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2019年07月28日
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《静岡市の20代社長が教える不動産の買い方ブログ》土地編①

【 建ぺい率 / 容積率 】って、ご存知でしょうか?

これは土地を購入する際に必ず確認をしなければいけない項目で、アットホームやSUUMOなどでも必ず記載がありますし、折込チラシでも必ず記載があります。

簡単に言うと【 建ぺい率 / 容積率 】は、その土地に建てられる建物の大きさの上限を示しています。

つまり、【 建ぺい率 / 容積率 】を知らずに土地を購入すると、理想の立地の土地を買ったはいいけど「建てたいお家の大きさが建てられない!!」なんてことに、なりかねません。

 

●こんな方が読むべきブログです●

◎インターネットで土地を探しています!って方は、必ず【 建ぺい率 / 容積率 】を理解した上で、土地の良し悪しを判断してください。

◎建てたい住宅会社が決まっていて、土地探しも丸投げしてます!って方は、理解しなくても問題ありません。笑

住宅会社が希望の建物を理解した上で土地探しを行うので、心配無用です!

◎不動産会社に土地探しをお願いしています!っていう方は、必ず建てたい建物の面積を伝えてください。これが分からないと不動産会社は土地を探せません。

建ぺい率が建築面積を制限

隣接する建物がすき間なく建ってしまうと、通風や防火上の問題があるため、エリアごとに建築して良い上限割合を定め、通風・防火に十分なスペースができるよう建ぺい率というものが設定されています。

 

建ぺい率は、敷地を真上から見た時に「建物が影を落としている面積割合の上限」です。

つまり、50坪の大きさの土地で建ぺい率60%の場合は、30坪は建物の建築が可能ですが、20坪は地面が見えないといけません。

極端ですが、建ぺい率100%であれば、50坪の土地に50坪の平屋を建てられますが、建ぺい率20%では、50坪の土地でも10坪の平屋しか建てられません。

 

つまり、同一の建物を建てる場合でも、建ぺい率が小さいエリアは広い土地を購入しないと建築ができません。

したがって、建ぺい率によって必要な土地面積が変動するとも言えます。

 

ちなみに、公示地価が日本一高い東京都中央区「銀座四丁目」では建ぺい率が80%、静岡市の新興開発住宅地で人気の駿河区「国吉田6丁目」では建ぺい率が40%です。

銀座四丁目なら国吉田六丁目の半分の土地面積で、建てたい建物の建築面積が確保できちゃうんです!!!

まあ地価の違いは個人でどうにかしてください。笑

 

豆知識ですが、車のガレージは建ぺい率の割合に含まれますが、カーポートは含まれません。ガレージは四方を囲われていて、土地に根付いてるという判断になるようです。

容積率が建物の大きさを制限

容積率とは敷地面積に対する、延べ床面積の割合の上限です。

容積率200%の土地の場合、敷地面積50坪の土地であれば延べ床面積100坪以上の建物は建てられませんし、敷地面積20坪の土地であれば延べ床面積40坪以上の建物は建てられません。

このように容積率には、建物の空間利用を制限し、建物を上に重ねることを抑制する役割があります。

こちらも銀座四丁目と国吉田6丁目で比較してみると、銀座四丁目は容積率400%、国吉田6丁目は容積率60%です。

50坪の土地を想定した場合、国吉田6丁目では延べ床面積30坪までしか建築できないので戸建住宅という選択肢しかありませんが、銀座四丁目では延べ床面積200坪までの建築が可能なので、アパートやビルの建設も可能になってきます。

一般的に、商業地や人口密集地では容積率が大きく、ビルやマンション、アパートなどの建設が計画しやすくなっています。一方で、住宅地では容積率を小さくすることで住環境を守っています。

ちなみに静岡市でも呉服町や両替町では容積率600%などです。

【 建ぺい率 / 容積率 】は要確認

建ぺい率で建物の建築面積を、容積率で建物の空間利用を制限することで建物の大きさの上限を定めています。

ここに、高さの制限や斜線制限などが加わり、土地に対して建築可能な最大の建物サイズが確定します。

あまり耳慣れない言葉ですが、建物を建てることを想定するうえで非常に重要な情報です。

その土地に自分達の建てたい建物が建てられるか。【 建ぺい率 / 容積率 】の観点からも、必ず確認をしてください。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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