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2019年08月12日
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買主が決まっている売買を不動産屋にお願いする3つの理由

先日、消防団の先輩から電話がありました。また飲みのお誘いかな~なんて思って電話にでたら、意外にも真面目な話でした!!笑

「隣接する畑を買いたい知り合いがいるんだけど、こういうのって不動産屋にお願いしまいとまずいかな?」わりと聞かれることが多い質問です。不動産屋あるある!

端的な結論としては、「不動産屋が入らなくても契約に問題はない。」です。

これが基本です。弁護士さんや司法書士さんでも契約書は作ってくれますし、極論ですが口頭契約でも売買は成立します。不動産屋が入ると、仲介手数料が必要になりますので、不動産屋さんを挟まず、安心安全に取引できることがベストではあります。

一方で、不動産屋を間に挟む理由は、3点あります。①買主が銀行から借入をして購入する場合は、不動産屋が間に入らないといけません。②不動産屋の契約書ではあらゆる事態に備えた条項が決められていますので、契約後の紛争が心配ならば不動産屋におねがいするべし!③取引価格の設定。この3点が不動産屋が取引に加わる意義です。

銀行借入ができない

これは実務的な問題で、正確には「不動産屋が仲介しないと銀行借入が出来ない。」のではなく、「銀行借入をするのに重要事項説明書が必要。」です。

重要事項説明書とは、購入する土地建物の状況(権利や法令など)を詳細に説明したもので、その土地建物を担保にしてお金を融資する銀行としては、欠かせない書類です。国家資格である宅地建物取引士が、その内容に責任をもって説明することと決められています。そのため、その内容に不備があれば賠償金や慰謝料など、宅地建物取引士が責任を取ります。そんな最悪の事態になっても責任が取れるように、宅建協会に加入したり、高額な供託金を預けたりしないと不動産屋は開業できない仕組みになっています。消費者からすると安心ですね。

脱線しましたが、そのような理由で、買主が銀行から借入をして購入する場合は、不動産屋に仲介をお願いする必要があります。

契約書への安心感

不動産の売買を行ったことがある方はご存知かもしれませんが、不動産の契約書はテンプレートの約款で様々なことについて細かく取り決めがなされています。加えて、取引ごとに特約条項を追加することで契約書としての制度を高めています。

特約条項にどういった事を加えるかは、経験や調査によって判断します。これは日頃から不動産に従事していないと気が付かないことなども多くありますので、不動産屋が作成することに大きな意義があると思っています。

例えば、ローン特約の期日設定。(※ローン特約とは契約後に、万が一銀行の融資を否認された場合は契約を白紙解約できる条項。期日を決めないと、解体や引渡しの準備が進まないので設定する必要がある。)契約日から何日くらいで設定するべきなのかは、不動産屋でないと予想できません。土地の場合は、建築会社との兼ね合いもありますので、より考える必要がでてきます。

このように常日頃から不動産業に接しているからこそ、安心感を持たせた内容の契約書の作成ができるのです。

取引価格の決定

これこそ不動産屋の仕事だろって感じですかね。笑

どれくらいの価格で取引がされているのか。どういった物件なのか。を、総合的に判断して価格を調整していきます。

売主買主が合意できる価格であれば構いませんが、売主は出来るだけ高く売りたい。買主は出来るだけ安く買いたい。が当たり前ですので、折り合いをつけていくのが重要かつ難しい仲介役としての仕事になります。

お隣さんだし、知り合いだから直接は言いづらいけど、本当は・・・という気持ちが誰しもあります。そのような場合には、不動産屋に間に入ってもらうと良いでしょう。

ちなみに、親族間での売買を行う場合は、売買価格が低額すぎると税務署から贈与だとみなされて、贈与税の対象になることもありますでの、より慎重に価格設定を行わなければいけません。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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