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2019年09月28日
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売却時の値段設定は相場だけでなく住宅ローン残高も考慮しないとダメ

住宅を購入される方のほとんどみなさまが住宅ローンをご利用になります。

最近では住宅ローン控除の存在もあり、現金があっても住宅ローン控除を受けられる期間は、住宅ローンを借りていようという方もいらっしゃるようです。

住宅ローンは購入した土地と建物を担保に提供することで、銀行からお金を借ります。

裏を返せば、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、銀行は担保となっている土地と建物を売却して、貸したお金を回収します。

では、そんな担保がついている住宅を売却しなければならない状況になったときに、銀行が土地と建物に設定している担保はどうなるのでしょうか。

銀行に担保を外してもらう交渉が必要なのでしょうか、銀行の承諾が必要になったり、一度銀行に住宅を取り上げられたりするのでしょうか。

答えは、「売れた金額で一括返済をして、担保を外してもらう。」です。もっともっと簡潔にお伝えすると、「売れれば大丈夫だから一切心配無用。」です!笑

住宅ローンを一括返済できる金額で売れば良い

離婚や転勤、親の介護など様々な理由で、住宅ローンが残っている自宅を手放す方はたくさんいらっしゃいます。

ほとんどの方々は、残りの住宅ローン全額を一括返済できるだけの金額で、売却を行います。そうすることで、住宅ローンはなくなり、担保もなくなります。

細かい話ですが、机上論では住宅ローンが残っている住宅を売買できません。しかし、住宅の売買ができないと残っている住宅ローンの返済をして担保を外すことはできません。非常に矛盾しますよね。実務では、住宅ローンの一括返済と担保を外す作業を同時に行うことでこの問題を解決します。

これらを同時に行うのが、司法書士です。たまに、費用を削減しようと自分で登記の手続きを行おうとされる方がいらっしゃいますが、わざわざ司法書士先生にお願いする理由はここにあります。

預貯金を持ち出して住宅ローンの一括返済をするケースも

住宅を売却するときには、諸費用が必要になります。

仲介手数料であったり、測量の費用、印紙代など、場合によっては譲渡税なんかが掛かったりします。

それらも考慮したうえで、売買代金をいくらに設定すれば、残りの住宅ローンを返済できる金額が手元に残るのかを計算します。

住宅ローンを一括返済できる金額が手元に残らなかった場合は、自分たちの預貯金から現金の持ち出しを行う必要がでてきます。

住宅ローン残額と売却価格の関係性が重要

土地には相場がありますし、建物には減価償却により残存価値があります。

それらを参考に不動産会社は売却できるであろう価格を提案します。

しかし、その金額と住宅ローン残額とは全くの無関係なのが悩ましいところです。

売れるであろう金額が住宅ローン残額が上回っていれば全く問題ありません。しかし一方で、住宅ローン残高が上回っていた場合は、①売れづらくなるのを覚悟で販売価格を高くする。②自己の預貯金から持ち出しをする。の2択になります。

それぞれの事情にもよりますが、多くの方が①を選択します。持ち出しがないほうが助かるので当然の考えだと思います。ただ、相場よりも高めの設定のため、やはりなかなか売却が成立せず、苦労します。

先行リフォームや自己資金の持ち出しで何とか話が好転したケースはありますが、実際なかなか難しい部分です。

 

住宅ローンが残っていても、特に気にすることはありませんが、売れるであろう金額よりも住宅ローンが残っていると、売却時には苦労してしまいます。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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