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2019年11月18日
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住宅ローンを借りて建てたお家は貸し出せない!?

2019年の8月30日に長期固定金利の「フラット35」の不正利用が行われていたことが明らかになりました。

本来、自己もしくは親族の住居にしか利用できない「フラット35」が不動産投資の目的で利用されており、その件数は少なくとも105件、融資額では約20億円が不正利用により貸し出されていたことが判明しました。また合わせて、購入価格の水増しも判明しました。

簡潔に説明すると、投資用として購入する物件の購入に住宅ローンを利用した。という不正です。投資向けの事業ローンよりも住宅ローンの方が、金利面での条件が良いうえに審査も通りやすいため、投資計画が成り立ちやすくなります。

※アパートローンの金利が3%ほどであるのに対して、フラット35は35年の最下限が1.17%(2019年11月現在)

水増しがタチ悪い

水増し分については何に利用したのか分かりません。

フラット35は売買価格の9割分までは金利が安く、残りの1割分は金利が0.4%ほど上がります。さらに、購入に係る諸費用も借り入れる場合は、さらに金利が上がります。

そのため、水増しをすれば低金利である売買価格の9割分の借入で本来の売買価格が補えることになり、必要資金全額を本来は9割分にしか適用できない金利で借入れできる事が想定されます。

また、借金がある方が水増し分を借金返済に充てるというやり方もあるようです。

借金を抱えている人からすると、借金が返済できて、投資用物件を手に入れて毎月多少の収入がある。となれば、魅力的に映りますので。

実際に不正利用者のほとんどは20代~30代前半の低所得者が多いようですし。

住宅ローンを借りた建てた家でも事情があれば貸し出せます。

不動産会社や投資家には関心の高いニュースでしたが、一般の方にはあまり直接的には関係のない問題です。しかしこのニュースの中には、住宅購入者誰しもが、身近で起こりえるケースが含まれています。

それは、「住宅ローンを借りて購入した物件を第三者に貸したらいけないのか。」という点です。

投資用、つまり他人に貸し出しをする物件に住宅ローンを利用したら不正だよ!という話でした。では、成り行きで住宅ローンを組んだ自宅を貸しに出すことは不正になるのでしょうか。

答えは「不正にはならない。」です。

離婚や転勤でやむを得ず住めないケースは多々起こります。実際に、海外転勤をされたお客様の自宅を定期借家でお貸しするお手伝いをしたこともあります。

今回のフラット35の不正利用のケースでは、初めから投資目的であった事、水増ししていた事で不正となりました。

通常の流れで住宅を購入して居住している中で、どうしても住めなくなってしまう事は起こり得ます。その場合と、今回のケースは照らし合わせる必要はありません。

貸し出すことを意図して借入を行うかどうかの違いですので、かなり曖昧さを含んでしまっています。

ただその一方で、この曖昧さを許容することで、住宅ローン条件の厳格化を免れてきた部分もあります。

今後もこの曖昧さに付け込んだ不正が起こってくると、国によって住宅ローン条件の厳格化がなされ、ひいては住宅ローン借入時の審査厳格化に繋がってくる可能性もあります。

そうなってしまうと住宅購入者および不動産業界には大打撃です。

不動産業界と融資は切ることの出来ない関係です。お客様のためにも、自分達の業界を守るためにも、不正をせず、曖昧さを残していきたいですね。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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