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2020年02月03日
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【不動産売却の基礎知識】依頼した不動産が売却されていく仕組み

不動産の取引は人生でそう何度も経験することではありません。

そのため、その仕組みを知る機会もなく、不動産会社に言われるがまま契約をして不動産を購入した、売却したという経験をされたことのある方もいらっしゃるかもしれません。

そこで今日は、売主の目線から不動産が売却をされていく仕組みをご説明いたします。

不動産売却を考えている方は、気軽にご一読いただくと良いと思います。

不動産会社に売却を依頼する理由

まず法律上、不動産は不動産会社を通さなくても個人間で売買を行うことができます。しかも、個人間の売買であれば不動産会社を通しませんので仲介手数料は不要です。

にもかかわらず、多くの人が高額な仲介手数料を支払ってまで不動産会社に依頼をするのは、なぜでしょう。

一昔前は、不動産の情報が集まるのが不動産会社だけで、購入希望者は不動産会社をまわって売物件の情報を集めるしかありませんでした。

しかし、いまではネットで調べれば簡単に売物件の情報は手に入りますし、個人で物件を売りに出すことができる売却サイトも登場しています。

それでも、多くの方が不動産会社に売却をお願いするのは「不動産会社を通さないと(安心安全に)売却ができない2つの理由がある。」からです。

①不動産を購入する方のほとんどが住宅ローンを利用します。銀行が住宅ローンを融資するには【重要事項説明書】が必要です。これは不動産の国家資格である宅地建物主任士でなければ、説明することが出来ません。そのため、住宅ローン利用者は個人間売買で不動産を購入することが出来ません。ひいては、個人間売買で不動産売却をしようとしても購入者が表れません。

②不動産の取引において安心安全な取引を行うには、物件の調査は欠かせません。以前書いた【《静岡市の20代社長が送る購入失敗事例》④がけ条例】のように、建築ができない・建築に制限があるなどの物件を知らずに売却してしまったら大変な問題です。不動産会社を通じて売却・購入すれば、そのような専門的な調査を行いますので心配はありませんし、万が一の場合にも不動産会社が責任を負うことになります。

1件の取引に登場人物は4人

不動産の売却を行うには、依頼する不動産仲介会社を決めなければいけません。

通常の不動産の取引においては、1件の取引で登場する人物は4人、

①売主 ②売主の不動産仲介会社 ③買主 ④買主の不動産仲介会社 です。

 

1件の取引で不動産仲介会社は1社だと勘違いしている方が多いですが、実は1件の取引で2社の不動産仲介会社が存在します。

この2社の不動産仲介会社は同一の会社でも構いません。その場合は、②売主の不動産仲介会社と④買主の不動産仲介会社が同じなので登場人物は3人だけになります。

売却を任せる会社と媒介契約を結ぶ

売主が行わなければならないのは、売却を手伝ってくれる②売主の不動産仲介会社を選定することです。

 

複数の不動産会社に売却を依頼する「一般媒介」と、1社のみに売却を依頼する「(専属)専任媒介」があります。

それぞれの媒介契約に適した物件があり、売却が手間取りそうなら一般媒介・ある程度売却の見込みがあれば専任媒介、がおすすめです。

詳しくは【「早く売る」「高く売る」だけじゃない。媒介契約を選ぶうえでの《手間》という観点】をご参照ください。

 

この後に説明をしますが、1社に依頼しようが、複数社に依頼しようが理論上は情報拡散に差は出ません。その不動産会社がしっかり仕事を行うかにもよりますが。

購入の窓口はどこの不動産会社でもOK

ライフアーキでは不動産の売却を任されたら、まずは物件の調査(査定の前に行うのが通常)に基づいて物件の資料を作成いたします。

資料が完成したら、物件をインターネット(自社サイト、アットホームやSUUMOなど)および、レインズ(不動産流通機構システム)へ掲載します。それ以降は物件によって活動は様々です。

 

レインズとは不動産会社だけが閲覧できる不動産の情報サイトで、(専属)専任媒介契約を結んだ物件は掲載することが義務付けられています。

 

家を探しています!というお客様がいらっしゃったら、このレインズを参照して売物件を検索し、情報を取り寄せ紹介します。

ライフアーキが預かった売物件を、レインズを見たハウスドゥさんがお客様に紹介をして「購入したい!」となった場合は、②売主の不動産仲介会社はライフアーキ・④買主の不動産仲介会社はハウスドゥ、で取引が進んでいきます。

 

つまり、買主はどこの不動産会社を訪れてようとも、レインズ上の物件を紹介してもらうことが可能です。極端な話、静岡市に住む私から、沖縄県の物件を購入をすることもできます。

 

②売主の不動産仲介会社は、売主が売却を依頼する不動産仲介会社を決めれば、その時点で決定します。④買主の不動産仲介会社は、買いたい人を見つけた会社となるので、取引が成立するまで日本全国すべての不動産会社に可能性があります。

依頼する不動産会社はこれで選べ!

不動産を売却しようと思ったら、実務上、不動産仲介会社に依頼をしないと(安心安全な)売却が出来ません。

売主が行うことは、売主を担当する不動産仲介会社(上の②)を選定して媒介契約を結ぶことです。これだけですが、不動産売却でもっとも重要な作業です。

 

不動産会社を選ぶ基準は、 物件の調査と不動産関連知識 です!

この2点で選べば外しません。

 

レインズのシステム上、物件の情報拡散は弊社のような小会社でも大手でも大差ありません。ただし、調査力と不動産知識は担当者によって如実な差が出ます。

 

物件の調査が確実に出来ないと、売値に影響するどころか裁判沙汰です。法令関係や権利関係、水道管の埋設や前面道路など、目に見えない事が多く調査は必須です。物件の調査をしていないのに、査定金額をだす不動産会社は信用しない方が良いです。

不動産関連知識は、売却の場合は税金関連が多いです。譲渡税はいくらかかるのか。控除の対象になるのか、など。このあたりの知識がないと出口が見えずに売却活動を行わなければなりません。売れたは良いけど手残り額が想像以上になくて、売却自体を後悔する、なんてことにならないように、必ず出口が見える形で売却をスタートさせましょう。

 

不動産会社のなかには、レインズに掲載をしない不動産会社があったり、掲載はしても問合せや資料請求に応じない囲い込みという悪質な事を行う会社もありますので要注意!

囲い込みの目的は②売主の不動産仲介会社・④買主の不動産仲介会社の両方を自社で請け負うことです。両手仲介と呼ばれ、1件の取引で最大限利益を生み出すことにあります。しかし、情報の拡散どころか情報を囲い込んでいますので、売主にとっては不利益以外のなにものでもありません。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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