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2020年03月02日
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不動産購入にかかる諸費用の解説【土地編】

1000万円の土地を購入するには、1000万円以上の費用が必要となります。
なんで?消費税?なんて思われる方もたくさんいらっしゃるかと思います。

実は不動産を購入する際には、売買価格とは別に諸費用というお金がかかってきます。
ちなみに土地に消費税は課税されませんのでご安心ください。

どんな諸費用がどれくらいかかるのかは、購入する不動産の種別や用途によって変わってきます。

今回は【 土地 】を購入する場合に必要となる諸費用についてご説明いたします。

【 新築住宅編 】はここから

【 中古住宅編 】はここから みられます。

印紙代

土地の売買契約書に貼付する印紙の代金です。
以下に、取引の多い価格帯の印紙代を記載しておきます。

500万円を超え1000万円以下のもの  印紙代5000円
1000万円を超え5000万円以下のもの  印紙代10000円
5000万円を超え1億円以下のもの  印紙代30000円
(2020年3月1日現在)

となっています。
これらは土地だけでなく戸建・マンション、新築・中古かかわらず、売買価格に応じて必要となります。

登記費用

登記費用とは登録免許税および司法書士報酬のことを指します。

不動産は所有者が変更になった場合には、法務局に届け出を行う必要があります。
行わなくても違法ではありませんが、銀行からお金を借りられない、自分が所有者だという主張が通らないなどのデメリットがありますので、届け出を行うのが通常です。

この手続きを登記手続きと言います。

登記手続きを行う際には、国に税金を納めなければいけません。

これが登録免許税です。

登録免許税は当該物件の固定資産税評価額に利率をかけて算出しますので、物件ごとに異なります。

また、登記手続きは司法書士が代行して行うことが一般的です。
そのため司法書士報酬が発生します。

司法書士に依頼せずに自分で登記手続きを行うこともできますが、銀行が許可しないことがあります。理由は、もし不備があって登記が完了しなかった場合に、本当の所有者と登記上の所有者が異なるというリスクが発生してしまうからです。

不動産を担保としてお金を貸す銀行は、少しでもリスクを減らしたいのです。

また、購入物件を担保にするための登記も存在します。
後ほどでてくる融資関係費用に含めましたが、抵当権設定登記と呼ばれ、この物件はどこそこの銀行で融資の担保にしていますよ~というのを法務局に登録する際の税金(登録免許税)です。

仲介手数料

不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料は売買代金(税抜)に応じて支払う上限額が下記のように決められています。

200万円以下の部分 : 売買金額の5%(税別)
200万円超~400万円以下の部分 : 売買金額の4%(税別)
400万円超の部分 : 売買金額の3%(税別)

売買金額が400万円超の物件については「売買金額の3%+6万円(税別)」という速算式で計算することが出来ます。

仲介手数料は決済(引渡し)時に全額の場合もあれば、契約時に半金・決済時に半金の場合もあります。あまり後者の制度を採用している会社さんはありませんが、契約時に請求されたとしても違法ではありません。

固定資産税等の精算金

固定資産税等は1月1日の所有者に対して、5月付近で1年間分を一括して請求がきます。

そのため、本来は買主様が支払うべき期間の固定資産税も売主様に請求が行われております。

買主様は当該不動産が自分の所有となる日からの日割り(もしくは月割り)で、事前に売主様に請求がきている固定資産税を精算する必要があります。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を購入した時にかかる税金です。
登記費用と同様に固定資産税評価額から算出します。

購入した土地に建物を建築する場合は軽減を受けることができ、非課税となることが多いです。

ただし、軽減を受けるには
◆土地取得後3年以内に建物を新築
◆建物の課税床面積が50㎡以上240㎡以下
という2つの条件をクリアする必要があります。


たとえ非課税となる場合でも期限の3年を待たずに、土地取得後に不動産取得税は請求されますが、焦る必要は全くありません。

一度支払いをして建物完成後に還付を受けることも出来ますし、支払いを猶予してもらって建物完成後に免除の申請をしてもOKです。

融資関係費用

銀行から住宅ローンを借りて土地を購入する場合には、上記以外にも銀行の費用がかかります。

詳細の金額などについては、銀行や借入金額によって変動しますので、借入銀行にしっかりと確認しましょう。

下記にかかる可能性のある費用を挙げておきます。

・保証料
・契約書印紙代
・領収書印紙代
・銀行事務手数料
・つなぎ融資の手数料
・抵当権(担保)設定の登記費用

さいごに

参考になりましたでしょうか。

これだけたくさんの諸費用項目があります。

概算ですが、一般住宅の土地購入では土地本体価格の7~8%ほど(融資費用含む)が諸費用に必要だと言われています。

また、これらは土地を取得するまでの費用です。

ここから建物を建築するには、水道の引込費用、造成費用、地盤改良費用などもかかってきます。

こういったことも考慮して、いくらくらいの土地を探していけばよいのか考えていくことが出来れば良いかと思います。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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