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2020年03月03日
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不動産購入にかかる諸費用の解説【中古住宅編】

物件の売買価格を用意しただけでは、不動産を購入することは出来ません。

その理由は不動産購入に伴って、諸費用が発生するからです。

どんな諸費用がどれくらいかかるのかは、購入する不動産の種別や用途によって多少変わってきます。

今回は【 中古住宅 】を購入する場合に必要となる諸費用についてご説明いたします。

【土地編】はここから

【 新築住宅編 】はここから みられます!

印紙税

不動産は印紙税法に定められた課税文書というものに該当します。
したがって売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付しなければなりません。

以下に、取引の多い価格帯の印紙代を記載しておきます。

500万円を超え1000万円以下のもの  印紙代5000円
1000万円を超え5000万円以下のもの  印紙代10000円
5000万円を超え1億円以下のもの  印紙代30000円
(2020年3月1日現在)

中古住宅だけではなく土地・戸建・マンション、新築・中古かかわらず、売買価格に応じて印紙税の貼付が必要となります。

登記費用

売買等にともなって、不動産の所有者が変更したことを法務局に届け出を行うために「登記費用」が必要となります。

登記費用とは下記のふたつからなります。

◎登録免許税

登記手続きを行う際に、国に税金を納めなければいけないルールになっています。
この税金を登録免許税と呼びます。

登記手続きとは、不動産の所有者が変更したり、不動産を担保にお金を借りたりする際に、法務局に届け出を行うことを指します。
届け出をしなくても違法ではありませんが、登記には自分の資産を守る意味合いがあるので登記手続きを怠るべきではありません。

登録免許税は当該物件の固定資産税評価額に利率をかけて算出しますので、物件ごとに異なります。


◎司法書士報酬

登記手続きは司法書士が代行して行うことが一般的です。
となれば当然、司法書士の報酬が発生します。

自分で登記手続きを行うこともできますが、かなりのリスクがあります。
不備があって登記が完了しなかったなんて場合には、大問題です。
本当の所有者と登記上の所有者が異なることになりますので、その手の人がその気になれば不動産を奪われてしまいます。

また、不動産を担保としてお金を貸す銀行が自分での登記を許可しないこともあります。

仲介手数料

仲介手数料は上限額が決められています。

「売買金額の3%+6万円(税別)」という計算式を聞いたことがあるかもしれません。
これは400万超の売買価格の取引時に利用する速算式です。

実際には下記のように3段階に分かれています。

200万円以下の部分 : 売買金額の5%(税別)
200万円超~400万円以下の部分 : 売買金額の4%(税別)
400万円超の部分 : 売買金額の3%(税別)

賃貸の場合は貸主借主あわせて仲介手数料は家賃の1カ月分が条件ですが、売買の場合は上記の仲介手数料を買主、売主それぞれから頂戴することが出来ます。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税・都市計画税は1月1日の所有者に対して、5月前後を目安に請求がなされます。

そのため、所有権移転(お引渡し)のタイミングで買主は売主に対して精算をしなければなりません。
精算をする起算日は地域によって異なりますが、静岡市では計算の起算日を4月1日にすることが一般的です。

年間固定資産税等合計額6万円の物件を11月に引渡した場合は、
買主は12月・1月・2月・3月分の精算を行うため、2万円が固定資産税等の精算金となり、買主から売主に支払われます。
ただし上記は月割りの場合です。
日割り計算を用いる契約も頻繁にありますので、ご承知おきください。

不動産取得税

土地や建物などの不動産を取得した時には不動産取得税が課されます。

不動産取得税はその不動産の固定資産税評価額に応じて一定の利率がかけられ課税されます。
現在は軽減措置が定められており、不動産取得税が課税されないケースも多々あります。

中古住宅の場合は、建物の築年数に応じて軽減措置が受けられますので、不動産取得税が課税される場合とされない場合が存在します。

まず大前提に、居住用もしくはセカンドハウス用の住居でしか軽減措置は受けられませんのでご注意ください。

土地建物の評価額や、軽減措置が受けられる金額などが変わりますので、それぞれの物件ごとに不動産会社さんに概算を計算してもらうようにしましょう。

軽減措置によって不動産取得税がかからない物件が多いので、計算をしない営業マンもいますので、必ず自分で不動産取得税という存在を認識して確認するようにしましょう。

融資関係費用

銀行から住宅ローンを借りて中古住宅を購入する場合には、上記以外にも銀行の費用がかかります。

事務手数料や保証料など詳細の金額などについては、借入先の銀行や保証会社によって変わってきますので、借入先銀行にしっかりと確認しましょう。

下記に中古住宅の購入時にかかる可能性のある費用を挙げておきます。

・保証料
・金銭消費貸借契約書印紙代
・領収書印紙代
・銀行事務手数料
・抵当権(担保)設定の登記費用

修繕積立金・管理費等の精算

これはマンションの場合に限られます。

管理方法などにもよりますが、マンションの場合は基本的に毎月、修繕積立金・管理費・駐車場料金がかかってきます。

こういった費用を精算する場合があります。
月割りの場合は不要ですが、日割り計算で契約を行う場合には、日割り分を買主から売主に支払わなければいけません。

長年住んでいなかったマンションの売却などの場合は、売主が気付かずこれらを滞納しているケースも存在します。
もちろんしっかりと精算もしくは、支払いを済ませてもらいますので心配は無用ですが、調査しなければ分からない目に見えない部分ですので注意するようにしましょう。

さいごに

土地購入の場合と項目自体はさほど変わりません。

しかしながら、マンションのケースや不動産取得税の計算方法など変わる部分もあります。

また建物付きですので建物の登記費用も必要になってくるため、売買代金の8~10%ほどを諸費用として考えておくと良いと思います。

中古住宅の場合には、加えてリフォーム工事の費用を考慮しておく必要もあります。
どこまでリフォームをして住まいとするのか。
そのあたりまでしっかりと考えて契約に臨むと良いかと思います。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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