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2020年03月05日
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不動産購入にかかる諸費用の解説【新築住宅編】

【 土地編 】や【 中古住宅編 】でお伝えさせていただいている通り、不動産を購入しようとしたときは、物件価格だけでなく購入に伴う諸費用が発生します。

今回は【 新築編 】。いわゆる建売住宅や新築マンションのようなケースです。

それではご説明いたします。


《 不動産購入にかかる諸費用 土地編 》はこちらから

《 不動産購入にかかる諸費用 中古住宅編 》はこちらから

印紙税

不動産の売買契約書に貼る印紙の代金です。

物件の購入金額に応じて印紙税の金額が変わります。

500万円を超え1000万円以下のもの  印紙代5000円
1000万円を超え5000万円以下のもの  印紙代10000円
5000万円を超え1億円以下のもの  印紙代30000円
(2020年3月1日現在)

上記は取引の多い価格帯の印紙税です。

新築物件の売買価格には建物に課される消費税が含まれているのが一般的です。
印紙税の価格的適用は税抜きの価格が適用できます。
ただし、売買契約書に消費税の金額が明記されていなければなりません。

5090万円の新築建売を購入した場合は、下記の①は3万円の印紙が、②の場合は1万の印紙を貼らなければいけません。
明記するだけで2万円変わりますので、5000万円付近の新築の場合は必ず確認しましょう。

①売買価格 5090万円(税込)

②売買価格 5090万円(内訳   土地 3000万円 / 建物 2090万円うち消費税190万円)

登記費用

登記費用とは、「登録免許税」と「司法書士報酬」を指します。

不動産を購入したら、所有者の変更を法務局に届け出ます。
この手続きを登記手続きと言い、登記手続きを行う際に課される税金が「登録免許税」です。

新築の場合は土地の所有者を変更する登記手続きのみを行います。
建物はまだその存在自体を届け出ていないので、表示登記という届け出を行います。これについては後ほど、ご説明いたします。

土地の所有者を変更する登記手続きは司法書士が代行して行うのが一般的です。
そのため司法書士の報酬が必要となります。

自身で登記手続きを行うことは可能ですが、万が一のリスクを避けるという意味では司法書士に行ってもらった方が確実です。
もし不備があった場合の最悪のケースは、お金を払ったのに自分のモノにならないというケースです。机上ではありえます。
そんな場合も、自分の責任になってしまいます。登記には第三者に所有を主張する対抗要件になる事項ですので、資産を守るうえで欠かせません。

場合によっては、銀行や売主の住宅会社等が自分での登記を許可しないこともあります。

表示登記費用

これは新築物件特有の諸費用です。

登記費用の項目で少しお話しましたが、新築物件の場合はまだ建物の存在を法務局に申請していません。

法務局に対して、この所在地に、こんな構造の家が、こんな大きさで建ちましたよ~という申請を行います。

これは土地家屋調査士という資格者が行います。
その費用が表示登記費用です。

価格は、地域や土地家屋調査士によって多少異なりますが、9万円台が多いです。

仲介手数料

物件を仲介した不動産会社に対して支払う手数料です。

仲介手数料は下記のように上限が決められています。

200万円以下の部分 : 売買金額の5%(税別)
200万円超~400万円以下の部分 : 売買金額の4%(税別)
400万円超の部分 : 売買金額の3%(税別)

新築物件では400万円以上になるので、速算式として活用されている「売買価格(税抜)×3%+6万円(税別)」を使用することになります。

ここで気を付ける事は売買価格は税抜きの価格である事です。

3000万円(税込)の新築建売の場合の仲介手数料を考えます。
3000万円 × 3% + 6万円 = 96万円(税別)
と考えるのは間違いです。

実際には3000万円の土地建物の内訳が必要です。
内訳 土地 1350万円 / 建物 1650万円(消費税 150万円含む)
  ⇒ ( 3000万円 - 150万円 )× 3% + 6万円 = 91.5万円(税別)
となります。

固定資産税・都市計画税の精算金

固定資産税・都市計画税は1月1日の状況に対し、1月1日の所有者へ課税されます。
つまり、1年分が1月1日の所有者に対して請求される仕組みになっています。

しかしながら、不動産の引渡し以降は買主の所有物となり、固定資産税・都市計画税も買主が負担するのが当然です(もちろん契約書にも謳われています)。
したがって、引渡し日に応じて精算を行います。

契約によって月割り精算の場合もあれば、日割り精算の場合もあります。
どちらも問題ありませんので、契約書に従うようにしましょう。

考えなければいけないのが、起算日です。
1年を12月31日までと考えるのか、3月31日までと考えるのかで、3カ月分の負担が変わってきます。
地域によって異なるようですが、静岡では1年は3月31日まで。つまり4月1日を起算日として考えることが多いです。

また、1月1日にどんな状態だったかも重要です。
建物が完成していたのであれば、建物の固定資産税・都市計画税も課税されているため精算しなければいけません。
なお、1月1日7時点では以前の建物が建っており、取り壊して新築を建てたというケースもあります。その場合は以前の建物の固定資産税・都市計画税の精算を請求される場合はあまりありません。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得した時に課されます。

しかし、新築物件の場合はほぼ間違いなく減税対象になり、課税されません。
ただし、自己居住用もしくはセカンドハウス用でないといけません(その他、面積等の条件もあり)。

本来は不動産の取得に応じて、不動産取得税はかかってくるという事を知っておいてください。

事業用の場合、土地や中古住宅の場合、特例期限2021年3月以降などは、状況が変わるかもしれません。

融資関係費用

銀行から住宅ローンを借りる場合は銀行で様々な費用がかかります。

利用する銀行や保証会社によって、かかってくる項目も金額も異なります。

しっかりと銀行に確認をして、どんな費用がいくらかかるのか知っておきましょう。

下記に新築住宅の購入時に銀行でかかる可能性のある費用を挙げておきます。

・保証料
・金銭消費貸借契約書印紙代
・領収書印紙代
・銀行事務手数料
・抵当権(担保)設定の登記費用
・団体信用生命保険加入費

修繕積立金・管理費等の精算金

これはマンションの場合に限られます。

管理方法などにもよりますが、マンションの場合は基本的に毎月、修繕積立金・管理費・駐車場料金がかかってきます。

こういった費用を精算する場合があります。
月割りの場合は不要ですが、日割り計算で契約を行う場合には、日割り分を買主から売主に支払わなければいけません。

長年住んでいなかったマンションの売却などの場合は、売主が気付かずこれらを滞納しているケースも存在します。
もちろんしっかりと精算もしくは、支払いを済ませてもらいますので心配は無用ですが、調査しなければ分からない目に見えない部分ですので注意するようにしましょう。

さいごに

いかがでしょう。

土地編や中古住宅編と項目はさほど変わりません。笑
表示登記が必要になり、仲介手数料で消費税に気を付けるくらいでしょうか。

印紙や登記費用、固定資産税等精算金などは、どんな物件でも必要となります。

新築物件の場合、売買価格のおよそ10%ほどの諸費用がかかると言われています。

また、新築にはカーテンレールや網戸、テレビアンテナ等は付いていません。
実際に住むとなると、これらを設置する費用が必要になります。

こういった上記の諸費用以外にもかかる可能性のある費用はございます。

購入をしたら実際にここに住むんだ。と考えて物件の内覧等を行うと、様々な事に気が付くことが出来ると思います。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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