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2020年03月06日
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不動産売却にかかる諸費用の解説【 土地編 】

不動産は購入時と同様に、売却時にも諸費用が必要となります。

親から相続した土地が2000万円で売れたからといって、2000万円の収入になるわけではございません。

では売却における諸費用とは一体どんな費用なのでしょうか。

今回は土地を売却する際に考慮しなければならない諸費用についてご説明いたします。

印紙代

不動産売買契約書に貼る印紙の代金です。

物件の売却金額によって異なりますので、下記を参考にして下さい。
※ただし、取引の多い価格帯のみ抜粋

500万円を超え1000万円以下のもの  印紙代5000円
1000万円を超え5000万円以下のもの  印紙代10000円
5000万円を超え1億円以下のもの  印紙代30000円
(2020年3月1日現在)

印紙は不動産会社が用意しておいてくれることが多いです。
したがって実際には、契約時に印紙代を現金で持参すればOKだと思います。

測量費用等

土地を売却するときは、売主は土地がどこからどこまでなのかを、現地に境界杭を打って明示しなければいけませんし、面積は何㎡あるのかを、キチンと契約書に記載しなければいけません。

これらをキチンと行うためには測量を行わなければいけません。

測量には大きく2種類あります。
【 確定測量 】
当該土地に隣接する土地や道路の所有者立会のもと、それぞれの境界の位置を確認する測量。

【 現況測量 】
以前の測量図や現地の状況を参考に境界を算出した測量。隣接の立ち合いはなし。


不動産売買を行う場合は基本的に確定測量が用いられます。

測量の費用は土地の大きさや隣接所有者の数によって異なります。

仲介手数料

売却の仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。

速算式として「物件価格の3%+6万円(税別)」を用いますが、これはあくまでも便宜上の計算式。
実際には下記のように、価格帯によって異なる率で計算します。

200万円以下の部分 : 売買金額の5%(税別)
200万円超~400万円以下の部分 : 売買金額の4%(税別)
400万円超の部分 : 売買金額の3%(税別)

ただし、400万円超の取引の場合は速算式「物件価格の3%+6万円(税別)」を用いた方が計算が早く簡単なので一般的です。

譲渡税

土地を売却したことで利益が出た場合、その利益に対して課せられるのが譲渡税(所得税と住民税から成ります。)です。

投資家でもない限り関係ないだろうと思われがちな譲渡税ですが、一般の方でも譲渡税の課税対象となるケースはあります。

多いのは、その土地を昔から所有しているケース。
昔と今の貨幣価値が違い過ぎるため、購入時の金額が数百円、数千円ということがあります。こんな場合でも税務上は現在の価値に変換しないので、売れた金額のほとんどすべてが利益とみなされてしまいます。

また、購入時の契約書等がないケースもあります。この場合は、売却価格の5%が取得費として計算されるルールになっていますので、相続した土地が1000万円で売れた場合は、取得費を除いた995万円(実際には諸費用も経費として控除できます)に対して譲渡税が課されます。

ただし、自己居住用の不動産であれば利益部分を3000万円まで控除できる特別控除が存在しますので、自分の住まいを売る場合は譲渡税が課税されない方がほとんどです。

譲渡税はその土地を所有していた期間に応じて税率が変わります。
最大で39%(復興特別所得税を除く)も取られますので要注意!!

譲渡税の説明は長くなりますので、このあたりは売却を依頼する不動産会社に事前にしっかりと計算してもらってください。

抵当権抹消費用

住宅ローンなどでは土地や建物を担保にして、銀行からお金を借ります。

銀行が土地や建物を担保にしてお金を貸していますよ~という情報は法務局にも登録されます。

法務局に登録されている情報を登記と言い、登記されている担保を抵当権と言います。

簡単に言うと、抵当権とは担保のことです。

不動産を売却する場合は、抵当権をつけたまま買主に渡すことは出来ませんので、抵当権を無くさないといけません。

お金は買主さんから頂く売買代金を使って抵当権をなくします。

抵当権をなくすには、法務局に申請して登記を変えてもらう必要があります。

その作業に要する費用が抵当権抹消費用です。
抵当権の抹消は司法書士が代行して行います。

特に担保等が一切ない不動産の場合は、抵当権抹消費用はかかりません。

繰上げ返済の手数料

これも担保等が一切ない不動産の場合はかかりません。

住宅ローン等の担保が設定されている不動産を売却する場合は、売却代金で残りのローンを一括で返済することとなります。

その際に、銀行から繰上げ返済の手数料を請求されます。

銀行や繰上げ返済する金額、借りていた年数などで手数料は異なります。

売却時に借入をしている銀行に確認をしましょう。

売渡証書作成費用

売渡し登記は地域によって異なります。
愛知県にいる時には必要でしたが、静岡で仕事をしていて必要になったことはまだありません。

売買によって物件の所有者が変わったことを法務局に申請する際に、契約書とは別に、売主買主の署名付きで「私たちは不動産の売買をしました。」という書類(原因証書)を提出します。

これを売渡証書といいます。

登記を行ってくれる司法書士が作成してくださります。

この作成費用として愛知県では売渡登記費用として1万円(税別)かかっていました。
どの司法書士先生でも必要でしたので、当然にかかるものだと思っていましたが、静岡にきたら売渡証書作成費用を請求する先生はいませんでした。笑

ですので、地域性があります!先生次第ではありません!

建物解体費用

古くなった建物を解体して、土地を売却する場合は解体費用がかかります。

解体費用は物件によってかなり金額に差が出ます。
建物の構造はなんなのか。重機は入れるのか。室内に残置物はあるのか。アスベストの利用有無。などが金額差を生む要因です。

複数社でしっかりと見積もりを取ると良いと思います。

また解体にともなって、建物がなくなりましたよ~という申請を法務局に行う必要があります。
この登記を建物滅失登記と言います。

建物滅失登記は依頼した解体業者さんが行ってくれることが多いですが、たまに自分で行わないといけない場合がありますので、頭の隅に入れておいてください。

さいごに

不動産売却の場合は、物件によってかかってくる諸費用が大きく異なります。

測量はしなければいけないのか、抵当権は残っているのか、譲渡税はかかるのか。
だからこそ、不動産売却ではパートナーとなる不動産営業マンが重要です。

いくらで売れるのかと、いくら手元に残るかは全然異なります。

いくらで売れるのかを気にされる方は多いですが、いくら残るのかはみなさんあまり気にしていません。というよりも、気が付いていないのかもしれません。
ですが、重要なのはいくら手元に残るかです。

このあたりがしっかりと事前に計算できないと、住宅ローン等が残っている場合は、売れても手出し資金が必要だ。なんて最悪のケースになってしまいます。

諸費用はいくら残るかを考える上で非常に重要です。
しっかりと諸費用に目を向けることで、売却価格、不動産会社選びが変わってくるかもしれません。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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