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2020年03月08日
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不動産売却にかかる諸費用の解説【 中古住宅編 】

不動産の売却で重要なのは「いくら手元に残るか。」です。

手元に残る金額を知るためには、諸費用がいくらかかるのかを知らなければいけません。

そもそも不動産の売却における諸費用とはどういった費用なのでしょうか。

今回は建物が建っている不動産を処分する場合を考えます。

印紙代

契約書に貼付する印紙の費用です。

売買代金に応じて、印紙の額が異なりますので、ご注意ください。

下記に取引の多い価格帯の印紙を掲載しておきます。

500万円を超え1000万円以下のもの  印紙代5000円
1000万円を超え5000万円以下のもの  印紙代10000円
5000万円を超え1億円以下のもの  印紙代30000円
(2020年3月1日現在)

測量費用等

中古住宅の売買といえど、建物の建っている土地も一緒に売却しますので、土地の大きさを測らなければいけません。

どこからどこまでが売買対象の敷地で、何㎡あるのか。
しっかりと境界が分かるように境界杭で明示する必要があります。

不動産の売却では「確定測量」という測量を行うのが一般です。
確定測量では隣接する土地や道路の所有者の立会のもと、境界の位置を確認します。
それぞれの所有者から確認印を頂きますので、のちのち境界が問題になることを避ける意味があります。

あわせて越境というものも確認できます。
越境とは、塀などが境界線を越えてお互いの敷地に侵入してしまっている状況をいいます。
越境がある場合は、是正をするか、覚書等で両者承諾の事項とするかで解決を図ります。

仲介手数料

不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料には上限が設けられており、下記のようなルールになっています。

200万円以下の部分 : 売買金額の5%(税別)
200万円超~400万円以下の部分 : 売買金額の4%(税別)
400万円超の部分 : 売買金額の3%(税別)

もっとも取引が多い400万円超の取引では、計算がしやすい「物件価格の3%+6万円(税別)」という速算式が用いられます。

譲渡税

不動産を売ったことで利益が出た場合は、その利益に対して税金が課されます。

これが譲渡税です。

バブル期でもないし、不動産の値上がりなんて考えづらい!まあ大丈夫だろう。
と思われるかもしれません。

しかしながら、土地建物総額4000万円で購入した家を3500万円で売却した場合でも、譲渡税がかかる場合があります。

その理由は、建物が減価償却されるからです。建物を現在の価格に計算して、それ以上の金額で売却が出来た場合は、譲渡利益とみなされて譲渡税の対象となります。

居住用で住んでいた場合に利用できる3000万円の特別控除などもあります。

売却をお任せする不動産会社にしっかりと計算してもらいましょう。

建物解体費用

建物が古くなったため、土地のみで売却を行うこともよくあります。

その場合は建物を解体する費用がかかります。

重機が入れる立地なのか、どんな構造(木造?鉄骨?など)の建物なのか、アスベストの利用有無はどうか、などによってかかってくる費用は変わりますので、見積もりを取るようにしましょう。

可能であれば2社以上から見積もりをとり、相見積もりとして内容・金額を比較するようにしてください。

建物を解体すると、法務局にも届け出を行わなければいけません。
建物滅失登記といって、建物が無くなったことを申請します。解体業者が行ってくれる場合もあれば、自分たちで手配しないといけない場合もあります。

抵当権抹消費用

住宅ローンなど、物件に担保が残っている場合に必要になる費用です。

抵当権とは土地や建物に設定されている担保のことを指します。

その抵当権を抹消するには、銀行が作成した書類をもって法務局に申請しなければなりません。
これらは司法書士が代行して行い、これらに伴う費用が抵当権抹消費用です。

繰上げ返済手数料

物件を担保に銀行から、融資を受けている場合にかかってくる費用です。

住宅ローン等の担保が設定されている不動産を売却する場合は、売却代金で残りのローンを一括で返済することとなります。

その際に、銀行から繰上げ返済の手数料を請求されます。

銀行や繰上げ返済する金額、借りていた年数などで手数料は異なります。

売却時に借入をしている銀行に確認をしましょう。

さいごに

いかがでしょう。
結構たくさんの項目があって驚かれたかもしれません。

基本的には土地の売却時と同じような諸費用がかかってきます。

いくらで売却を行い、いくら手元に残るのか。
これが非常に重要です。

そのためには譲渡税や建物解体費用、測量費用をしっかりと把握して事前に計算を行う必要があります。

お任せする不動産会社に説明してもらい理解するとともに、いくら手元に残るのかをしっかりと計算してもらうようにしましょう。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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