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2020年03月18日
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新型コロナの景気悪化対策で消費税減税!?実現したら不動産へはどんな影響が!?

新型コロナウイルスの感染拡大が世界中を大混乱に陥れていますね。

東京オリンピックも延期の線が濃厚な雰囲気になってきましたし、世界中で街から人が消えているようですし、今後の先行きが不安な方ばかりだと思います。

そんななか日本国内では、消費税の減税措置なんかがささやかれています。
安倍首相も可能性を否定しないので、様々なワイドショーで取り上げられていますね。

もちろん景気悪化への対策が目的。
具体的に減税措置がとられる予定はまだありませんし、反発している議員さんもいらっしゃるので不透明ですが。。。

とはいえ、可能性はゼロではなさそうです。

では、もし一時的にでも消費税が減税措置(10% ⇒ 8%)が取られた場合、不動産売買にはどのように影響するのでしょうか。

土地に消費税はかからない

まず基本的な事ですが、土地の売買には消費税はかかりません。

「土地はモノやサービスではなく資本である」というのが国の認識であるため、消費税の課税対象にはなっていません。

そのため、土地の売買の時には消費税どうこうを考える必要はありません。


注文住宅はかなり厄介

土地には消費税がかかりませんが、建物には消費税がかかります。

注文住宅は、消費税課税のタイミングが完成引渡時であるのに対し、契約自体はその数カ月前に行っているため、扱いがかなり厄介です。

5% ⇒ 8%、8% ⇒ 10%のような事前に消費税増税が決まっているときは、①完成引渡が増税前か後かで決まっていました。
加えて、②経過措置が適用され指定日前に建物請負契約を行えば、増税後の完成引渡でも増税前の税率のが適用できました。

8% ⇒ 10%(2019年10月1日に引き上げ)の時を例に考えると、
①2019年9月30日までに建物の完成引渡で消費税は8%
②建築会社との建物請負契約を2019年3月31日までに締結していれば、10月1日以降の完成引渡でも消費税は8%を適用

このように、事前に明確な決め事がされていました。

しかし今回のような事態となれば、どうなるのか全く予測不能です。
すでに、建物を建築中の方もいれば、建物請負契約を済ませた段階の方もいらっしゃいますので。

もし例えば、2020年10月1日から消費税を減税となれば、完成引渡を10月以降にズレ込ませれば消費税減税の対象になるのでしょうか。まあ考えづらいですよね。

じゃあ、請負契約自体を10月以降に結べば対象になるのでしょうか。これも、建築会社に10月まで仕事をするなというようなもので、かなりおかしなことになります。

いずれにせよ、このあたりは消費税減税がもし採用された場合に整備されるはずです。

もしいま、注文住宅をご検討の方は進めて良いと思います。
理由は後ほど出てくる、【住宅ローン控除等の税法への影響】で!!

中古住宅は消費税をさほど意識する必要はない

中古住宅は以下の2つに分けて消費税を考える必要があります。
◆売主が一般の方
◆売主が不動産会社等の事業者

ただ、どちらにしても購入者様は何も考える必要はありませんので、さほど意識しなくて良いと思います。


◆売主が一般の方 の場合

売主が一般の方の場合は消費税は非課税です。
なので考える必要は一切ありません。


◆売主が不動産会社等の事業者 の場合

この場合は消費税が課税されます。
課税のタイミングは引渡時です。つまり、もし消費税減税が行われ、特に特例等の整備もなかった場合は、消費税減税のとき以降の引渡しなら8%、それ以前なら10%という何ともちんぷんかんぷんな事になります。

しかしながら、たとえ消費税がかかる中古住宅だとしても、基本的に表示価格は消費税込みの金額です。
したがって、消費税が8%だろうが10%だろうが、買主様への影響はほとんどありません。
売主の不動産会社等が国に支払う消費税が変わるだけですので、結果的にあまり考える必要はありません。

新築住宅も消費税込価格なのであまり影響がないはず

新築住宅の場合、売主は不動産会社等の事業者ですので、建物が消費税の課税対象です。

しかしながら、中古住宅同様に表示価格が税込なので、金額が変わるかもしれない!という考えは杞憂に終わります。

消費税が減税された・増税されたという理由で、新築の販売価格を変更するというのはあまりありません。

むしろ、今回は減税の可能性がありますので、売主の利益は増える訳ですから、わざわざ価格を下げて利益を減らす事はないと思います。

一方で買主からすると、減税された分だけ金額を下げてください~なんて交渉がしやすくなるかもしれませんね。

投資・事業用物件は消費税の課税対象

これらも建物が消費税の課税対象です。

ただし、住宅の場合と異なる点があります。
それは一般の方が売主でも消費税がかかるという点です。

家賃収入等が得られる投資用・事業用物件は、ひとつの事業と見なされ課税業者の扱いになります。

そのため、売却時には建物代金に応じて消費税が課税されます。
投資用・事業用物件の場合は、金額が大きくなることもあり、消費税の影響は非常に大きくなります。

もし消費税減税となった場合は、特例などの法整備にしっかりと注視しましょう。

一方で買主は中古住宅・新築住宅と同様で税込み価格で表示されているので、あまり意識する必要はありません。
消費税の減税対象になった場合に価格交渉の材料として使えるかもしれないくらいです。


消費税減税にともない他の税や控除等の整備も必要

もし消費税減税となれば、その他税法や控除の関係も気になるところです。

例えば、住宅ローン控除は消費税10%・2020年12月31日までの引渡し対象の物件に対して、控除期間を10年 ⇒ 13年(10年目前後で条件は異なる)に拡充しています。

また、消費税が8% ⇒ 10%になったタイミングで、消費税10%適用の物件に対しての、親や祖父母からの住宅購入資金の贈与枠が大幅に拡充しています。
これらを見越して住宅購入に踏み切った方々もいます。

消費税減税の8%適用になった場合、これらの扱いはどうなるのでしょう。

実際に消費税減税を実現させようとするには、こういった法整備が不動産に関わらずあちらこちらで必要になりそうです。

さいごに

取り扱う金額が大きい不動産では、数%の消費税だけで何十万何百万という金額が変わってきます。

それだけに、過去の増税時には経過措置などを事前に準備して、周知してきました。

今回のような急な事態に対応するには、付随する様々な法整備だけでなく、それらの周知も欠かせません。

不動産業者としては、今後の行方が気になるところではあります。

ただ、住宅向き不動産の購入者様にはほとんど影響はありません。
注文住宅の建てる際に影響がでるかもしれない程度です。

土地購入も中古住宅購入も新築住宅購入も、消費税に左右されることはほとんどありませんので。

強いて言うと、仲介手数料や司法書士先生の報酬等には消費税がかかります。
数千円から数万円の差があるかもしれません。

まあそれくらいという認識で良いと思います。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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