ライフアーキ
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2020年03月23日
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金額の不明な地盤改良工事の工法や事前に調べる方法を知っておこう!

土地を購入して建物を建築する際に、どれほど事前に土地について調べても、建物の打ち合わせを重ねても、正確な予算が分からない費用があります。

それは 地盤改良工事費用 です。

どのような地盤改良が必要なのかは、地中を調べなければいけませんので、土地が自分のモノにならないと調査を行うことが出来ません。
※売買契約を済ませてローンの本審査を通過していれば了承をもらえる事も多いです。

そのため、地盤改良工事費については不透明のまま、土地購入などをすすめていかなければいけません。

一般住宅の地盤改良費用は60万円~150万円ほどの予算取りをする建築会社が多いです。

なんと調査の結果によって、100万円もの差が生じるんですね。

どうしてこれだけの差が生じるのでしょう。

静岡市の不動産会社ライフアーキの内藤が、解説いたします。

地盤改良の考え方

建築物は地中の堅固な地盤によって支えられています。
その堅固な地盤がどれくらいの深さにあるのか。というのが地盤改良の工法に影響します。

当然、地表から近いところに堅固な地盤があれば、地盤改良費は安く済みます。

一方で、地表から深いところに堅固な地盤があれば、それだけ地盤改良費は膨らみます。

2015年の秋にあった旭化成建材のデータ改ざん問題を覚えていますでしょうか。
横浜でマンションが傾いたことで発覚した問題です。

あれはまさに、地盤改良工事で差し込んだ杭が堅固な地盤に届いていなかったことが原因で、傾きが起きてしまったのですね。根本は、その堅固な地盤のある地中深さのデータ改ざんだったのですが。

あのような事件を思い起こすと、費用がかかっても地盤改良工事の重要性を再認識させられます。

堅固な地盤の定義

ところで、先ほどから出ている「堅固な地盤」って何をもって堅固な地盤なのでしょう。

これには具体的な数字等はありません。
なぜなら、建物によって求められる「堅固な地盤」は異なるからです。

一般住宅の木造2階建は30トンほどですが、鉄骨造の場合は37.5トン、鉄筋コンクリート造の場合は160トンにもなります。

ともなれば、木造2階建を支えるのに堅固な地盤と、鉄筋コンクリート造2階建を支えるのに堅固な地盤は全く異なりますよね。

つまり、その建物を支えるのに十分な堅さを保持している地盤。それが「堅固な地盤」と言えます。

地盤改良工事の3つの工法

地盤改良工事の工法には3種類あります。

堅固な地盤が地表から近くにある順に
表層改良 > 柱状改良 > 鋼管杭 となります。

表層改良は地表から2mほどの場合。

柱状改良は地表から2m~8mほどの場合。

鋼管杭は8m以上の場合、というイメージです。

工事費用も深いほど高額になってきます。


それぞれがどんな工事なのかは最後にまとめてご紹介いたします。

地盤改良はその土地にどんな建物を建てるかによって決まる

どの地盤改良工事を用いるかは、それぞれの土地によって決まるわけではありません。

その土地上にどんな建物を建てるかによって決まります。

どういうことかと言うと、たとえ同じ土地でも建物の形によって地盤調査をする位置が変わってくるのです。
調査位置が変われば当然結果も変わります。

加えて、先ほどご説明した建物の重量も関係します。

どれほどの重さを・どこで支えるか。
これが分かって初めて調査を行うことができ、どのような地盤改良工事が必要かも分かるようになります。

そのため、「この土地は地盤改良が必要ですかね?」という質問を頂くこともありますが、「近隣の事例ではこのようですが、建物プランが決まって調査してみないと正式には分かりません。」という回答しか出来ません。

100万円も差があり不安だと思いますが、このあたりはどうしても安心頂ける回答ができません。何卒ご理解いただければ嬉しいです。

数メートル離れれば結果が変わる

過去に地盤改良工事で驚く経験をしました。

上図のような、6区画分譲地の手前真ん中の土地取引をさせていただいた時です。
手前3棟は同一の建築会社だったので、同一の工法・木造2階建です。

先に売れた左右の土地は最も費用がかからない表層改良でしたので、お客様にもそのように伝え表層改良だろうと踏んでいました。

しかし、なんと真ん中だけ柱状改良が必要という地盤調査の結果が出たのです!建築の担当ではありませんでしたが、焦りました!笑

さらに驚くことに、地盤調査会社を変更したら表層改良でOKという結果が!

調査会社によっても回答が違うのです!!
※地盤調査には一定期間の保証がつきます。保証付きで地盤改良費を抑えたいというお客様の要望に応えるべく調査会社を変更しました。

この事例から、地盤改良については調査してみないと何も分からないことを実感しました。

地表からでは分かり得ませんが、地中では断層を起こしていたりするようです。
そのため地中の堅固な地盤の層も、綺麗に連なっていないことがあるのだとか。

【重要】近隣の地盤調査の結果を知ることが出来ます

ここまでお伝えしてきたように、土地が自分のものになって、建物プランが出来てきて、地盤調査を行わなければ必要な費用も工法も何も分かりません。

ですが、場合によっては想定より100万円も費用が増加する場合があるなんて心配ですよね。

解決にはなりませんが、不安軽減の一手として、実は近隣の地盤調査の結果を調べることが出来ます。

ジャパンホームシールドさんが提供している地盤サポートマップ ⇐HPサイトへ飛べます。
※上のジャパンホームシールドさんのHP内「What’s 地盤」から利用できます。


これは、過去にジャパンホームシールドさんが行った地盤調査の結果を基に作成されています。

細かい位置までは特定できないような工夫がされていますが、自分が建築を予定しているエリアはどうなのかを想像することができます。

地盤調査だけでなく、液状化の可能性や地震時の揺れやすさなども地点を指定して、「地盤サポートマップ」として打ち出すことができます。

かなり便利ですので、土地探しを行っている方は利用してみてください。

各工法について

今さらながら、各工法にもう少し触れておきましょう。

私としては、一般のお客様は上図のイメージを持っていれば良いと思っていますので、最後に回してしまいました。笑

説明もサクッといきます!!

◎表層改良
堅固な地盤が2m以内のときに採用します。杭で支えるのではなくて、建物下の軟弱地盤にセメント系を混ぜて硬化させて転圧をかける方法です。
建物と堅固な地盤の間の層にセメントを混ぜることで堅くして、建物を全体で支えます。

◎柱状改良
堅固な地盤が地表から2m~8mの時に採用します。堅固な地盤層まで円柱状の穴をあけ、セメントを流し込み円柱状の柱を成形します。
穴を空けてセメントを流すことで、電柱のようなものが成形され、建物を支えるイメージです。

◎鋼管杭
堅固な地盤が地表から8m以上の深さの時に採用します。中心に穴のある鋼製の杭を専用の重機をつかって高圧で埋め込んでいく工法です。堅固な地盤の深さまで鋼管杭を押し込むので、様々な深さへの対応力があります。
地中で成形する柱状改良とは違い、すでに成形された鋼管を専用機械で差し込んでいくイメージです。

さいごに

目で見て確認することの出来ない地盤の問題は、土地の中でも不安を持たれる方が多い部分です。

調査をしてみないと分からない事が多く、不動産会社も建築会社も明言は避けますしね。笑

なんだかんだお伝えしましたが、今回一番お伝えしたいのは

【ジャパンホームシールド】さんの地盤サポートマップを使ってみて!

ってことです。笑

調査前に近隣の地盤調査結果や液状化の可能性なども分かるので、不安が軽減されるはずです!
土地探しをしている方は必見ですよ~

ちなみにジャパンホームシールドさんの回し者でもないし、アフィリエイト広告もついたりしていません。笑

どうぞご安心して使ってみてください!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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