ライフアーキ
9:30~18:00
水曜日
2020年03月26日
ブログ

地中に埋設されている上下水道管やガス管も不動産売却・不動産購入時のチェックのポイント

スイッチを押せば明かりがつきます。
蛇口をひねれば水が出ます。
ボタンを押せばお湯が出ます。
コックをひねれば火がつきます。

普段意識することのないライフラインですが、いざ考えてみるとすごくないですか?
静岡市内ほぼ全域の道路に電線が張り巡らされていますし、市道には水道管もガス管も埋まっています。

どれだけの歳月と費用を投じてここまで整備されたのだろうと、無駄に考えてしまうほどです。笑

当たり前すぎて、どこでも当然に使えるような気がしてしまうライフラインですが、不動産の視点から考えると、注意しなければならない項目のひとつです。

なかでも、上下水道管・ガス管は確実な調査が必要です。
これらは目に見えませんので、静岡市役所や静岡ガスさんの手を借りる必要がでてきます。

今回は、実はとっても重要な、目に見えないライフラインの調査について、静岡市の不動産会社ライフアーキの内藤がお伝えします。

引込の有無は現地で目視

上下水道管やガス管の敷地内への引込は、現地で確認することが出来ます。

水道はメーターボックス(青いプラスチックのふた o r鉄製のふた)が、下水は公共汚水桝がそれぞれ現地にある場合は、敷地内に引き込みがされている証拠です。

都市ガスは引込がされると、ガスメーターが設置されています。
更地の場合には、ガス管の位置を表示した杭が立っていれば引込がされています。

ちなみに上下水・ガスのうち、もっとも整備されているのは上水道です。
下水道は浄化槽・ガスはLPガスで代用が利きます。
一方で、上水道は代用が利きません。そのため、もっとも整備が進んでおり静岡市内の市街化区域はほとんどのエリアに配管が行われています。

上下水道は市役所 ガスは静岡ガスで確認

引込み管の有無だけでなく、目に見えない前面道路の配管や口径も調べることが出来ます。

配管が道路内の敷地側を走っているのか、反対側をはしっているのか。敷地のどこから引込をされているのかが一目瞭然です。

それぞれ上下水道は市役所、都市ガスは静岡ガスに聞けば教えてくれます。

現地の状況とそれぞれの回答を照らし合わせて、確認すると間違いがなく安心です。

隣地をまたがっていた事例

過去に驚いた変わった事例がありましたので、ご紹介いたします。

一般的な住宅街にある中古住宅の査定です。
どうやら何十年も前に分譲されたようで、道路も広く見栄えの良い中古住宅でした。

当然ライフラインはきていますし、現地にて水道メーターボックス・汚水桝・雨水桝・LPガスが確認できていました。

しかしながら、役所で水道管の状況を調べたところ驚くべき事実が判明しました!

水道管の引込がなぜか隣地をまたがっているのです。意味不明です。笑

あとから思えばですが、確かに水道のメーターボックスが通常よりも奥(敷地内の)に設置されていました。

ご本人もお隣さんも、一切その事実を知りませんでした。

当然、書面等もなく勝手に敷地を使っていたような状態です。

売却に際しては、水道管を引き直してもらうこととして進めました。
また、お隣さんの承諾をいただいたうえで、配管はそのまま、お隣さんに建物解体等のタイミングで撤去していただくこととなりました。

お隣さんが理解して下さり協力してくださったため良かったですが、通常は勝手に人の敷地内を配管を通しているなんて有り得ませんから。驚きでした。

分譲時にお隣さんは区画割されていた敷地よりも少し広く購入されたみたいです。
もしかすると、その時に本来の区画割用に設置していた水道引込を分譲会社が無理やり繋げたのではないのか。なんて想像してしまいます。

ともあれ、こんな事例もありました。

道路所有者も欠かさずチェック!

道路所有者が静岡市でない場合も、困る場合があります。

上下水等の引込を新しく行うには、道路の掘削工事が伴います。

勝手に道路へ穴をあけて、工事をするわけにはいきませんので、道路所有者である静岡市に許可を取ります。
と、一般の静岡市道ではこれで問題ありません。

しかし、道路の中には私道も存在します。
その場合は私道の所有者へ道路工事の許可を取らなければなりません。

このとき非常に困るケースが存在します。
それは所有者が亡くなっている、所有会社が解散しているケースです。

昔の分譲地は分譲した会社が道路の所有者になっていることがよくありました。
(市の基準を満たし、市道に移管することもある)

そのため、そういった道路がところどころにあったりします。

この場合は、その配管を利用している人、全員の許可が必要になります!
これが非常に大変。4軒5軒ならいいですが、場合によっては20軒30軒のこともあります。また全員がはいそれと納得してくれるとも限りません。

過去に8軒をやったことがありますが、大変でした。。。笑

こういった道路所有者も配管の引込には関係してきます。

要注意!たまにある、えげつないケース。

いまだにですが、水道の引込について、たまにとんでもないケースが散見されます。

それは水道引込用のためだけの、土地利用です。
分かりづらいと思いますので、下に図で示します。

実はこの図は昨年、目にしたとある分譲地です。

図のA・Bの2区画は位置指定に接道しておりますが、水道管は手前の道路から引込んでおります。引込管用に数十cmだけ土地を所有しております。

一見なんの問題もないように思えます。
人の敷地を通っている訳でもありませんし、市道から引き込んでいるので道路所有者の承諾を得る必要もありません。

でも、よく考えてください。
引き込んでいる水道管は、地中を通っています。
(ちなみに下水道管もこの市道から引き込んでいます)


水道管が腐食したり、壊れたらどうします??笑

掘り起こせませんよ。数十センチなんですから。

考えられる可能性は、隣地のC区画(D区画)の方から許可を得てブロック積の柵を壊して掘り起こさせてもらう方法です。しかし、隣地の柵の補償をしないといけませんので、費用はかなり掛かります。
そもそも、隣地の方が許可しなければお手上げです。笑

おそらく、ご購入者様は問題ないと思います。困るのは息子さんお孫さんです。
これも立派な負動産になってしまうのではないかと、正直思っています。

分譲地では、ちょこちょこ散見されますので気にしてみてください。
出来れば避けた方が良いと思います。
この方法で引き込む以外の方法がない、多額の費用がかかるなどの理由から、この方法を選択して分譲しているので、万が一の際には必ず困ります!!

さいごに

出てきませんでしたが、県道や国道なんかでも配管は苦労します。
基本的には市道にしか配管がなされていませんので。

このように、いつも当然のように使用しているライフラインですが、不動産取引の時は案外に注意ポイントになり得ます。

売却時・購入時の不動産会社を選ぶ基準にこの調査力は欠かせません。
建設会社さんも、引込の有無にばかり目が行きがちなので、ここに気が付けるのは不動産会社かお客様自身になります。

知らなければ困ること、子の世代に問題を残していくことに繋がっていってしまします。

自分たちの家のライフラインはどうなっているのか。
あまり意識をしないことではありますが、気にしてみると良いかもしれません。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
arrow_upward