ライフアーキ
9:30~18:00
水曜日
2020年03月29日
ブログ

売主様が被害をうけ不動産会社が利益をえる許しがたい「囲い込み」行為

不動産を売却したいと思ったら、不動産会社に依頼をします。

依頼をされた不動産会社は、不動産流通機構(レインズ)に物件情報を掲載したり、SUUMOやat homeなどのポータルサイトを利用したりして、売却活動を行います。

どこの不動産会社でもレインズに掲載されている物件を紹介することが出来るので、全国の不動産会社が窓口となって買主様を探してきます。


かなりざっくりですが、不動産売却で買主様を探してくるまでの流れになります。

レインズへの物件登録を義務付ける事によって、不動産会社間での情報共有が円滑に行うことが出来るシステムになっています。

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合は、レインズへの情報掲載が義務付けられているため、売主様は不動産会社と媒介契約を締結すれば物件の売却情報の拡散は確実に行えます。

約定上は。

というのも、不動産業界には「囲い込み」という行為によって情報拡散が妨げられている事実が存在し、知らないところで売主様・買主様双方に多大な不利益をもたらしています。

「囲い込み」という行為は、どういった行為で、どんな不利益を受けてしまうのでしょうか。

静岡市の不動産会社ライフアーキの内藤がご説明いたします。

両手仲介を成立させるのが目的

「囲い込み」という行為が行われる背景には、1件の取引で得られる収入(仲介手数料)の差が関係しています。

不動産売買では〈 売買代金×3%+6万円 (税別) 〉(売買代金400万円以上の場合)を上限とした仲介手数料を、売主様・買主様それぞれから頂くことが出来ます。

売主様からお預かりした物件の買主様を自社で探して来れば、売主様・買主様双方のお手伝いをさせていただくことができ、仲介手数料も両方から頂けます。
この取引を両手仲介と言います。

一方で、売主様からお預かりした物件の買主様を見つけてきたのが、他社であった場合は、それぞれの会社が売主様・買主様それぞれから仲介手数料をいただきます。
これを片手仲介と言います。

単純な話ですが、両手仲介では片手仲介の2倍の収入(仲介手数料)を得ることが出来るため、利益だけを考えると不動産会社としては両手仲介が理想ではあります。

「囲い込み」では、他の不動産会社へ物件情報を流通させない。物件を紹介させない。ことで、両手仲介を成立させようという狙いのもと、意図的に行われています。

囲い込みの具体的手法

先述しましたが、具体的な手法としては【他社に物件を紹介しないこと。】これに尽きます。

不動産会社は購入希望者の条件にあった物件をレインズで検索します。
ぴったりの物件があったら、その物件資料をメールやFAXで取り寄せて、お客様へ紹介を行います。

ここで、「囲い込み」が行われている物件の場合は、資料を送ってもらえません。

常套句は『商談中です。』や『売止めです。』です。

『商談中』とは、購入申込書が提出されていることを意味し、契約の準備をしている段階であることを指します。
つまり、もう契約予定なので紹介は控えています。という意味です。
この場合は紹介をしないのが通常です。

本当に商談中であるならば!!

「囲い込み」の物件は、何週間も商談中が続きます。
通常、契約準備には1週間あれば十分で、何週間も商談中が続くことはありません。

加えて、一般の方が連絡をすると普通に紹介をしてもらえます。
自社で買主様を探すことを目的にしているので当然ですが。

これが「囲い込み」という行為の手法です。

不動産先進国のアメリカではこの「囲い込み」行為は罰金の対象になり、度重なる「囲い込み」行為が行われた場合には免許没収となるほど、厳罰の厳しい行為です。

「囲い込み」は証拠がつかめない

悪質なのは、「囲い込み」がされているかどうかは、外からでは分かりづらい。という点です。

売却活動を行っているので、ネット等にも掲載されていますし、売主様からは「囲い込み」の実態をしることは困難です。

買主様も目の前の不動産会社さんが連絡をして『商談中』という結果を伝えられますので、当然にそれを信用します。

不動産会社は『商談中』という話を、本当か嘘か見極める手段がなく、言われたままに信じるしかありません。

つまり、「囲い込み」を行っている事実を突き止めるのは、かなり難しいと言わざるを得ないわけです。

「囲い込み」の被害者は売主様・買主様

「囲い込み」を行うことで、利益を得るのは売主様から依頼されている不動産会社です。
一方で、不利益を被るのは売主様と買主様です。
だからこそ、許し難い行為なのです。

売主様は、想定していた物件の拡散が全くできていないどころか、興味を持ってくださったお客様に対して、紹介をしないという、とんでもない機会損失を受けます。

その行く先は、販売の長期化・販売価格の値下げです。

想像してみてください。
自分の売却中の物件を見たいというお客様へは紹介しないくせに、反響が無いので金額を下げましょう、と言ってくる不動産会社です。全く信用ならないどころか、怒りさえ湧いてくるかもしれません。

買主様は希望にあう物件を見つけたのに、紹介してもらえません。
販売中の物件にもかかわらず。

自分の利益のために、売りたい人と買いたい人の気持ちを無下にして物件を利用してまで、こんなことを行うなんていうのは許せません。

さいごに

「囲い込み」を行う不動産会社は、自社の利益のために売主様を裏切って、どうも思わないのでしょうか。
会社にしろ、担当者個人にしろ、能力以前の人間性を疑います。

このような自社の利益を優先する「囲い込み」は、不動産業界から根絶していかなければなりません。
徐々に「囲い込み」の問題を取り上げるメディアも増えてきて、少しづつ少しづつ不動産業界も変わっていきそうです。

売主様が出来る事は、こういった事実を知って不動産会社選びの参考にすることです!
大手だから安心、地元だから安心ではありません。
その会社はどうか、担当者はどうかを見極めなくてはいけません。

不動産売却で最も重要な担当者選び。
知識や経験、人間性などじっくりと考慮してみてください。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
arrow_upward