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2020年03月30日
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不動産売却の前に知っておこう!売却を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約について

売主様が不動産会社に物件の販売をお願いする時には、媒介契約というものを締結します。

媒介契約というと、なんとも仰々しく、何の契約なのかとご心配をされる方も多くいらっしゃいますが、ご安心ください。

この物件の販売をあなた(不動産会社)に依頼しますよ~という内容です。
媒介契約書にはどのような物件を、どのような価格で販売活動を行い、成功報酬はどれくらいか、などの詳細の条件が記載されます。

この媒介契約には3種類あります。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約です。

それぞれ何が異なり、どの媒介契約を選ぶのが良いのでしょうか。

静岡市の不動産会社ライフアーキの内藤がご説明いたします。

媒介契約の種類によって変わってくる事

媒介契約の種類によって

◆複数の不動産会社と媒介契約を結べるか。
◆売主様自ら買主様を探してきても良いのか。
◆不動産流通機構(レインズ)への物件情報掲載義務
◆契約期間の制限
◆販売報告の義務

これら5つが異なってきます。

それぞれの違いは下の表を参考にして下さい。

一般媒介契約

表で示す通り、複数の不動産会社に重ねて依頼ができる一方で、レインズへの掲載・販売報告・契約期間は定めがなく、不動産会社にかかる制限がゆるめの契約です。

実際に一般媒介契約のお手伝いをした経験から感じる特徴は、

●たくさんの不動産会社に依頼できるが物件の管理は売主様自身で行わなければいけない。
●不動産会社の活動を活性化させづらい。

ということです。


これらの特徴から、売主が不動産会社等の事業者の場合に用いられることが多い媒介契約です。


物件の管理を売主様自身で行わなければならない

一般の方にとって、これはかなり手間のかかる事です。

物件内覧の調整、金額変更時の連絡、購入希望条件の交渉対応などを知識のない個人で行わなければいけないのですから、当然です。

たとえば、一般媒介契約で5社に中古住宅の売却を依頼したとします。
5社とも販売を頑張った結果、それぞれ1組ずつ内覧希望のお客様を探してきてくれました。
何日何曜日の何時に内覧を行うのか、5社を通じて内覧希望者さんと調整をしなければいけません。結構、何度も電話がなります。
今週末希望の方もいれば、来週末希望の方もいますし、平日希望の方もいらっしゃるかもしれません。
これらの調整をすべて売主様自身が行わなければなりません。

また、金額を下げる場合や売却をやめる場合には売主様自身が5社へ連絡を行わなければいけません。

購入申込が2件以上重ねて入ってきた場合なんかも、相当に困ります。
どちらを優先させ話を進めるのか。住宅ローンの心配はないのか。無理な条件を交渉してきていないか。という判断を売主様自身で行わざるを得ません。


不動産会社の活動を活性化させづらい

不動産会社が、一般媒介契約の物件を大々的に販売することは少ないです。

理由は、投資した宣伝広告費が回収できない可能性があるから。
不動産売買は成功報酬のため、いくら宣伝広告費を投じようとも契約に至らなければ、なんの報酬もありません。

A社は新聞折込チラシやポスティング広告、SUUMO等のポータルサイトへの物件掲載をいくら行おうとも、最終的にB社が買主様を見つけてきたら、A社の広告費は水の泡です。

一方で、後ほど出てくる専任媒介契約・専属専任媒介契約では広告費が回収できます。
そのため、不動産会社からすると一般媒介契約の物件よりも専任媒介契約等の物件の方に広告費等を投じる方が賢明なのです。

結果的に、一般媒介契約の物件では販売活動が消極化しやすいと感じます。

専任媒介契約

表で示す通り、1社だけに依頼ができます。
また、売主様自身が買主を見つけてくる事も出来ます。
最長契約期間3ヵ月、レインズへの掲載義務、販売報告義務があります。

媒介契約のなかで専任媒介契約がもっとも締結数の多い契約のような気がします。

不動産会社に対する制限がある一方で、売主様のメリットも不動産会社のメリットも存在し、おすすめしやすい媒介契約の種類です。

特徴としては、

●1社とのやり取りで完結するので手間が少ないが1社の選択の重要度が増す
●早く高い売却を成立させやすい

ということが、挙げられます。


1社とのやり取りで完結するので手間が少ないが選択は重要

専任媒介契約を締結した1社がすべての窓口となります。
販売活動の報告を受けて、内覧の日程も希望を伝えるだけで良く、金額の交渉対応や購入申込の重複時等も一切を引き受けてもらえますので、非常に手間が省けます。

一方で、その1社の選択は重要度を増しますので、パートナー選びが大切になってきます。
昨日記事にした【囲い込み】なんかもありますので、要注意です。



早く高い売却を成立させやすい


不動産売却の理想である「早く高く」を実現しやすい媒介契約であると思います。

その理由は、レインズへの掲載義務です。
専任媒介契約では契約締結の翌日から7日以内にレインズへの掲載義務があります。

これを不動産会社に都合の良い言い方にすると、
7日以内に買主様を見つけてくれば、他社がお客様に紹介することもないので、売主様・買主様双方から仲介手数料をいただける両手仲介が可能。
と、なります。

つまり、レインズに物件情報を掲載すると他社がお客様への紹介活動を開始するので、その前に迅速に動いて買主様を探そうとなるのです。

この結果、早く高い売却が実現しやすくなります。

また、たとえ他社が買主様を見つけてきたとしても、売主様からの仲介手数料は見込めるので宣伝広告費を投じる事もできます。


上記のようなことから専任媒介契約には、

売主様 ⇒ 手間が少ない、「早く高い」成約が見込める、継続的な宣伝広告が見込める
不動産会社 ⇒ 他社よりも早い情報取得が可能、売主様からの仲介手数料が見込める

というメリットがあります。

専属専任媒介契約

ほとんど専任媒介契約と大差ありません。

専任媒介契約との違いは、売主様自身で買主様を見つけて契約をすることが出来ないこと、レインズ掲載の期日、販売活動報告の頻度が異なります。

売主様自身の物件なのに、買主様を探すな。
というのもおかしな気がしますので、わざわざ専属専任媒介契約でなくとも、専任媒介契約で良いと思います。

ただし、不動産会社への制限は専属専任媒介契約の方が厳しいです。
頻繁に販売報告を受けたい場合などは専属専任媒介契約で締結すると良いと思います。

さいごに

一概に、不動産売却にはこの媒介契約が向いている!!というのはありません。

それぞれの媒介契約に特徴や違いがありますので、それらを踏まえたうえで、どの媒介契約が適当なのかを判断されると良いと思います。

媒介契約の種類だけにこだわらず、信頼できる不動産会社に相談するのが最も重要です。

そのうえで、複数社にお願いしたいのか、販売活動報告を受けたいのか、レインズ掲載をして欲しいのかなどの希望のもと、決定されるのが良いと思います。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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