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2020年03月31日
ブログ

コロナ不況が不動産売却・不動産購入へ与える影響を考える

世界中に甚大な影響を与えている新型コロナウイルス。

日本も例外でなく、イベントの開催自粛や東京都の外出自粛など、経済に与える影響は甚大なものとなります。

たとえ日本が何とか持ち堪えようとも、世界不況は免れませんので、コロナ不況に突入することはほぼ決定的です。

景気の影響を受けやすい不動産にも、当然ながら大きな影響が出ることと思われます。

では、不動産の売却・購入を検討している方はどうすれば良いのでしょうか。

はじめに

不動産はおよそ3年~5年、景気の後追いだと言われています。

景気が悪くなったからといって、すぐに土地価格が下落するかと言うとそうでもありません。

地価公示や路線価など、土地相場の基準となる価格が公的機関によって示されているからです。
この価格には前年の取引事例がひとつの参考となっているため、影響が遅れてくると考えられます。

しかしながら、現実での動きはそうではありません。

すでに不動産買取の会社は在庫を厳選していますし、新規の買取をストップしているところまであります。

いち早く所有物件を手放そうと物件の数は増えていくであろう一方、購入客は減少します。

そんな状況下で、不動産を売るのは正解なのか、不動産を買うのは正解なのか。
それぞれの種別ごとに考察していきます。

土地

【売却】
仲介による土地の売却はまだ十分にチャンスがあります。
日本がコロナ感染拡大に持ちこたえればですが。

その理由は、住宅ローン控除の拡充が今年の年末で終了するからです。

消費税が10%適用の物件に限り、現在住宅ローン控除は10年⇒13年に拡充されています(10年目までと11年目~13年目は条件が異なる)。
この適用は年内に完成し引渡しを終える事が条件のため、逆算すると夏頃には着工しないと間に合いません。

つまり、その時期までは住宅ローン控除期間拡充のメリットを受けるために動かれる購入者様がいらっしゃると思いますので、一定の需要はあると思います。

一方で、不動産会社への買取等はかなり状況が悪いです。
各社、在庫を抱えないように新規の買取には慎重ですし、買取をしない会社も出てき
ています。

金額は買いたたかれることを承知しないといけません。
いち早い現金化が必須で、すぐにでも売りたい方には厳しいタイミングです。

【購入】
売却と同様に、住宅ローン控除の期間拡充を受けられる年内の引渡しは大きなメリットとなります。
そのため、そこを目指して動く分には良いと思います。

心配なのは、世界的不況による建築資材の価格変動です。

トイレ資材等の輸入が進まずリフォーム会社が困っているニュースを目にしました。
このように日本製品でも部品は海外生産であったりしますし、木材も輸入が多いです。
もしも、円安がすすんだ場合は資材が高騰し、もろに建築費へ影響します。

こういった可能性を考慮しても、いま動く方がメリットは多いです。

新築住宅

【購入】
新築住宅の会社は、在庫を抱えないように慎重な動きになっています。
すでに在庫になっている物件は金額を多少下げてでも売り切って、新たな物件はエリアなどをより選別することで、在庫数を少なく・1件から得られる利益を大きくする方向になると思います。

つまり、現在完成して残っている物件はチャンスです。
売主様は売りたい気持ちが強いと思いますので交渉も可能かもしれません。

一方で、いまから半年後・1年後はかなり厳しい状況だと思われます。
物件数は少ないし、金額も下がらないという様相を呈してきそうですね。

静岡市の場合はとりあえず、いま動くことは、住宅ローン控除期間拡充の恩恵+物件購入のチャンスという期間です。

中古住宅

【売却】
かなり苦労しそうです。
購入希望者は減少が予想されますし、ライバルとなる物件も増えるだろうと思います。
いまのタイミングを後押ししてくれるような税制メリットもありませんので、少ないお客様の奪い合いになるかと思われます。

物件の表現を工夫する、インスペクション(住宅診断)を実施するなど、他物件との差別化を図る必要があります。

また土地と同様に、買取はエリアと価格を選別されます。
金額は買いたたかれることを承知しないといけません。
いち早い現金化が必須で、すぐにでも売りたい方には厳しいタイミングです。

【購入】
後押しするような税制面のメリット等はありませんが、供給が多く需要が少ないタイミングなので、購入のタイミング的には良さそうです。
物件数が多く、金額も下げている物件が出てきそうですので。

さいごに

自粛等が続きコロナ不況に突入するであろう今のタイミングは、案外購入者には良いタイミングです。
一方で、売却には厳しい状況になりそうです。

景気が悪くなると、土地価格と金利が下がると言われています。
とはいえ、土地価格に影響があるのは数年後ですし、金利はおそらくこれ以上は下がりません。すでに超低金利状態なので、銀行各社これ以上は下げられないと思います。

東京オリンピックがどう影響するのか(景気や資材)、いつコロナが収まるのかなどにも左右されますが、基本的には買主はチャンス・売主はピンチの時代だと考えられるかもしれません。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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