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2020年04月25日
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買主様を守る「住宅ローン特約」はどんなときに適用されるの?

不動産売買では買主が住宅ローンを利用する場合、「住宅ローン特約」の条項が契約書に加わります。

「住宅ローン特約」では、もしも住宅ローンが否決されたら白紙解約できます。という内容を取り決めています。

しかしながら、なかにはローンが否決になってしまったけど「住宅ローン特約」が利用できないケースがあったりします。

そんなことになったら何百万円という違約金が発生して大問題です。

しっかりと、住宅ローン特約について知っておきましょう。

そもそも住宅ローン特約とは?

「住宅ローン特約」とは、売買契約締結後に行う住宅ローン本審査が否決されてしまった場合に、売買契約自体をなかったものとして白紙解約ができる売買契約の特約条項です。

条項内では、いついつまでに銀行に本申込をして、いついつまでに本申込みの承認を得てください。という期日が設定されています。

この期日を過ぎてしまうと、銀行の本審査が否決であろうが、白紙解約をすることは出来なくなってしまい、買主様の違約解除となります。

そのため、買主様はこの期日に敏感に動きを取るようにしてください。

本審査で非承認になる要因

不動産の売買では、住宅ローンの事前審査を通過した方しか売買契約を行えません。
そして事前審査で承認を得ていれば、本審査でも承認を得られるのが通常です。


では一体どんな場合に、本審査で非承認になってしまうのでしょうか。


それは、借入人の内容が事前審査の時と変わってしまった場合です。

具体的には、

・車のローンやリボ払い、キャッシングなど借入が増えた
・仕事を転職した
・給料が少なくなった(源泉徴収票ベース)
・税金や支払いを滞納した

などが考えられます。

ローンの総額、仕事・収入の状況、金融事故(滞納や踏み倒し)等は、審査の結果に多大な影響を与えます。

これらが事前審査の時の状況と異なれば、当然ながら審査結果も変わってきます。

白紙解約ができない

「住宅ローン特約」では、本申込で非承認となった場合に白紙解約ができますよ~
と説明しました。

しかしながら、実際に白紙解約ができるのは買主に過失がない場合のみです。

上記のようなことを行って、ローン審査を故意に非承認とした場合は、違約金の対象となります。

つまり、上で説明したような場合は白紙解約できません。(※給料が少なくなった、は別)

ちょっとしたことですが、やらかしてしまったコトは重大で、物件を購入できないうえに違約金だけ支払わなければいけないとなってしまいます。

住宅購入をご検討の場合は、事前審査をしてからは思い切ったことをしないようにしましょう。

増額分は住宅ローン特約の対象外

上では説明しませんでしたが、もうひとつ非承認がでてしまうケースがあります。

それは借入希望額を増やした場合です。

事前審査で3000万円の借入が承認され、契約を交わしたとします。
しかしながら、自己資金として投入予定だった200万円が急遽別件で必要になり、借入額を3200万円に変更したところ、本申し込みでは非承認となってしまった。
というようなケースです。
※3200万円は融資ができませんが、3100万円までならOKです。というような、減額回答の場合が多い

この場合は事前審査の金額(3000万円)で、本申込の承認が出ていれば、白紙解約はできません。

住宅ローン特約は「必要な住宅ローンを借りられなかった場合に」、というよりは、「万が一、事前審査の条件が借りられなかった場合に」という解釈です。

住宅ローン特約は権利ではなく保護するための特約

住宅ローン特約は買主様に与えられた権利ではありません。

あくまでも、万が一を想定した買主様を守るための特約です。

したがって、「もしも本申込がNGだったとしても住宅ローン特約がある!」という考えは間違っています。

事前審査と同じ条件で申し込んだのに、銀行の都合などで非承認になってしまった。
住宅ローンが借りられないと購入ができないので、解約にさせて欲しい。

というのが正しい捉え方です。

そして、守ってもらうには、こちらもルールを守る必要があります。

それが、本申込の承認取得期日です。
売主様からすると、白紙解約になるリスクがある特約を、いつまでズルズル待つわけにはいきませんので。

契約書では「契約締結後すみやかに本申込の書類を銀行に提出し・・・」となっています。

本申込は銀行に提出してから、1週間あれば承認を得られますので、具体的には契約締結後2週間~3週間以内に本申込の承認を得てください。と設定されることが多いです。

さいごに

住宅ローンを利用する際に契約条項に出てくる「住宅ローン特約」をご説明いたしました。

買主様を保護するための特約ですが、本申込が非承認であれば無条件に白紙解約ができるわけではありません。

そういった背景もあり、あまり頻繁に住宅ローン特約で白紙解約になることはありません。

しかしながら、ひとつの知識として知っておくと、不動産売買時の安心感に繋がることと思います。

ぜひ頭の片隅に覚えておいてください。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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