ライフアーキ
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2020年04月12日
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セットバックを知って土地売買に活かそう!

セットバックという言葉をご存知でしょうか?

不動産の専門用語で、道路境界線からの敷地後退のことを指します。
4m未満の道路を指す言葉である「狭あい道路」と呼ばれることもあります。

不動産専門用語と言いましたが、どうやら美容整形にセットバック手術というものがあるようで。大丈夫だと思いますが、勘違いしないでくださいね。笑

古くから存在していた住宅街では、セットバックを行わなければ建物が建てられない土地というのが、ちょこちょこ存在します。

そして、恐ろしいことにセットバックを行うと自分の土地が減少します!

知らないと恐いセットバックについて、静岡市の不動産店ライフアーキがご説明いたします。

建物を建築するうえでクリアすべき道路要件

建物を建築するためには、その土地が面している道路が一定の条件を満たしていなければいけません。

その条件は「幅員が4m以上(場合によっては6m)の道路に、2m以上接していること」です。

つまり下図のように、前面道路の幅員が3mしかない、道路と1.5mしか接していない、という場合は建物の建築が許可されません。


これは防災の観点から、消防車が進入して活動を行えるように定められています。

万が一の場合でも、消火活動・防災活動に遅れが生じるわけにはいきませんので、行政としてはこの4mという幅員、2mという接道を確保したいわけです。

再建築の時は道路中心線から2m離れましょう

いくら消防の観点から4mの道路幅が必要だといっても、すでに建っている建物や塀を壊して道路の幅員を確保しろ!とは行政も言いません。

そこで、建物の建て替えの時には「道路の中心線から2m以上後退してくださいね~。」と定めました。これがセットバックです。

道路の両サイドが、中心線から2m以上離れれば道路幅員4mは確保できるよね!
ということです。

これまで幅員が3mの道路に接していた建物は、50cmだけ後ろに下がることで再建築が許可されます。

まれに、道路を挟んだ反対側が川や崖などで後退できない場合があります。

その場合は、こちらがその分も下がらなければいけません。

「中心線から2m」ではなく、「反対側の道路境界から4m」の後退が再建築の条件となってきますので、該当する場合には注意が必要です。

セットバックした部分は市に寄付採納

道路から50cm後ろに下がるわけですから、その分だけ土地面積が減少します。

減少した分は市に寄付採納ができます。

買い取ってはくれませんが、寄付採納を行えばセットバック部分の管理が静岡市になるため、修理修繕を要する場合も静岡市が行ってくれます。

また静岡市の場合は、土地の測量も静岡市の負担で行ってもらうことができますので、土地測量費を削減することもできます。

表示の土地面積はセットバック後の面積ですか?

セットバックが必要な土地が132.23㎡(40坪)・1200万円で売りに出されていました。

ここで注意しなければならないのは、132.23㎡という面積はセットバック前の面積なのか、セットバック後の面積なのかという事です。

前面道路の幅員が3mで間口が13.2mという土地形状だった場合は、実際に利用できる面積は6.6㎡(およそ2坪)も変わってきます。

2坪は畳4枚分の広さです。ウォークインクローゼットなんかも余裕でつくれちゃいますし、一般的なユニットバスも設置できちゃいます!
なんだか、もったいない気がしますよね。

土地単価も坪30万円(セットバック前)と坪31.5万円(セットバック後)という差が出てきます。単純計算ですが、60万円分だけ損しているような気にもなってきます。

セットバックが必要な土地の場合は、セットバック後の面積を基準に考えないといけませんので、覚えておいてください。

さいごに

古くからの住宅地では、このようなセットバックが必要となるエリアがたくさんあります。

セットバック前の面積に踊らされると、お得な土地に思わされたり、建築プランが上手くいかなかったりしてしまいます。

前面道路が狭い道路の場合は、必ずその土地面積はセットバック前なのか後なのかを確認して、住宅会社と設計プランを考えたうえで購入に至るようにしましょう。

売主様も、物件が静岡市内であれば寄付採納をすることで測量費が無料になることは覚えておくと良いでしょう。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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