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2020年04月30日
不動産購入

私道の土地って買って大丈夫?|静岡市の不動産会社ライフアーキが私道について教えます!

世の中の道路には公道と私道、2種類の道路があります。

公道とは、国道や県道、市道、村道など行政や自治体が所有している道路です。

一方で、私道とは民間が所有者の道路です。個人が所有者の場合もあれば、法人が所有者の場合もあります。


公道であれば、通行や利用に関するトラブルもほぼありませんし、維持管理も自治体が行ってくれます。

対して、私道の場合は、そもそもどういうルールなのか、住宅を建築できるのか、という事自体が分からないことと思います。

実は、私道の場合でもしっかりと事前に確認を行っておけば、さほど神経質になる必要はありません。

とはいえ、何にも気にせずに私道の物件を取引するのは危険です。

私道に接する敷地の取引の際に、確認すべきポイントを静岡市の不動産会社ライフアーキがお伝えいたします。

(なお、今回は建築基準法上の道路であることは前提条件です。)

私道利用者に持ち分がある場合

私道はさらに2つに分けられます。

1つめは本章でお話する、利用者が共同で所有している共有持ち分ありの私道の場合。

2つめは次章でお話する、利用者の持ち分がなく個人・法人が所有している場合です。


それでは、まずは1つめの私道利用者に共有持ち分がある場合を説明します。

その私道を利用している(に面している)土地の所有者みんなで道路を所有しているという認識です。

この場合は、基本的に心配いりません。

みんな好き勝手通行することができます。
この権利は、その土地を購入した人にも引き継がれます。

これを専門用語で「通行地役権」と言います。

ただし、通行地役権はあくまで通行に関してのみです。

建物建築に伴い発生する上下水管・ガス管工事で必要な道路の掘削は、別途所有者みんなの許可がいります。

しかしながら、基本的にOKしてくれます。

でないと、自分が建て替える時や売却する時に困ってしまいますから。

私道利用者に持ち分がない場合

こちらは注意が必要です。

見た目はただの道路でも、所有者が、通るな。掘削するな。と言えば、それらを行うことはできないのです。

となれば、生活することも建物を建築することもできません。

そこで欠かせないのが、「通行承諾書・掘削承諾書」です。

これらの書類は、私道の通行・掘削についての許可について定められています。

この書類があれば、通行を制限されることもなければ、建築に伴う掘削工事も問題なく行うことができます。

利用者が持ち分も持っていない私道では、必ず「通行承諾書・掘削承諾書」の存在を確認しましょう。


ちなみに道路利用者でもないのに道路を所有しているなんて、変だと思いませんか。

実はその多くは、昭和40年代ころに行われた分譲地です。

昔の分譲地では土地を所有していた地主さんや、分譲を行った不動産会社が、道路の所有者となっている場合が多くありました。

そのため最近では、解散してしまった法人の所有者や、亡くなってしまい所有者が不明になるケースなどが結構あります。

その場合は、所有者ではなく道路利用者全員から許可を得る事になります。

「通行承諾書・掘削承諾書」はここをチェック☝

通行承諾書・掘削承諾書とは言ったものの、重要なのはその内容です。

通って良いですよ~。掘削して良いですよ~。

だけでは、甘いです。

必ず以下の6項目は確認しておくようにしましょう。

・通行の許可

・掘削の許可

・通行料等は無償

・今後ずっと許可

・私道の所有者が変わっても許可した事実は継承

・通行者(土地所有者)が変わっても許可は継承

維持管理は所有者!現地の状況はしっかり確認を。

私道の場合は、現地の状況をしっかりと確認しておくことも重要です。

基本的にいずれの私道も、利用者がその責任と負担において維持管理を行うのが通常です。

あちこち舗装がはがれている。路面の凹凸が多い。各所に水たまりが出来ている。なんて場合は、住民同士の協議がされていなかったり、上手くいってないなんて状況も考えられます。

このような場合は、売主様に協議の有無や状況などをしっかりと聞いておく必要があります。

また稀にですが、持ち分に合わせて道路も分筆している私道もあります。
この場合に、自分の名義の敷地だからと、鉢植えや自転車など個人のものを置く方もいらっしゃいます。

こんな私道は最悪です。避けましょう。

裁判沙汰になった長崎県の分譲地

以前、当店のブログでも取り上げた「長崎市の開発団地内で私道閉鎖の問題」は、まさに上述し注意を促した私道の所有者が持ち分をもっていないケースでした。

団地を開発した不動産会社が私道を所有しており、それを購入した建設会社が委託した管理会社が全住民に通行料を要求しました。

住民側は支払いを拒否しましたが、その結果、団地のメイン入口となる道路にバリケードを設置するという道路閉鎖の問題にまで発展してしまい、全国ニュースでも取り上げられる裁判沙汰になってしまいました。

まだ裁判結果は出ていませんが、おそらく通行料を全面に認めるという判決は出ないはずです。通行権が認められるか、ごく少額の通行料の支払いで落ち着くのではないかと思います。

でないと、全国で私道の買い占めが起こってしまいますからね。
そんな事態になるような裁判事例は滅多なことで起こらないはずです。

取引時にはここだけは要チェック

上述した長崎の事例では、住民は道路の持ち分をもっていないうえに、「通行承諾書・掘削承諾書」も存在しませんでした。

私道ではココが一番の欠かせない部分です。

まずは、私道の持ち分をもっているか。

次に「通行承諾書・掘削承諾書」はあるか。

この2点は私道の場合は絶対にチェックしてください!

もしも、2点ともなかった場合は、購入を控えた方が良いかもしれません。長崎市の事例のような事態がないとも言い切れません。

しかしながら、どちらか一方でもある場合は、特に敬遠する必要はありません。

気に入る土地であれば、話を進めても問題ないといえます。

さいごに

私道について、ご理解いただけましたでしょうか。

維持管理の問題はあるものの、私道だからといって、やたらに敬遠する必要はありません。

ただし、道路の持ち分はどうなっているのか。「通行承諾書・掘削承諾書」はあるのか。
という2点を必ず確認をして下さい。

でないと、長崎市の事例のように痛い目をみます。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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