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2020年05月01日
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登記費用に含まれる登録免許税を解説します

不動産の購入を行うと、もれなく「登記費用」というお金が必要になってきます。

この「登記費用」の正体は、税金と司法書士先生への報酬です。

実際には、登記費用という税金があるわけでなく、登録免許税という税金がかかっています。

登録免許税は、【所有権移転登記】【所有権保存登記】【抵当権の設定登記】などから構成され、静岡市の新築建売を購入した場合は、この登録免許税だけで40万円以上かかることもあります。

およそ1カ月分の給料が、登録免許税に消えていっているわけです。

税金なので文句を言っても仕方がありませんが、何に対して支払っているお金なのかは気になりますよね。

静岡市の不動産会社ライフアーキが、それぞれの登録免許税について、噛み砕いて説明いたしますので、ぜひ勉強して行ってください。

登記とは

登録免許税の説明に入る前に、そもそも登記ってなんなのかを知る必要がありますね。

登記には不動産登記と商業登記とが存在しますが、ここでは不動産登記を指すとします。


土地や建物の、所在・概要・所有者・権利関係などについて、国で管理している帳簿があると思ってください。

その帳簿の内容を変更してもらう手続きを登記と言い、それらの記録を記載した書類を登記簿(や全部事項証明書など)と呼んでいます。


土地や建物には所有者の名前が書いてあるわけでありませんので、このように帳簿を付けることで、どこの不動産の所有者は誰で、どんな不動産で、誰かがその不動産を担保にしてお金を貸していないのか、などを知ることができます。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、不動産の所有者を変更する登記です。


Bさんが、Aさん所有の土地を購入した場合には、登記簿上もそのように変更をしなければいけません。

通常、不動産取引では買主側が登記を変更する手続きを行いますので、この場合はBさんが司法書士先生にお願いして登記の変更をします。

その際に必要となる税金が、所有権移転登記の登録免許税です。


所有権移転登記の登録免許税は取引をする不動産の固定資産税評価額を基準に税額が計算されます。

つまり、静岡市内の100㎡の土地と、東京都港区の100㎡の土地とでは、何十万円~百万円単位で税額が変わってきます。
ん~恐ろしいですね、、、、


固定資産税評価額に定められた税率をかけて計算を行います。

かけ合わせる税率は、土地・建物・相続でも異なりますし、中古住宅には軽減税率も設定されています。

計算の詳細の関しては【国税庁HP 登録免許税の税額表】をご参照ください。

所有権保存登記

所有権保存登記とは、まだ所有権が設定されていない不動産について、最初につけられる所有権の登記記録のことです。


新築建物をイメージしていただくと、分かりやすいかと思います。

新築ですので、まだそこに建物が存在することは帳簿に記録されていません。

帳簿に建物の存在と、建物の所有者を記録する必要があります。

この建物の所有者を記録する登記を所有権保存登記と言います。

(建物の存在を記録する登記は表題登記といいます。)

そして、この所有権保存登記(表題登記)は司法書士先生ではなく、土地家屋調査士の先生が行います。


所有権保存登記では

新築などでは固定資産税評価額が決定していないため、法務局の認定価格が計算に用いられます。


所有権保存登記も軽減税率がございますので、詳細の計算等が知りたい方は【国税庁HP 登録免許税の税額表】をご覧ください。

抵当権設定登記

抵当権とは、分かりやすく言えば「担保」のことです。

住宅ローンなどの借入をするときに、購入予定の土地や建物を担保にして、お金を借りますよね。
これを、土地と建物に抵当権を設定する、と言います。

したがって抵当権設定登記とは、当該土地や建物を担保にお金をかりましたよ~、という記録を登記することです。

この抵当権は、登記簿の乙区という箇所に記載がなされます。
借入先、借入日、借入金額などが詳細に記載されます。

一方で不動産を売却する場合には、この抵当権をつけたままでは売ることができません。

売却前、もしくは売却と同時に抵当権を抹消しないと取引を行うことができません。

住宅ローン残債が残っている不動産を売却する場合には、この抵当権の抹消が売却価格設定で重要なカギを握る場合もあります。


抵当権設定登記の登録免許税は、借入する金額が基準となります。

こちらも軽減税率が存在しますので、【国税庁HP 登録免許税の税額表】よりご確認ください。

取引する不動産による違い

どんな物件であろうと、不動産取引を行う場合には、「所有権移転登記」が欠かせません。


それに加えて、新築であれば「所有権保存登記」、

住宅ローンなどの借入をして購入する場合は「抵当権設定登記」がそれぞれ必要になってきます。


これらの登録免許税と手続きを行ってくださる司法書士先生、土地家屋調査士の先生の報酬を含めた費用が登記費用として、不動産購入時に必要になります。


稀に、費用節約のため司法書士先生にお願いせずに、自分で所有権移転登記などを行いたい!とおっしゃる方もいらっしゃいます。

どうしても、という事であれば止めませんが、基本的にはやめた方が良いと思います。

煩雑な書類の手間と、もしものリスクを考えると、ハイリスク・ローリターンな選択だと思います。

売主様によっては、指定の司法書士先生にお願いしないといけない。という場合もございます。

それはそれでどうかと思いますが、基本的には自由に司法書士先生を選んで、お願いするのがベターな選択であると思います。

さいごに

登録免許税についてお話いたしました。

不動産を購入するための税金だけでこんなに払うのか、少し不満に思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。笑

私もはじめは驚きました!


税金を払うというよりは、帳簿の管理手数料を支払うというイメージでいると良いと思います。

帳簿がなくなってしまったら、誰が所有者か分からなくなってしまって困りますから、大金を支払って購入した資産を守るために支払ってやろう。くらいでOKです。


どんな物件でも登記費用は必要になります。

しっかりと何のための費用なのかを理解して、お金を支払ってください。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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