予算計画の肝！住宅ローンは【事前審査】を受けてみよう

どんなに経験のある不動産営業でも、超一流のトップ不動産営業でも、目の前の買主様が希望する住宅ローンを借りられるかどうかは答えられません。

その理由は、個人信用情報という過去の金融取引の記録が住宅ローン審査の命運を握っているからです。

個人信用情報には、過去の借入金額、返済の状況、滞納・延滞の記録、残債など様々な情報が記録されています。

「ほとんど使っていなかったので銀行残高を確認していなかった。」「財布を落としてクレジットカードを再発行していたが、登録情報を変更していなくて引落しがされていなかった。」

過去に、このようなケースで返済の滞納が３ヵ月続いたとします。

この場合、年収が１０００万円以上あろうが、上場企業の役職持ちであろうが、銀行から借入自体を断られます。

不動産営業マンも銀行の担当者も、借入上限額の予想はたちますし、相談にのることができます。

しかしながら、所詮それらは個人信用情報が問題ないことを前提としたうえので話でしかありません。

では、個人信用情報はどうやって調べるのでしょうか。

ここで登場です！金融機関の《 事前審査 》を受けることで、個人信用情報を確認することができます。

住宅ローンは月々返済額から逆算して考えていきます。

「今の家賃が１０万円だから、月々の返済は１２万円以内に抑えたいな～」
「まだこれから子供にお金がかかるだろうから、いまの家賃くらいにで・・・」
「もう４５歳目前だし、３５年じゃなくて３０年で組みたい。」

などの返済計画から、月々返済額・借入年数・適用金利を想定して、借入額を逆算していきます。

「返済計画から逆算したところ、机上の計算では３５００万円の借入であれば、返済を行っていけそうですね。」

この、３５００万円が【 返済していける金額 】です。

でも、ちょっと待ってください。銀行はその金額を貸してくれるのでしょうか？

そこで考えなければいけないのが、【 借入可能額 】です。

銀行は「返済比率」と「審査金利」を用いて、３５００万円を貸し出すか検討します。

「返済比率」とは、年収に対する借入返済額の割合で、３０％～３５％で設定されています。この割合が多いと、収入に対して借入が多いと判断されてしまい希望額の借入れができません。
借入は住宅ローンだけでなく、車のローン、リボ払い、キャッシングカード、携帯電話本体の分割払いなども借入として判断されます。

「審査金利」は審査のときに用いる金利で、実際に適用される金利よりも大幅に高く設定されています。実際の適用金利が０.５％～１％（変動金利）くらいですが、審査金利は３％～３.５％くらいに設定されている金融機関が多いです。
審査金利を高くすることで、審査条件が厳しくなり、変動金利の上昇や収入の減少などのリスクにも対応できる余力を確保する目的があります。

「返済比率」と「審査金利」から【 借入可能額 】を算出し３５００万円を超えていれば、銀行から融資の承認がいただけます。

しかしながら、返済比率は銀行や個人によっても異なってきます。
A銀行では３５００万円を借入できるけど、B銀行では３３００万円までしか借入ができない。なんてことも起こります。

それでは、いくら月々返済額から【 返済していける金額 】を考えたところで、【 借入可能額 】を把握していなければ元も子もありませんよね。

では【 借入可能額 】はどうやって確認できるのでしょうか？

これも、金融機関の《 事前審査 》で確認することができます！