事前審査をして住宅購入を優位にすすめよう！

事前審査を通過しているという事実は、売主様に対する大きなアピールになります。

すでに「個人信用情報」「希望額の借入」をクリアしているので、売主様からすると【 買えるし欲しい希望者様 】となります。一方で、まだ事前審査はこれからだけど購入したい！という方は【 買えるか分からないけど欲しい希望者様 】となります。

あなたが売主だった場合は、どちらと契約を結びたいですか？

答えはきまっていますよね。

 

特に建売物件の場合は、事前審査に通過していることが購入申込の条件になっていることも多く、この事前審査の優位性が顕著です。

４月１日に建売物件を内覧したAさん（事前審査通過済み）と、４月２日に内覧したBさん（事前審査はこれから）。

・Aさんは物件を気に入りましたが、同居予定の両親とも相談するべき一度話を持ち帰りました。
・Bさんも物件を気に入り、２日のうちに購入申込と事前審査の提出を済ませました。
・ご両親と相談をして購入を決断したAさんは４月３日に購入申込を行いました。

この場合、建売物件を購入できるのは・・・・・Aさんです。

Bさんは購入の決断をして、一番最初に手をあげて意志を表明したのに買えないのです。

こんな経験をするとBさんの住宅購入への熱は一気に冷めてしまいます。緊張するなか、勇気をだして購入申込を行ったのに買えないとなれば心も折れてしまいます。

これが事前審査の優位性です。

売主様に与える安心感というメリットが、大きな差をつけます。
その差は、「手をあげれば購入ができる！」という買主様にとっての安心感にも繋がります。

事前審査はわりと簡単にできます。

銀行に行って、窓口で事前審査を依頼すれば受け付けてもらえます。
ですが、必ず不動産会社に依頼して事前審査を提出してもらうようにしましょう！

必要となるものは以下の５点です。

①直近の源泉徴収票 （自営業の方は確定申告書の写し直近３年分）　　②認印

③運転免許証　　　④健康保険証　　　⑤審査をしてもらう物件の資料

 

これらを銀行に提出して３日～４日あれば、回答がでます。

ポイントは、「審査をしてもらう物件の資料」です。

銀行は購入物件を担保にして、お金を貸してくれます。したがって、どの物件を購入するかが決まっていないと審査が出来ません。

「え～、でもまだ、どの物件を買うかなんて決まっていない！」ってなりますよね。

これを銀行員に伝えると、「では、購入物件決めてからまた来てください！」と言われてしまいます。

 

ここで登場するのが不動産会社です。

不動産会社であれば、【返済していける金額】をもとに算出した借入希望額にあわせて、物件資料を用意できます。

このときに諸費用のことも考えなければいけません。
物件価格と諸費用をあわせて総額〇万円必要で、自己資金が△万円だから、残りの□万円貸してください。というような感じです。

これを個人がやるのは、なかなか手間がかかりますし、計算を間違ってしまうかもしれません。

冒頭で、不動産会社を通じた事前審査の提出をおススメしたのはこのためです。

不動産会社であれば、諸費用を考慮して希望借入額にあった物件を審査用に選び、その物件を購入する前提での事前審査を依頼することができます。

事前審査にはいくつか注意点があります。

 

●事前審査では「健康状態」の審査はありません。

　事前審査では、住宅ローン借入時に必須となる団体信用生命保険へ加入は、審査されていません。「健康状態」に不安のある方は、事前審査と合わせて団体信用生命保険加入の審査も行うようにしてください。

 

●ネット銀行の事前審査は個人信用情報を取得しません。

　多くのネット銀行が、事前審査のときには個人信用情報を確認しません。そのため、売買契約後の本審査で断られるケースが度々あります。なかにはネット銀行の事前審査通過では契約を渋る不動産会社さんもあります。
　金利は安いですが、初期費用が高い。お客様の手間が多い。そのうえ担当者おらず自己責任なのでリスクもある。
ネット銀行のご利用の際は、このような金利以外の面もしっかりとチェックしてください。

 

●中古物件＋リノベーションの場合は要注意

　住宅ローンは、購入物件を担保にして銀行から融資をしてもらいます。ゆえに、中古物件＋リノベーションの場合は「担保割れ」という現象が起こる事があります。
　たとえば、２０００万円の中古住宅に１０００万円のリノベーションを行う場合は３０００万円が必要です。しかしながら、中古住宅の価値は２０００万円しかありません。結果的に担保となる不動産の力が足りず、希望額が借りられなくなります。
　リフォームやリノベーションは掛けた金額がそのまま価値として上乗せされるわけではありません。ここは要注意です。

 

これらの注意点には、せっかく行った事前審査や資金計画、住まい探しがすべてパーになってしまうほどの大きなリスクが存在しています。しっかりと前もって確認をして、リスク軽減に努めましょう。