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2020年05月14日
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売主様は知らないと百万円単位で損をする!?「実測売買」と「登記簿売買」の違い

こんにちは!

昨日は、ついにラストとなる診察とリハビリをしてもらってきました~

昨年12月の骨折から約5ヵ月・・・長かったです。笑

まだボルトが入ったままなので、あとは取るか取らないかの判断をするだけです。
取った方が安心だけど、あの手術後の痛みを思い出すと・・・・恐くなってきます。笑

決断は冬までにすればOKとのことですので、体内にボルト有の方やボルトを取ったよ~なんて方は色々教えてください!!


さて、本日は不動産の取引で契約する土地面積を確定させる2つの方法、は「実測売買」と「登記簿売買」についてのお話です。

ぜひ読んでいただきたいのは売主様!!
【買取の売主様は要注意!ずる賢い不動産会社は使い分ける】の章は必読です。何十万円の価値がありますよ~。

実測売買とは

実際に測って売買をする!

これが実測売買です。

はいっまさに読んで字のごとくですね。

つまり、取引をする不動産の土地を実際に測量を行って、面積を確定させよう!という方法です。


この場合の測量は、土地の境界の位置を測って「この土地は何㎡です!」
なんていう甘いもんではありません。

しっかりと隣地の所有者にも立会をしてもらって、敷地の境界はココで間違いないですね~という確認をみんなでして、境界を確定して、面積を測ります。

道路との境界も、静岡市役所(が委託した業者)の方がきて、しっかりと確認をします。

これを確定測量と言います。

実測売買では、確定測量を行って確定した面積が売買対象面積となります。

場合によっては、契約後に確定測量を行うこともあります。
面積が決まっていないのに、どうやって契約をするんだ!と思いますよね。

この場合は、契約時の面積から増減した分を坪単価○○万円で精算する。という風に契約書で定めることになっています。

登記簿売買

登記簿に定められた面積で売買を行いましょう!

というのが登記簿売買です。

登記簿とは法務局に登録されている帳簿で、土地所在地や土地面積、所有者、担保などが記録されています。

この登記簿に記載されている面積が売買対象面積となります。

契約後に面積が変わることがないので、契約時に売買価格が決定します。

実測面積 ≠ 登記簿面積

確定測量を行ってみると登記簿面積とズレる。という事が往々にしてあります。

ええーーーー!って感じですよね。

法務局に100㎡の土地を持っていると書いてあるのに、実際は98㎡しか持っていないんですから。2㎡どっか行っちゃいました。

これは昔の測量によるズレです。

現在は基準となる点がそこら中に設置されており、それをもとにGPSで座標を取得して、面積を算出しております。

そりゃあ驚くほど正確です。GPSなんて出されたら反論の余地もありません。笑

では昔はどうしていたのでしょうか。

ご想像の通り、手計りです。
縦・横・対角線を測って、三角形をたくさん作り、計算をする方法でした。

ともなれば、測り間違いは起こりますよね。避けられませんよね・・・


結果的に、数十年前に測量した結果と、いま測量した結果は異なり2㎡はどこかにいってしまうのです。

「実測売買」と「登記簿売買」の違いはこんなとこにも

自分が売主様だったら「実測売買」と「登記簿売買」のどちらで取引をしたいですか?

自分が買主様だったら「実測売買」と「登記簿売買」のどちらで取引をしたいですか?


もちろん、「実測売買」ですよね。

正当な取引の気がするし、近隣とのトラブルもなさそうですもんね。


でも何か忘れていますよね。
「実測売買」と「登記簿売買」で大きく変わるものがあります。もちろん面積ではないですよ。

正解は測量費用です。

測量は国家資格を持った先生が行います。費用は決まりがありませんが、40坪の整形地であれば35万円~40万円前後といった具合でしょうか。

実測売買となれば、この40万円の費用が必要になります。
さて、誰が負担するのでしょう?

一般的に測量費用は売主様負担です。

もう一度伺います。
自分が売主様だったら「実測売買」と「登記簿売買」のどちらで取引をしたいですか?

先ほどと回答が変わってきますよね。40万円なんて大金、払わなくて済むなら越したことはないですもんね。

どんなときに「登記簿売買」を行うのか

先ほどのように、以前に測量を行ったのが何十年も昔の場合は、実測売買での取引でないと、安心の取引が担保できません。

しかし一方で、「実測売買」ではなく「登記簿売買」の取引も行われています。

40万円も費用が浮くなら、できればそっちの方が良いですよね!

では、どんな条件であれば「登記簿売買」を行うのでしょう。

◎絶対条件
境界杭がすべて確認できる。

〇基本条件
平成14年4月以降に確定測量がされている。

この2条件を満たしていれば、「登記簿売買」で取引を行うこともあります。

平成14年4月に測量の方法は変わっており、ひとつの基準の年月日になります。


例外的に区画整理地内であれば「登記簿売買」を選択する不動産会社もあります。その場合も、境界杭が現地で確認できることが条件です。

買取の売主様は要注意!ずる賢い不動産会社は使い分ける

買取を行う不動産会社は「実測売買」と「登記簿売買」を上手に使い分けます。


めちゃくちゃ単純ですが、

◆実測面積が登記簿面積より大きくなりそう
 ⇒ 「登記簿売買」で買取

◆実測面積が登記簿面積より小さくなりそう
 ⇒ 「実測売買」で買取

という感じです。


上のパターンは売主様が損をします。
土地面積が広いと2坪・3坪、面積が増減することもあります。

そうなってくれば、静岡市でも何十万円~百万円単位です。

これだけの金額が契約方法だけで変わってくるんですよ!恐ろしいですよね!

買取での売却を検討している方は、必ずこの「実測売買」と「登記簿売買」の2つの契約方法を知っておかなければいけません。

さいごに

知らないだけで、何十万~百万円単位で損をしちゃうのがこの売買面積の契約方法です。

基本的には「実測売買」を行えば、測量費用が発生してしまいますが損はありません。

不動産取引の中でも、境界の問題は揉め事になりやすい部分です。
当店としては、ほとんどの場合で実測売買で測量を行ってもらうようにお願いしています。

だって、もし自分が買主様だったら恐くありませんか?
大金を払って購入した100㎡の土地が、本当は98㎡しかない!なんて。

しかも、「隣地との境界は不鮮明だし、そもそもどこが境界なのかが分からない。」

そんな物件は恐くて購入の勇気が出ないですよね。

基本的には「実測売買」をおこなう!これが通常です。

買取で売却を行う物件で「登記簿売買」を提案されたら、しっかりと疑ってくださいね!

以上、「実測売買」と「登記簿売買」についてのお話でした~
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