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2020年05月16日
ブログ

「相場だと思うんだけどなかなか売れないな~」土地を左右するのは面積と価格だけではありません。

「いまお願いしている不動産会社によると、直近6ヵ月で近隣にある土地の成約事例があり、坪40万円~45万円で売れるエリアのはず!!坪41万円で売却を出しているのに、どうして売れないの!?」

実際に売主様からこのような相談がありました。

調べてみると、たしかに坪40万円前半での成約事例がある地域でした。

でも、ご相談いただいた物件はおそらく坪38万円前後が適正な価格であると思われました。

なぜでしょうか?

それには買主様目線が必要です。

買主様は、土地を面積と価格だけで判断しません。そこに家を建てて、実際にどんな生活が送れるのかを想像して土地を選びます。

売主様は、この買主様目線を忘れてはいけません!

土地には別途のお金がかかる

ご相談いただいた土地を、買主様目線で検討すると2点気になることがありました。


1つめは、敷地と道路に60cmほどの高低差があること。

高低差はお金がかかります。

道路よりも高い位置にあると、駐車場をつくるための土のすきとり、玄関アプローチまでの階段、土留めや擁壁など余分な費用がかかります。

高低差や建築プランにもよりますので、正確な金額は建築会社に見積もりをお願いする必要があります。


2つめは、メイン道路から現地まで1カ所だけですが道路幅が狭くなること。

毎日通る道なので、これを気になさる方は意外と多いです。

女性の場合は「運転が苦手だから・・・・」

男性の場合は「大きい車に乗っているから・・・・」

わりと誰にでもNG要素になり得ます。


比較対象となる成約事例にはこの2点の特徴がありませんでした。

これらから分かるように、いくら同じエリアや町名だからといっても単純比較をすることは出来ません。

実際に土地に建物を建てる時に、かかってくる費用が別にある場合はしっかりとそれも考慮しなくてはいけません。

水道引込の料金がかかる

これは結構あるパターンですが、畑だった土地を売りだす場合など水道が引き込まれてことがあります。

そうすると水道引込費用がかかります。

30万円~40万円(税別)という費用が物件価格とは別にかかってきます。

いかがでしょう?

自分が買主だったら、似たような物件で迷っているときに、わざわざ余分な費用がかかる土地の方を選ばなくないですか?

物件付近の街並みや雰囲気はいかがですか?

買主様目線では、周辺の住宅の様子というのは気になるところです。

いわゆる街並み、雰囲気という感じでしょうか。


古びたお家や空き家が並んでいる通りよりも、新しく明るい雰囲気が感じられる分譲地の方が良いですよね?

そうなれば、当然価格にも影響してくるかもしれませんし、周辺物件の売出状況にも左右されます。

このような数字などでは表せない雰囲気や他物件との兼ね合いなども、重要な要素になってきます。

土地面積も価格に影響を及ぼします

静岡市で、延床30坪前後の一般的な大きさの建物を建てるには、駐車2台分以上は確保して、35坪~40坪が理想です。

広めのお庭が欲しければ、さらに5坪~10坪という感じです。


これを考慮すると、

A. 20坪 800万円の土地
B. 40坪 1600万円の土地
C. 65坪 2600万円の土地

AもBもCも、坪単価は坪40万円と同じです。

しかしながら、静岡市内であれば圧倒的にBの需要が多く、AやCよりも先に売れます。

需要とのバランスで、極めて小さな土地や大きな土地は需要が少なく売れづらくなります。

これを解決するには、
◆価格(坪単価)を下げる。
◆長期間の売却活動を覚悟する。
のどちらかになります。

落ち着かない「多数の目」

買主様目線は、「多数の目」を嫌がる傾向にもあります。

「多数の目」とは、マンションやアパート、通り沿いなどが挙げられます。

・玄関を開ければ、目の前に50戸ものベランダが。

・洗濯物を干せば、目の前に60部屋分の玄関が。

・玄関を出れば信号待ちの車と目が合う。

せっかくのマイホーム、このような「多数の目」にさらされて落ち着かいのはちょっと嫌だなと感じる買主様のお気持ちも分かるような気がしますよね。

このようなケースも、必ず相場通りの金額で売却ができるとは言えないかもしれません。

特徴を把握して売却活動に活かす

上記で紹介してきたことも、長年その場所に住んでいた売主様にとっては、別に気になるようなことではありません。

そのため、それを気付かせてくれる不動産会社が重要なのですが、嫌われまいと、そういった事を指摘しない不動産会社も多いです。

その被害を一番受けるのは紛れもない売主様自身です。


もっとも良いのは、不動産会社が指摘して、売主様はどう感じているのかをお伝えしてもらうことです。

道路が狭いことで裏道に使われる心配がなく安心だ、と言う売主様もいらっしゃいました。

「多数の目」があるおかげで、共働きだけど防犯の心配はなかったね、という売主様もいらっしゃいます。

広い土地だからアパート建設や法人の事務所など色々な用途に適用できますし、小さい土地だからエリア限定・予算少なめのお客様にも対応できますよね。

売主様にも特徴をご理解いただき、一緒に買主様へのアプローチを考えるのも楽しいですし、その時の話が売却の手助けにもなります。

さいごに

土地には地価公示や成約事例など、目安となる価格が存在します。

しかしながら、目安となる価格だけで判断して売れる訳ではありません。

それぞれの土地が持つ特徴を、しっかりと理解し、評価し、販売に活かす。

ここまでやらなければいけません。


「相場くらいで売りに出しているけど、なかなか売れないな~」とお悩みの売主様。
ぜひ一度、物件の特徴を洗い出してみてください。

それは買主様目線ではプラスになりそうですか?マイナスになりそうですか?

では、販売はどんなお客様に対して、どうアピールするのが良さそうですか?

ひとりで解決するには、なかなか難しい質問かもしれません。

静岡市の物件であれば、私が一緒に考えます!ぜひ頼ってみてください!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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