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2020年05月24日
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旧住まいの住宅ローンが残っている方の住み替えで、私が経験したちょっとイレギュラーな方法

今日は過去に私が行ったちょっとイレギュラーな契約を紹介いたします。

「いまの住まいを売って、新居を購入したい!」という、住み替えを検討中のお客様はぜひ読んでみてください。


内容は、先に新居の購入契約をしたが、いまの住まいが売れなかったら新居の購入契約自体が無効になる。という契約です。

専門用語を使うと「停止条件付きの新築建売契約」となります。

かなりイレギュラーで経験をしたことのある不動産営業マンは少ないと思います。

住み替えを検討中の方には、メリットがある方法ですので、知っておくと良いかと思います。

【売り先行】で住み替えにチャレンジ

住替えのご相談をいただいたのは、ご夫婦・お子様2人・祖母で5人暮らしをなさっているA様でした。

現在お住まいのご自宅には、まだ住宅ローンの残債が残っておりました。

この場合には2つのプランがあります。

①先にいまの自宅を売却して住宅ローンを返済。新居の住宅ローンを組む【売り先行方式】

②いまの自宅の住宅ローンに上乗せする形で新居の住宅ローンを組み、いまの自宅が売却できた段階で一括返済を行う【買い先行方式】

A様の場合は、銀行審査の結果、②の方法で新居購入に必要となるであろう新規の住宅ローンを借入れすることができませんでした。

したがって、①【売り先行方式】のプランで話をすすめなければいけません。



ーーーーーーーー 参考 ーーーーーーーーーーーーーーーー

①のメリット/デメリット

【メリット】売却価格や時期が先に分かるので、全体の資金計画が見える。
【デメリット】仮住まいに出る必要がある。新居を探す時間が少ない。

②のメリット/デメリット

【メリット】仮住まいの必要がない。じっくりと新居を探すことが出来る。
【デメリット】旧家の売却がいつ・いくらで完了するかが不透明で資金計画が立てづらい。

「引渡し猶予」or「先行入居」という特殊な方法

①の、先にいまの自宅を売却して住宅ローンを返済してから、新居の住宅ローンを組む【売り先行方式】で住み替えをすすめることとなったA様ですが、ここで問題が・・・・

同居している祖母が足が悪く、引越しが2回も必要となってしまう仮住まいが、NGということでした。

こうなると、「引渡し猶予」もしくは「先行入居」という方法しかありません。

参考記事 「引渡し猶予」という方法 【住替え向け】

「引渡し猶予」とは、金額の支払いを完了した本来の引渡し日以降も、数日間だけ住まわせてもらう方法です。

「先行入居」とは、金額の支払いが完了していない新居(契約は済んでいる)に本来の引渡し日より数日間だけ先に入居させてもらう方法です。

いずれの方法も数日間だけ、「本来の所有者」と「住んでいる人」が異なる〔ねじれ〕が生まれてしまいます。

そのため一般の契約よりも幾分かリスクがあり、「引渡し猶予」も「先行入居」も特殊な事情がないと、利用しない方法です。

どちらか一方だけクリアできれば良いのですが、実はなかなか苦労します。

自社の建売だったため「先行入居」をクリア

本人の立場からすると、「先行入居」は売主様に、「引渡し猶予」は買主様にお願いをしなければなりません。

これが本当にうまくいきません!笑

リスクが伴うため、不動産会社もあまりやりたがらず、建売物件の売主様も多くの場合は「先行入居」をNGとしています。

幸いにもA様の場合は、当時私が勤めていた会社の建売物件が希望エリアに存在し、気に入っていただくことが出来ました。

自社でしたので話を通しやすく、無事に「先行入居」の方をクリアすることが出来ました。

これで仮住まいに出る必要はありません!!

しかしながら、次の問題が浮上します。そして、それが一番の難問です。

購入物件は待ってくれない・・・・

無事に会社から「先行入居」の許可を得た訳ですが、会社から条件が付きます。

条件とは、2ヵ月以内に今の家を売却(契約)すること。です。

当然ですよね。
会社としては、いまの家が売却できなければ、引渡しが完了しません。

いつ売れるか分からないのに、ズルズルと引渡しだけを先延ばしにするわけにはいきません。

引渡しを出来ないということは、会社としては物件は資金回収もできず、売れていないも同然ですから。
それどころか、先延ばしにしている最中は、購入予定物件は契約済のため市場に出ていませんので、会社からするとマイナスなわけです。

取引としては、「2カ月以内にいまの住まいを売却できなければ、白紙解約」という条件が新築建売の購入契約の条項に加わります。

これで明確になりました!この住み替えを左右するのは「いまの自宅を2カ月以内に売る!」かどうかです。

売れなければ白紙解約

残っている住宅ローンを完済できなければ意味がありませんから、価格は最下限が設定されています。

それはそれは頑張りました。

売却が成立すれば新築建売と売却の契約で2つの契約ですが、売却が出来なければ契約は0でしたから、バリバリの営業マンであった僕にはとても大きな違いでした。

単独で折込チラシを入れてもらったり、ポスティングして回ったり、周りの不動産会社さんにも紹介してまわったり。


結果は・・・・ダメでした・・・・(-_-)

2カ月で売ってくることができませんでした。お客様にはいろいろご協力いただいたのに申し訳なかったです。

最終的には、この住み替えはすべてが白紙になります。もちろん、新築建売の契約も白紙解約となります。

ちなみに、お客様の負担は新築建売購入契約時の印紙代1万円のみ。
印紙代だけは返ってきませんが、それ以外はなにも失うものはありません。

売却をつづけることも可能

結局A様はその後、住替え自体を断念し、いまの自宅にそのまま住む選択をされました。


ちなみに、ここで売却を続けるという選択肢もあります。

ただし、売却を続ける場合は、2つ条件があります。

㋐売却が決まったら、1~2ヵ月で購入物件を見つけなければならない。

売却の契約~お引渡しの間に、購入物件を見つけなければいけません。この期間は長くても2ヵ月程度しかありません。
その間に、新居となる物件を見つけて契約しなければいけませんので、ゆっくりと物件を選ぶ余裕はありません。


㋑「引渡し猶予」を条件に売却をしなければならない。

短期間で新居を探さなければならない㋐の状況ですので、「先行入居」を許してくれる物件を探すのはよりハードルを上げてしまいます。
そこで、この場合はいまの自宅の売却で「引渡し猶予」を許容してくれる買主様を見つけなければいけません。
もちろん、一般条件の売却よりも難しくなります。

この2つの条件をクリアできれば、売却を続けて、住み替えを行うことが出来ます。

さいごに

なんとかご理解いただけるように書いたつもりですが、チンプンカンプンの方もいらっしゃるかもしれません。

文章が下手なもので、すいません。もっと伝わるように精進します!

でも、住替えはむずかしいという事はご理解いただけたかと思います。

いまの自宅に住宅ローンが残っている場合の住替えは、本当に複雑です。

価格調整、スケジュール調整をしっかり管理しないと、うまくいきません。

だからこそ、価格面ではデメリットはありますが、融通が利く不動産買取が住み替えでは重宝されます。

本日紹介したようなちょっとイレギュラー手法もあります。残念ながら、成立しませんでしたが・・・笑

どこがイレギュラーかと言うと、「まだ売れるか分からないのに先行入居を受け付けてくれる」という点です。
これは当時の会社が、不動産仲介も新築建売も行っていたからこそ出来た方法です。

通常の不動産会社ではまず出来ません。

最終的にはうまくいきませんでしたが、自分の中ではかなり貴重な取引の経験でした!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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