ライフアーキ
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水曜日
2020年06月06日
不動産購入

注文住宅をご検討の方へ!上手な住まい購入は「予算の編成にあり」です

土地を購入して注文住宅を建築する場合、不動産会社は土地のお引渡しで仕事を終えます。

買主様は、そこから建築会社とさらに建築プランを練っていくわけです。

はいっここです!ここ!

われわれ不動産会社はお客様がワイワイワクワク楽しく行う建築プラン作成に参加できないのです。笑

これが実は結構寂しいもんですよ。はい。

土地探しは住まいづくりの序盤で完結します。
そこからの長い時間は、建築会社と相談して念願のマイホームを手にしていくわけです。

一緒に悩んで土地を探して、決めていったのに、一番楽しいところは同席できない。
この寂しさですね~はい。笑

という寂しさを最近、無性に感じるようになってきました。
なんでだろう。まだそんなに歳じゃないはずなのに!

などという、不動産会社のことは置いておいて、本日は上手な土地の探し方をお話させていただきますね。笑

土地購入~住宅建築の流れ

注文住宅を建築する方々とのお付き合いは土地をお世話する不動産会社よりも、建物を建築する建築会社の方が圧倒的に長くなります。

分かりやすく4月1日に土地の検討をスタートしたとして、考えてみます。

◆4月1日 不動産会社と相談

◆4月7日 土地の見学・気に入った土地の申込

◆4月8日 住宅ローン事前審査の提出

◆4月14日 土地の購入契約

◆4月30日 建物契約

◆5月14日 土地の引渡し(自分の土地となる)

◆5月20日 建物着工

◆7月1日  建物上棟

◆11月1日 建物お引渡し

かなりザックリですが、このようなイメージです。

4月~11月まで半年間の住宅購入の計画ですが、不動産会社の出る幕は5月14日には終えています。

土地探しのときに、土地に対してどんな家なら建てられる。どんな家が建てたい。というお話をしますし、ご本人様たちともお子様とも単純に仲良くなれます。笑

だからですよね、寂しさを感じるのは。笑

土地購入の住宅ローン審査には建物資料も必要

上述した流れは理想的な流れです。

実際には、4月1日から動き出して上述の流れに沿ってスムーズにいくことは難しいです。
その理由は、土地契約時にはある程度、建築会社を絞っておく必要があるからです。


不動産の購入前に、住宅ローンの事前審査を完了しておかなければいけません。
でなければ、購入契約自体させてもらえません。

土地の住宅ローン事前審査では、建物部分も一括で審査します。
土地を購入したけど、建物を建てるためのお金を借りられなかったら本末転倒ですので、どこの銀行でも必ず土地と注文住宅はセットです。

つまり、上述したスケジュールでいくと4月8日にはある程度、建築会社の目途が立ってないと成り立たないのです。

4月8日では動き出しからまだ1週間です。

さすがに、ここで建築会社に目途をつけておけ!というのは困難ですよね。

土地ありきの建築会社/建築会社ありきの不動産会社

土地探しをスタートさせると、すぐに困った問題にぶつかります。

それは土地が先か、建築会社が先か、問題です。


建築会社は土地がなければ、建物プランを作成することが出来ません。
土地には様々な法令や制限がかかっており、土地のエリアや広さ、形状によって建築が出来る家の形が変わってきます。
そのため、建築会社は土地がないと建物プランが作成できません。ひいては、建物金額の計算もできないのです。

一方で、不動産会社はおおよその建築予算が分かっていないと、土地の予算が分からず、いくらの土地を紹介して良いのか分かりません。
総額4000万円が予算の方でも、「土地2000万円/建物2000万円」なのか「土地1000万円/建物3000万円」なのかによって異なります。

せっかく良い土地を購入したけど、建築の予算が残っていなかった。では元も子もありませんよね。

この土地が先か・建築会社が先か、問題は多くの住まい探し経験者が困ったポイントのひとつに挙げられています。

上手な土地探しは「不動産会社 ⇒ 建築会社 ⇒ 不動産会社」

僕は「 ①不動産会社 ⇒ ②建築会社 ⇒ ③不動産会社 」の順が良いと思っています。

まずは、①不動産会社で希望エリアの価格を知る。

②建築したい建築会社を探す。

③不動産会社で土地を探す。


①と②で総予算の内訳バランスを組むことが出来ます。

希望エリアを重視して、建物コストを少し下げるも良し!
希望の建築会社を重視して、希望エリアを広げるも良し!
希望エリア・希望建築会社で実現させる代わりに、土地や建物の広さを小さくするも良し!

①と②を行うことで、全体のバランスをどのように取るのかを決めることが出来ます。

そこで決めた予算内訳に沿った土地を③で探していきます。

このときにはすでに、建築会社もいくつか候補を絞れているはずですので、良さそうな土地が見つかった時に、建築プランを作成してもらえば、総額いくらでどの土地にどのような建物が建てられる!という明確な認識をもって、土地購入を決断できます。

さいごに

冒頭でお話した「土地仲介は寂しい!」問題は、どこにいったのでしょうかね。笑

途中から気付いたら、上手な土地購入のお話に変わってしまいました。。。。

でもそれが本記事のメインですのでOK!


よく土地と建築会社は同時進行。と言われますが、実際に同時進行なんて難しいです。笑

まずは「予算をどう使うか。」ここが重要になります。

そのために希望エリアの土地相場を知り、建築会社の建築費を知る必要があります。

そのうえで、土地探しを始めていけば良いと思いますよ!

土地購入~注文住宅はやることや決めることが多くあります。
途中で予算の見直しや建築の妥協を迫られることのないように、しっかりと総額での計画をたてておくと上手にすすめていけますよ~

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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