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2020年06月10日
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境界を確定させて、いまの測量技術で面積を決める!売却時に必ず行うべきことです。

不動産は高額な取引である一方、プロと素人の知識差が激しい商品です。
くわえて、近隣住民や銀行、法務局など、第三者からの協力も欠かせません。

そのため、どう注意してもトラブルが起きてしまうことがあります。

昔の会社には「不動産業はクレーム産業だ。」なんて言う、先輩もいました。

それだけ不測の事態や、注意をしても回避できないトラブルが起こるのが不動産です。


不動産取引で、常にトラブル件数の上位に挙がるのが、「境界問題」です。

どこからが自分の敷地なのか。

隣地との境界となっている塀は誰の持ち物なのか。

100㎡あると思っていた土地が99㎡しかない。なんでだ。


このようなトラブルは全国各地で毎日のように起こっています。


そこで、僕から不動産を売却しようとお考えの売主様へ!
土地の測量は欠かさず行ってください。

売主様も買主様も損をする可能性がある!?

仮に100㎡の土地を1000万円で売買したとします。

購入後に買主様が測量をしてみたら、97㎡しかありませんでした!

100㎡の土地に対して、1000万円の費用を支払ったわけであって、買主様からすれば「差額分の30万円を返して欲しい。」「そもそも100㎡ないならば購入していなかった。」と考えるのも、うなずけます。


一方で、100㎡の土地だと思っていたら、103㎡ありました!

売主様からすれば「もう少し高く売れたのではないか?」「差額分を損した!」と考えるかもしれません。


実際の取引では契約書に【誤差が生じても売買代金は変更しない】もしくは【誤差が生じたら、その面積分を1㎡あたりの単価で精算する】という文言がはいり、上記のようなトラブルを避けるようになっています。

「登記簿面積」と「実測面積」

土地の面積は法務局にいけば、誰でも簡単に調べることが出来ます。


この、法務局で調べることが出来る面積を「登記簿面積」と呼びます。

登記簿面積は、国家資格を持った測量士の先生が登録します。

決して所有者様が自由にできるものではありません。


一方で、不動産の取引では「実測面積」という言葉も出てきます。

これは、実際に現地を測量した面積のことです。

この測量時に利用する境界は、隣接地の方も立会のもとに決定された境界です。



そして、「登記簿面積」と「実測面積」は差が生じることがよくあります。

何十年前に測量して法務局に届け出た面積と、現在の面積が異なるのです。

測量精度が異なる

「登記簿面積」と「実測面積」が異なることの要因のひとつに、測量精度の問題があります。

昔の測量は、境界間の距離を手計りで測って、手計算によって、土地面積を求めていました。

現在の測量は、GPSを用いて境界点の座標(緯度/経度)から計算を行っています。

一昔前の人力での測量と比較して、何倍も精度が高くなっています。

結果的に、何十年前に測量して登録してあった「登記簿面積」と、いまの測量技術を用いて測った「実測面積」に差が生じるのです。

売却前にお隣さんとの境界は確定しておきましょう

境界を確定しておく。

というのは、売主様が買主様に「ここ」「ここ」「ここ」と現地で境界を伝えることではありません。

お隣さんと「ここが私とお隣さんとの境界で間違いないですね。」と確認を取っておく事です。


どこのお宅にも存在するブロック塀やフェンス。

このブロック塀がお隣さんとの境界です!と教えてくれる売主様もいらっしゃいます。

でも、ブロックは誰の所有物でしょうか。
売主様、お隣さん、共有の持ち物?どのパターンもありえます。

「これは、うちのものだ!」 お隣さんもその認識で間違いありませんか?

これも境界を確定させることで、はっきりさせましょう。


さいごに

所有者が変わると、境界の位置についてお話をしてこられるお隣さんもいらっしゃいます。

以前の所有者さんとは、ご近所付き合いや長年の関係性があるためなかなか言い出せずに、所有者が変わり関係性がリセットされたタイミングで、話をされるようです。

買主様からすると、困ってしまいますよね。

なかには「境界紛争」にまで発展して、売主様にクレームが及ぶこともあります。


境界が確定していない状態というのは、自分の土地について曖昧な部分を残したまま、売却するという状態です。

曖昧な部分が表面化すれば、当然クレームにもなります。

しっかりと境界を確定させて、いまの測量技術で面積を測る!

これは土地だけでなく、戸建ての売却でもたいへん重要なことです。ぜひ、覚えておいてください。
この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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