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2020年06月13日
ブログ

「過剰演出でコスパが悪い。」僕が新築マンションをおすすめしない理由。

新築マンションのモデルルームやギャラリーなど、内覧されたことはございますか?

ぜひ行ってみてください!ウットリしますよ!!笑

あたかもマンション内の一室かのような造りと、優雅な生活感を感じることができる家具、景色を感じてもらうための夜景パネル、プロがつくったであろうおしゃれな宣伝用ビデオ、マンション内に設けられたジムや豪華なラウンジのイメージ図。

お客様に魅力を感じてもらうために、ありとあらゆる工夫がされています。

仕事の一環として訪れた僕も普通に気持ちが高揚して、欲しくなりましたもん。笑


本記事をお読みいただいている方のなかには、新築マンションをご検討の方もいらっしゃると思います。

ここからは個人的な意見ですが、

やっぱり新築マンションはあまりおススメできないかな。と思います!

えっ!モデルルームでテンション上がったくせに!って感じですよね。笑
すいません。

その費用はしっかり徴収されています。

僕が新築マンションをおススメしない理由は「コスパが圧倒的に悪い」と思っているからです。

わざわざ利便性の良いところでテナントを借りて、モデルルームを作成して、家具を配置して、動画をつくって、専属の営業マンを配置して、大きな看板を設置して、テレビCMを流して、折込広告を打って、販売を行っていますよね。

おそらく想像もできないような金額が投資されています。


・・・・このお金はどこから出ているのでしょう??

はい、そうですね。販売価格に上乗せして回収しています。

【 マンションの実際の価格 + 販売経費 = マンションの販売価格 】です。

新築マンションは買った瞬間に、価値が下がると言われている理由は、上の式の販売経費にカラクリがあるのです。


モデルルームだけでなく、マンション内のジムや豪華なラウンジなどの共用部分も、同じように経費は販売価格に上乗せして回収を行っています。

そりゃあ、高くなるはずです!!めちゃくちゃ豪華で優雅な印象を与えるモデルルームが造られていますから。

修繕積立金は新築時は安く設定

「新築は修繕積立金が安く済みます。中古マンションと比べてください。月々の支払い額が少ないのは大きなメリットですね。」
と、営業トークをされます。

しかしながら実際のところ、新築時は売りやすいように、修繕積立金を安く設定してあることが多いです。

蓋を開けてみれば、10年後・15年後の大規模改修の時に、積立金が足りないからと、修繕一時金を徴収されます。

また、修繕積立金は見直しが入ります。ずっとその金額ではないのです。

修繕に使うお金ですから、「足りないから修繕をやめましょう!」とはなりません。


何十~何百の家庭が暮らす集合住宅ですので、なかには、修繕計画に非協力的な方もいらっしゃいます。

修繕積立金を払いたくないし、払えない!

なんてこともあるかもしれません。
すると、次第に修繕計画は崩れ、予定額の積み立てが出来なくなります。

このようなことは調べれば分かりますので、マンション自体の価値が落ちていってしまいます。

営業マンは新築マンションを売ることが仕事

新築マンションの営業マンは、新築マンションを売ることが仕事です。
当たり前ですよね。

一方で、僕の仕事は不動産売買のお手伝いをすることです。
新築マンションだけでなく、中古マンションも、戸建も土地⇒建築会社もお世話することが出来ます。

同じ不動産会社で売買を専門にしていても、全然違いますよね。


「新築マンションの営業マンはとても不自由で、お客さんのためではなく、売るために行動しなければならない。」
これは新築マンションの営業マンが、ボソッとこぼしていました。


僕はお客さんの予算や希望などに合わせて、様々な提案を行うことができます。

一方の新築マンションの営業マンは、新築マンションを売るしかないのです。それが仕事です。

お客さんのアンケートでは、希望条件などよりも最優先で年収や自己資金、勤め先を確認するそうです。

言い方は悪いですが、マンション価格を購入自体が出来ない方はお客さんにならないからです。

それぞれの方にあった住まい探しを行える僕らと違って、本当に不自由で、少しかわいそうにも思えてしまいます。

管理組合は住民で運営

勘違いをされている方が多いのですが、多くの場合マンション管理の責任者は住民でつくる管理組合です。管理会社ではありません。

マンションの維持管理の責任は、管理組合。つまり、ひとりひとりの住民にあります。

管理会社は管理組合から委託されて、マンションの清掃などの維持管理をしているに過ぎません。

修繕計画がうまくいかない、修繕積立金が足りない、ラウンジが汚くなってきた、ジムの器具が劣化してきた・・・・

これらは管理組合で解決しなければなりません。管理会社もお手伝いをしてくれますが、責任は管理組合に存在し、自分たちで何とかしなければなりません。

しかしながら、集合住宅である以上、自分の意見だけでは何ともなりませんよね。

しっかりと他の住人と協力して、管理組合で団結して解決していく必要があります。


中古マンションの場合は、ある程度管理状況を把握したうえで購入を決断できます。

一方で、新築マンションではこれから創り上げていかなければなりません。

立地最高なら買いましょう!笑

とは言っても、新築に憧れがありますし、モデルルームを見ると新築マンション欲しくなります!笑

これだけ、新築マンションはおすすめしない。と言ってきましたが、駅近であれば気に入ったら購入すべきだと思います!

いくら「コスパが悪いから。」といっても、立地にはそれ以上の価値があると思っています。

駅近であれば、価値も維持しやすいですしね。

実際に静岡市でも、完成前に完売するマンションはすべて駅近です。

一方で、駅から5分以上離れているとなかなか売れません。たとえ、街中の立地や交通利便が高いエリアであろうともです。

この傾向は、将来的にも変わらないであろうと思います。

コスパの悪い新築マンションも、駅近を求めるお客様であれば前向き検討をおすすめいたします。
駅近のマンション自体あまりないけど。笑

さいごに

僕が新築マンションをおすすめしない理由をつらつらと書かせていただきました。

どうしても新築マンションはコスパが悪いと感じてしまうんですよね。
販売経費がかかりすぎなので・・・・

マイホームはコスパじゃない!!
とお考えの方もいらっしゃると思います。
僕もそれには賛同します。

でも、実際にお客様のお手伝いをしている中で、お金の問題は大きいんです。
そのなかで、なにがお客さんのためなのかを考えると、どうしても新築マンションはおすすめできないな~って思ってしまいます。

実はこれ、住宅展示場のハウスメーカーにも言えるんです。
住宅展示場への出店料って毎月何百万円レベルの料金がかかっています。
さらにはモデルハウスの建築費もかかっていますからね。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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