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2020年06月12日
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「一物四価」実は土地の価格は4つも存在するんです~

土地は「 一物四価 」と言われます。

初めて聞く言葉かと思いますが、実は土地には4つの価格が存在するんです。

ちょっと驚きませんか?

同じ土地なのに、価格が4つあり、それぞれに違う意味があるんです。

1.実勢価格

2.公示地価

3.固定資産税評価額

4.相続税評価額

以上の4つです。

それぞれの価格が持つ意味を詳しく説明していきますね。







1.実勢価格

いわゆる時価です。

実際の販売価格のことで、チラシ広告やネットで出ている価格です。
これは身近で分かりやすい価格ですよね!


【 国土交通省 不動産取引価格情報検索 】
上記から、実際に取引が行われた価格情報を検索することができます。

ただし、町名検索のみで詳細の場所等は分かりかねますので、参考程度で利用されると良いかと思います。


2.公示地価

公示地価とは、毎年1月1日時点での土地価格を国土交通省の土地鑑定委員会が公表する価格です。

おおよそ3月下旬頃に発表されます。

土地価格の目安を公表することで、民間の土地取引を公平かつ円滑にすすめることが目的です。

公示地価は全国の都市計画区域内に標準地を設定し、その地点の価格を公表します。全国でおよそ26,000地点が調査されています。

自分の土地の価格を知りたい場合は、近隣の標準地を参考に、条件等を比較して推測することになります。


ちなみに、2020年の公示地価が最も高額であった地点は、「銀座4丁目 山野楽器銀座本店」です。

その価格、1㎡あたり 5,770万円です。

1m × 1m 四方の寝ることもできないサイズの土地で5,770万円ですよ!!
驚きですよね。。。。

3.固定資産税評価額

不動産を所有すると、毎年5月ころに市役所から「固定資産税等納税通知書」が届きます。

この固定資産税を計算するために基準価格が固定資産税評価額です。


固定資産税評価額は、公示地価のおよそ70%ほどの価格だと言われています。
実際には、面積、形状、道路付きなどの条件で評価額は変わってきます。

固定資産税評価額は3年に1度、評価額が変更します。
土地の価格変動の影響を受けても、不利益を被ることのないように、公示地価の70%を目安に低めに設定されています。


自分が所有する土地の固定資産税評価額を知りたい場合は、「固定資産税等納税通知書」をご覧ください。

通知書内の「価格」と記載がある数字が、固定資産税評価額です。

通知書には「課税標準額」という記載もあるかと思います。
これは、優遇対象であったり、特例措置が受けられる場合に、実際に課税がされる対象の価格です。そのため、「価格」よりも小さい金額です。
土地に建物が建っている場合などは優遇対象となります。

4.相続税評価額

相続税や贈与税の課税基準となる価格です。

およそ公示地価の80%に設定されています。


相続税評価額の算出方法には「路線価方式」と「倍率方式」という2種類が存在します。

市街地や住宅地では、ほとんどの場合に「路線価方式」を用いて算出します。


路線価とは、その道路に面する標準的な1㎡あたりの価値です。

千円単位で示されており、下のリンクから見ることが出来ます。

【国税庁 路線価図・評価倍率表】


先ほどお話した公示地価は、全国の標準地をポイントごとに定めてあります。
一方で、路線価は市街地や住宅地であれば、ほとんどの場所を調べることが出来ます。

さいごに

1つの土地なのに、4つも価格が存在するなんてややこしいですね。。。。

それぞれの用途や意味は分かりますが、もう少し統一できないものかと思ってしまいますよね!

さすがに慣れてきましたが、最初はどの価格を用いるのかよく分からず困ってしまっていました。笑


実勢価格・・・・市場

公示地価・・・・国土交通省

固定資産税評価額・・・・静岡市

相続税評価額(路線価)・・・・国税庁

てな感じです。それぞれの官公庁が必要に応じて価格を設定して使うので、すべて価格算出源が違います。

ちなみに、不動産を担保にお金を貸し出す銀行は、相続税評価額(路線価)を参考にすることが多いです。

需要・供給のバランスで変動する実勢価格。標準地の価格をピンポイント示す公示地価。3年に1度しか算出されない固定資産税評価額。

これら3つの価格よりも、相続税評価額は安定して土地の評価価格を示していると考えられるのかもしれません。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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