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2020年06月23日
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不動産取引に欠かせない「登記費用」について勉強しよう!

不動産の購入をすすめていくと必ず「登記費用」という経費に出会います。

登記費用??

全くもって聞いたことがない!という方がほとんどだと思います。


登記費用は何十万円という単位で必要になってきます。

結構大きな金額になりますよね。


登記とはどんな費用で、何のための行うのか、しっかりと勉強しておきましょう!

不動産の登記とは

法務局に行くと、誰でもお金を払えば土地や建物の登記簿を見ることができます。

登記簿には、土地や建物の所在・面積・現況の利用法などと、所有権や担保権などの権利関係が記されています。

「不動産の登記」とは、この登記簿の記録を変更・追加・新設することを指します。


不動産の売買を行えば所有者が変わりますので、所有権の欄を変更しなければいけませんし、銀行から住宅ローンを借りる場合に銀行は不動産に担保をつけますので、担保権の欄を変更しなければなりません。

このような理由から、不動産の売買では必ず「登記費用」が必要となるのです。

登記は義務ではない

登記簿は

【表題部】 ⇒ 所在、地番、面積、建物構造、建築年月日など

【権利部】 ⇒ 所有者、仮登記、担保権、地役権など

から構成されています。


さきほど「登記」が必要となる。とご説明しましたが、実は【権利部】の登記は義務ではありません。

登記をする・しないは個人の判断で選択することができます。

それでも、わざわざ何十万円という金額を支払ってまで【権利部】の登記を変更するのには2つの理由があります。

1. 第三者への対抗要件

権利部の登記に義務はありませんが、権利関係を公示する役割があります。

どういうことかと言うと、登記をすることで、第三者に対して「自分が所有者だ!」と主張する権利を得ることができるのです。

・・・お金を払って不動産を買ったのだから、当たり前のような気がしますよね?
そもそも第三者に対抗する?どういうこと?
てな感じですよね。


例えば、Aさんが所有している地をBさんにもCさんにも売却したとします。もちろんいけないことですよ!

この場合、BさんとCさんはどちらが次の所有者として権利を主張できると思いますか?

正解は、登記が早かった方です。契約を先にした方でも、お金を先に支払った方でもありません。

Bさんが先に登記を完了したら、BさんはCさんに対して権利を主張できるのです。このときのCさんが第三者という立場ですね。


登記簿は、所有者でなくても法務局に行けば、誰でも取得することができます。

誰でも所有者の氏名や住所をみれて、担保権もみれて、大きさもわかるなんて個人情報ダダ洩れじゃないか!と思いますよね。

ダダ洩れですが、それが正解で登記簿のあるべき姿なのです。

なぜなら、公に所有権を主張して、第三者へ対抗することが登記の目的なのですから。

2.銀行がお金を貸してくれない

銀行は不動産に担保を設定することで、住宅ローンを貸してくれます。

勝手に他人の不動産を担保にすることなどできませんので、担保を設定するには、その不動産の所有者でなければいけません。

つまり、権利部の登記を変更して所有者を自分にしなければ銀行はお金を貸してくれないのです。

売買で必要となる登記

不動産の売買をするときには【所有権移転登記】が必要になります。

売主様が所有者となっている不動産を、買主様の名義に変更するための登記です。

住宅ローンを借りる時に必要となる登記

住宅ローンを借りる時には【抵当権設定登記】が必要になります。

抵当権とは担保のことです。

土地や建物を銀行の担保に設定するための登記です。

新築で必要となる登記

注文にしろ建売にしろ、新築の場合は建物の存在がまだ登記簿に登録されていません。

そのためまずは、この場所に・いつ・こんな建物が建ちましたよ~。という登録が必要です。

これを建物表題登記(表示登記)と言います。

表示登記で建物の登録をしたら、次はその建物の所有者も設定しなければいけません。
これを所有権保存登記と言います。

新築の場合は、この建物表題登記・所有権保存登記という登録作業が必要になります。

売主様が関わる登記

登記は基本的に買主様が費用負担等を行います。

しかしなかには売主様が行わなければいけない登記も存在します。

◆表示変更登記

所有者の氏名や住所などに変更があった場合は、所有者の情報を変更しておかなければいけません。

◆抵当権抹消登記

不動産を担保にして借りていたお金を完済した時に行う登記です。
担保として設定されていた抵当権を無くしてもらいます。

◆建物滅失登記

建物を解体して土地として売却する時などに必要です。
建物の登録自体をなくすための登記です。

さいごに

不動産の売買に登記はつきものです。

知らなくても困る事はそうそうありませんが、購入時には何十万円という費用をお支払いする訳ですので、なんのための費用なのかは知っておくと良いと思います。

すべての登記が義務化されている訳ではありませんが、欠かすことのできない重要な手続きだということは、ご理解いただけたと思います。

登記は売買の時だけでなく、相続時や贈与時にも必要になってきます。

登記についてお困りの方は、不動産会社や司法書士にご相談ください。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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