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2020年07月06日
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具体的にこんな方法で囲い込みは行われています!

不動産業界では残念ながら、いまだに売主様にとって不利益となる【囲い込み】行為がおこなわれています。

週刊誌に取り上げられて、社会問題として顕在化したこともありましたが、今もなお行われ続けております。

【囲い込み】とは?

【囲い込み】とは売主様から売却の依頼を受けた不動産会社が、他社からの「物件を紹介して欲しい!」と問い合わせがあっても紹介せずに、自分たちで買主様を見つけることで、売主様からも買主様からも手数料を得ようとする行為です。

売主様はせっかくの売却機会が損失することで、販売期間の長期化や値下げにという損害を受けてしまいます。

もちろん違法行為です。


この【囲い込み】のタチが悪いのは、売主様も他の不動産会社もその実態を把握できないことにあります。

売主様は、他の不動産会社から買主様の紹介があったことを知る事はできません。
他の不動産会社は、もっともらしい紹介できない理由を信じることしか出来ません。

だからタチが悪く、顕在化しにくい問題なのです。


では、実際に【囲い込み】はどんな方法によって行われているのでしょうか。

1.物件資料を渡さない

これが最も多い具体的手法です。

他の不動産会社から問い合わせがあっても、物件の紹介をしないのです。

不動産会社同士はレインズという不動産会社専用サイトを介して、物件情報を共有しています。

売主様から物件の売却依頼を受けた不動産会社は、レインズに情報を掲載しなければいけないことになっています(媒介契約の種類による)。

そのため、レインズを通じて新規売出し物件の情報は不動産会社間で共有されます。


しかしながら、【囲い込み】をされている物件は、物件資料を請求しても紹介してもらえません。

「契約予定である。」というのが常套句です。

契約予定であるはずなのに、何週間してもレインズに掲載されたままなんですよね。
再度、物件資料を請求しても「契約予定である。」と、この繰り返しです。

契約予定で売れてしまう物件を、お客様に紹介する訳にもいきませんので、結局物件を紹介せずに、売主様は売却のチャンスを損失することになってしまいます。

2.内覧を受け付けない

これは中古住宅の物件で使われているであろう【囲い込み】の手法です。

居住中の物件の場合は、売主様と買主様の都合を合わせて内覧をさせていただきます。


しかしながら、いつまでたっても売主様の都合が悪く内覧をさせてもらえないのです。

「売却したい!」と思っている売主様が多いので、なんとか都合を調整してくれる売主様が多いのに、おかしいですよね~

◆その週は売主様の都合が悪い
◆売主様が体調を崩してしまっていて・・・
◆今週は出張のようで・・・

常套句はこのような感じです。

買主様を紹介する不動産会社としても、実際に売主様と直接連絡をとるわけにもいきませんので、こう言われてしまうと諦めるしかありません。

もし、あまりにも他の会社を通じた内覧希望者が少ない場合には、この方法で【囲い込み】をされているかもしれません。

3.あえて一般媒介契約を結ぶ

先ほど「売主様から物件の売却依頼を受けた不動産会社は、レインズに情報を掲載しなければいけないことになっている。」とお伝えしましたが、実は一般媒介契約という形態であれば、レインズへの登録義務はありません。

つまり、他社と情報共有する必要さえないのです。

アットホームやSUUMOなどのポータルサイトから、他の不動産会社が情報取得をすることもありますが、もっとも基本的で強力なネットワークであるレインズに情報を掲載しない事は、売主様にとっては大きなマイナスになってしまいます。

売却をお任せする不動産会社選びが重要

残念ながら、売主様が【囲い込み】を避ける方法はありません。

できる事は【囲い込み】をしない不動産会社をしっかりと選ぶこと!

口で言うのは容易ですが、実際に選ぶとなると難しいものです。これをする会社は危ないとか安心だとかはありませんのでね~。

つい一昨日、【囲い込み】に似たようなことがありまして・・・・

以前から知っていて、誠実に仕事をする会社さんですが、資料請求をした際に「まだ販売開始したばかりだから、ちょっと紹介は待ってくれ!」と言われてしまい資料をいただけませんでした。
自分たちで買主様を見つけて、両手仲介をしたい気持ちは分かりますが・・・・

これ結構あるんですよね!物件を隠しはしないけど、問合せのある可能性が高い販売開始時期は紹介をしない。というパターンです。

正々堂々って感じですけど、やっていることはあまり囲い込みと変わらないような気がしてしまいますよね。

さいごに

物件の【囲い込み】はこのような方法で行われます。

売主様も、他の不動産会社も、実態を知ることが出来ない仕組みなので、タチが悪いですよね~
本当に困ったもんです!


売主様はしっかりと不動産会社選びを行わなければいけませんが、そうはいっても選び方は難しいものです。

誠実だと思っていた不動産会社さんも、紹介してくれないわけですからね~
本当に困ったもんだ!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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