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2020年07月14日
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売主様は絶対にチェックを欠かしてはならない「契約不適合責任期間」

不動産の売買契約において、売主様が必ずチェックしないといけない条項があります。

 

それは【契約不適合責任の期間】の明記です。


みなさま売買価格やお引渡し期日などはしっかりと確認いたします。

 
一方で【契約不適合責任の期間】は明記されていなくても気が付かない方が多いのではないでしょうか。 ※基本的に明記されていない事はないはず


【契約不適合責任の期間】は不動産売買において売主様が知らないと恐ろしいことトップ3に入ると思います。


必ずチェックしておいてください。

契約不適合責任とは

契約不適合責任は少し前までは瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と呼ばれていました。

 

契約した内容と、実際の物件には相違がないのか、契約内容と適合しているのか?

というのが、契約不適合の考え方です。

 

契約に適合していない箇所があれば、売主様が責任を負いましょう。

これが契約不適合責任です。



契約時に売主も知り得なかった物件の不具合や問題点については、売主が責任を負うことと決められています。

 

具体的には、土地の場合では地中内に基礎やコンクリートガラが残っている。

建物の場合には、雨漏りやシロアリ、腐食、などです。

 

お引渡しから一定期間、売主様はこの契約不適合責任を負う必要があります。

一般の売主の場合

土地や中古住宅など、一般の方が売主となって不動産を売却する時には、契約不適合責任の期間は契約ごとに設定できます。

 

一般的には2カ月や3ヵ月が多いですが、買主様が承諾して下されば1カ月でも契約不適合責任を負わないなんてことも可能です。

 

設定した契約不適合責任の期間内に、なにか不具合などが見つかったら売主様の責任と負担で修繕等を行います。

不動産会社等が売主の場合

リフォーム済中古住宅、分譲地など不動産会社等の事業者が売主の場合は、最低でも2年の契約不適合責任の期間を設けなければいけない決まりになっています。

 

もし、2年間より短く設定していた場合は、その特約条項自体が無効になります。

 

新築住宅の場合は、品確法という法律で建物の耐力上主要な部分および雨漏り等に関しては10年間の保証が義務付けられていますので、より安心感があります。

 

もちろん、売主の建築会社は契約不適合責任も負っていますが、ほとんど出番はありません。

期間の記載がなかったら恐ろしいことに

本記事の肝はココになります!!

 

もしも契約書に契約不適合責任の期間が明記されていなかった場合、売主様にとってはとんでもないことになります!!

 

契約不適合責任期間の明記がない場合は、民法に従うことになっております。

 

民法では、〈 契約不適合(不具合等)を発見してから1年間の責任を負う。 〉と定められています。

 

「ん~、1年間か~。3ヵ月が1年になるなんてそりゃあ大変だ!」

 

と思われた方、勘違いしています。

 

発見してから1年間です!

契約をしてからではありません!

 

もし民法に従うのであれば、

 

契約をしてから3年後に雨漏りが見つかった! ⇒ 発見から1年以内であれば、契約不適合責任を問えます。

 

契約をしてから10年後に建て直しをしたら、地中からコンクリートガラが大量に出てきた! ⇒ 発見から1年以内であれば、契約不適合責任を問えます。

 

 

つまり、極端に言えば・・・・・

 

一生当該物件において責任を問われる可能性があるのです。

 

最悪でしょう!!?

 

期間の設定をしなかっただけで、こんなにリスクの高い売却になるのです。

個人間売買では要チェック

不動産会社が仲介に入っている取引は、ほとんど大丈夫なはずです。

それほど基本的なことですし、明記しないリスクが大きいことなので。

 

不安なのは、不動産会社を挟まずに行う個人間売買です。

 

もしも契約不適合責任期間を明記していない場合には、とんでもないことになります。

 

顔の知れているお隣さんだから、親族だから、そんな安心感で内容の精査を怠ってはいけませんよ~

 

一生その物件の不具合に対して責任を問われることになりかねません。

さいごに

不動産会社にもよるのでしょうが、この契約不適合責任を曖昧にしている会社さんもちょこちょこあったります。

 

契約時に初めて売主さんに3カ月の責任を負う。ということを伝えたり、購入申込をして契約書を作成している段階で、契約不適合責任は免責でもいいですか~?なんてことを言われたり・・・・

 

買主様からすると、一定期間は売主様が責任をもってくれるという大きな安心材料。

売主様からすると、知っておかないと恐ろしい売主責任です。

 

買主様は契約前の段階で、売主様は売却前の段階でしっかりと不動産会社に聞いて説明を受けておくことが望ましいと思います!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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