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2020年07月30日
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不動産売買をしたら確定申告をしなきゃならない!?

不動産を売ったり、不動産を買ったりしたら確定申告をしてくださいね~!


と、不動産会社から案内があった方もいらっしゃるかと思います。


でも、実際は必ずしなければいけない!というものでもないんですね~
※国税庁はしてくれ!と言ってますが。


どんな時に必要で、どんな時には省くことが出来るんでしょうか。

確定申告は自分のために行う

そもそも不動産を売買したときに、確定申告をしないといけない理由は何なのでしょう。


これは自分が得を受けるためです!

実は国のためにするのではなく、自分のためにするんですね~



不動産を売るときにも、買うときにも様々な控除(お得)が存在しています。



日本の所得税は、申告納税制です。

自営業の人は「いくらの売上があって、いくらの経費がかかって、所得はいくらですので、いくらの所得税を納めます。」ということを確定申告で行います。

会社員の方は社員に変わって会社が申告して、会社納税しているのです。
ですので、その分が給料から天引きされているんですね~


では、この納税額が変動するとき。つまり、控除などを受けることによって所得税が変更するときはどうなるのでしょうか。

これはこちらから、「この控除の制度を使います。所得税を減らしてください!」と伝えないといけないんですね~

もし伝えなかったら、控除を受けることも所得税が減額されることもありません。

国が勝手に控除を適用して、税額を減らしてくれる。なんてことはないのです。


そして、さすがに会社もそこまで面倒をみてくれません。

そこで自分で申告をして、こんな控除を受けるから所得税を減税してください!と申告するのです。

その申告するタイミングが、確定申告なのです。


控除等を利用して自分がお得になるために申告をする!これが基本の考え方です。

不動産を売ったとき

不動産を売却して利益が出ると、利益に対して譲渡税が課されます。

譲渡税は、所得税と住民税から構成されています。


つまり、この譲渡税(所得税)に対して控除を受けられるときは、自分で申告しないといけません。



たとえば、20年前に2000万円で購入した中古住宅を2100万円で売却したとします。

もし確定申告をしなかった場合、あなたには昨年、不動産売却による2100万円の所得がありましたね!その分の所得税を支払い忘れていますよ!となります。

日本の税務署はすごいです。無申告は絶対にバレます。

しっかりと、2100万円で売却したけど購入時の金額が2000万円なので、100万円だけ譲渡益(所得)がありました。この100万円に対して譲渡税を支払わないといけないけど、居住用財産の売却に係わる3000万円控除を利用します。
したがって、譲渡税は免税してください。

という、感じです。これを確定申告で行うのです。

売却益がなければ確定申告不要でも構わない

実は、売却益がなければ確定申告は省いても問題ありません。

なぜなら、「売却益がない = 所得がない」ということですので、所得税を控除してもらうどころか課されることがないのです。

そもそも所得税を支払う必要がないので、「所得を申告していなかったな」とはなりませんよね。


ただし、仕事でた所得と不動産を売却した損益を合体させて、税金を抑えることは可能かもしれません。

そう考えると、確定申告をしてマイナスはないんですよね~

不動産を購入した場合

不動産を購入した人と言うよりも、住宅ローン控除を受ける方は確定申告が必要です。


住宅ローン控除は所得税と住民税が控除対象となり、還付を受けられます。


これも売却時と同様で、控除を受けるために行わなければならないのです。


住宅ローン控除の対象から外れる不動産の購入の場合は、確定申告を行わなくても問題ありません。


不動産取得税の心配をなさる方もいらっしゃいますが、不動産所得税は国ではなく各都道府県から納税の請求がされます。

確定申告どうこうとは直接関係がありません。

さいごに

言い方は悪いですが、国は出来るだけ税金を取ろうとしてきます。笑

そのなかで控除等を使うには、しっかりと自分で申告をして利用しないといけません。

裏を返せば、控除等を使わない場合は申告をしなくてもOKなんですね~

そもそも所得税がかかっていないので、追徴課税もされることもありませんしね。


ただ、確定申告をしたから余分に課税された!なんてことはありません。もともと支払わなければいけない税額を支払っただけです。

確定申告はちょっとめんどくさい作業ですが、1日あれば十分に終わります。

必要・不要関係なく不動産の取引を行ったら翌年は確定申告をしておけば間違いないですよ~!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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