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2020年08月11日
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土地購入は事前に進め方を知っておかないと上手くいかないんですね~

新築住宅や中古住宅は、気になる物件の内覧を行い、気に入れば、すぐに申し込みをして、融資の審査をかけて、契約へと進むことが出来ます。

今日、家を買おう!と思い立ったら、来週には契約をすることが充分に可能です。


しかしながら、土地の場合はそうはいきません!

いくら希望の土地がみつかっても、購入することができないのです。

土地の場合はあらかじめゴールを見据えて、進めなければいけないのです。


ここを知らずに土地探しを始めても、希望の物件を購入することは到底できません。

土地を買って、建物を建築する方は必ず読んで、進め方を勉強してください。
ただし、土地を現金で購入する方は読まなくてもOKです!!


住宅ローンの事前審査を攻略する

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、契約より前に住宅ローンの事前審査を行わなければなりません。


この事前審査で銀行は、申込人の属性(個人信用情報・勤務先・年収・勤続年数など)を参考にした申込人の審査と、担保となる購入物件の審査を行います。



この事前審査が住まい探しの成否を左右すると言って良いほど大切なんですね~

土地探しの進め方を勉強しておかなければいけないのも、この住宅ローンの事前審査が深く関係しています。

土地購入の段階で建物プランが必要

土地は買って終わりではありません。その上に自分たちの家を建築します。


そのため、土地を買うための事前審査では、土地購入費用に加えて建物建築費用等も含めた総額で事前審査を行わなければいけません。


「ってことは、いくら自己資金があって、いくら住宅ローンを借りて、総額いくらでマイホームを取得する。という全体の予算が決まっていれば良いんだろ!?」

と思われるかもしれません。


残念ながら、それだけでは足りません。

先程お伝えしたように、銀行は建物を担保にしてお金を貸してくれますので、銀行が購入物件の審査をできるような資料が必要になります。

具体的には、建物の構造・面積・建築費用などが分かる資料が必要です。
間取り図や立面図などの図面が必要になることもあります。

そして、これらを用意するのはあなたが建築を依頼する建築会社です。

つまり、土地を購入するには建築をお願いする会社の目途が立っていないといけないのです。

土地が先?建物が先?

土地探しをお手伝いする不動産会社としては、住宅ローンの事前審査の関係から【先に建築会社を見つけてから土地を探して欲しい】と思っています。

ただ一方で、建築会社からすると【土地がないとプラン作成が出来ないので資金計画が出来ないので、土地を先に見つけて欲しい】となります。

どう考えても両者の言い分ともに正しいです!!笑



4000万円という総額予算があった時に、土地と建物のウエイトをどうするのかという問題です。

土地2000万円/建物2000万円  なのか  土地1500万円/2500万円  なのか  土地2500万円/建物1500万円  なのか・・・・。

不動産会社からすれば建物予算が決まれば土地予算が決まるので、必然的に土地探しが進むと考えます。

建築会社は土地がないと、そもそも建築できないし建物プランも土地の形状などによって変わるので、土地を先に決めないと建物予算の話はできないと考えます。

さて、どうしましょう・・・・

どう探せばいいのだろう

住むエリアを優先したいか、こだわりの家を優先したいかで探し方が異なります。

住むエリアを優先

実家の近くが良い!○○小学校区が良い!など、住むエリアを優先していく場合は、まずはそのエリア内の土地相場を知りましょう。

ごく一般的な4LDK / 延床面積30坪 / 駐車場2台の家を建築するには整形地で少なくとも32坪ほどは必要です。

希望エリア内で理想の広さの土地を購入するには2000万円必要なのか、1500万円で十分なのかが分かると、おおよそ建物にかけて良い費用がわかります。

あとはその建物予算で好きな建築会社を探してます。

ざっくりした建築価格は以前書いた記事がありましたので、参考にしてみてください。

建築会社の候補を2~3社ほどに絞ったら、本格的に土地を探します。

希望の土地が見つかったら、候補の2~3社に土地に合わせたプランを作成してもらい、事前審査を提出すると同時に建築をお願いする1社を選定します。


優先したいエリアで土地を購入する予算に目途を付けて建築に充てる費用をおおよそ把握したうえで、建築会社を探していく方法です。

こだわりの家を優先

積水ハウスやダイワハウスなどの大手ハウスメーカーで建てたい!
アウトドアスタイルのBESSやBinOで建てたい!
親族や友人が働いている会社で建てたい!


建築会社の希望がすでにある程度決まっている、こだわりの家を優先していく方法もあります。

この場合は簡単で、理想の家の広さやこだわりを詰め込んだら、建築価格がいくらになるのかを算出してもらえばOKです。

あとは総額予算におさまる土地を探せば、すんなりマイホーム計画が進んでいきます。


もしも、建築会社さんに土地がないとプランがかけない。と言われたら、どこかの土地をあてがってプランを作成してもらいましょう。

ここでは、その土地を購入するかどうかの実現性よりも、こだわりを詰め込んだ希望の家を建築するのにいくらかかかるのか、を知る方が優先度が高いです。

素直に話せば不動産会社も測量図の準備など、協力してくれます。

さいごに

事前準備を何もせずに土地を探しても、上手くいきません。

気に入った土地が見つかっても、建物予算がなくて小さな家しか建てられなかったのでは本末転倒です。

注文住宅は必ず土地+建物で考えましょう。

「土地探しと建築会社探しは、同時進行だ!」と言いますが、その背景には住宅ローンの事前審査があります。

同時進行が理想ですが、良い建築会社に出会ったら、良い土地を紹介してもらえた!なんて都合の良いことはありません。

しっかりと計画をして、土地(エリア)を優先するか、建物を優先するかで住まい計画の進め方を工夫していきましょう。
この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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