ライフアーキ
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2020年08月17日
ブログ

不動産業界の展望を考えてみた。

今日はこれからの不動産業界について、起こり得ることを書いてみました。

これからどうなっていって、どうやっていこうかな~ということは常日頃考えているので、たまにはメモ代わりに残しておきます。

起こって欲しくないことが多いですが、先細りと言われているように不動産業界は徐々に縮小していくのは間違いないでしょうね~。。。。残念!

少子高齢化で家は売れない

これは間違いないです。

すでに注文住宅も建売住宅も頭打ちですし、団塊の世代が住宅購入を行わない年代に突入しましたので、そもそもの住宅取得者が減少します。


静岡市など地方では、若い世代の人口流出が止まりませんので、不動産業界・住宅業界の規模が縮小していくのは紛れもない事実です。

とりわけ注文住宅はあと数年で、さらに厳しい状況に置かれるのではないかと思います。

数年前から、注文住宅の将来顧客が建売に奪われ続けています。
これが徐々に注文住宅の市場縮小の力になってきます。

具体的に、30代後半~40代で注文住宅を購入していた層の一部が、20代で建売を購入してしまっています。

好立地でも比較的安く購入できる建売の魅力が、住宅購入意欲を高めています。

この影響があと数年で出てくるはずです。

おそらくあと10年もすれば、大手ハウスメーカーのひとつやふたつは倒産すると思います。

土地価格の二極化

これはもうすでに始まっていますね。

静岡市では、津波の心配のある沿岸部が避けられる傾向が強くなっています。

しかしながら、海があり、山を背にして安倍川・巴川・興津川を有する静岡市は、ハザードマップになんの指定もない区域は決して多くなく、すでに人気のある地価の高いエリアが多いですよね~

結果的にこのようなエリアはさらに地価が上昇していくでしょう。

最近ではハザードマップを避けるためか、清水区梅ケ谷や葵区羽鳥など山側の住宅地が人気です。
どこまで伸びる分かりませんが、地価は上昇に転じてくるのではないかと思います。


地価は実際の取引価格を参考に地価公示等が発表され、形成されていきます。

昔は分譲地が多く土地販売をしていたので参考となる実勢価格での取引が多かったのですが、最近は建売会社が土地を仕入れて建売分譲をすることが増えてきました。

これにより、実勢価格が読みづらくなったり、建売会社の仕入れ注力エリアに左右される懸念もあります。

建売販売も値引き無しでも売れるエリア、値下げをしても売れないエリアが如実にでています。

建売会社も、これらの過去データを参考に仕入れ価格を決定しますので、さらに二極化に拍車をかける格好になっていくと思います。

国の施策は住宅購入に味方する

少子高齢化が進み、働き手が減少すると国の所得税収入は減少します。

隠居生活の年配者が増加するので、消費税収入も減少します。

しかしながら、年金や高齢者医療費は増加して国の財政バランスはさらに崩れます。


消費税増税や相続税増税、累進課税の引き上げ、預金課税など様々な税金収入策の議論がありますが、それは置いておきます。


消費税、相続税、所得税など、大きなお金が動く建築や不動産は、大きな税収が見込めます。

そのため、国の税収の面からは不動産・建築業界の元気がなくなるのは困るのです。
すでに、住宅ローン控除やすまい給付金など様々な施策を行い恩恵を受けていますよね。

このような住宅購入に関わる支援策や控除は今後も続くだろうし、場合によってはさらに拡大することも有り得るかと思います。

銀行の不動産業への参入

これも起こる気がします。


不動産業を行うのに銀行は最強です。

住宅ローンなどの融資を握っていますし、売主の担保も銀行が設定していますし、返済状況も把握知っていますし、地主や大家さんとの繋がりもすでにあります。

不動産会社が土地を仕入れるには銀行からお金を借ります。銀行がOKを出さなかったら、借りれませんし買えません。
銀行自身が不動産業をした場合、この問題はなくなりますし、情報を得ることもできますよね。うんっおそろしいですね!笑


しかしながら、2020年8月現在、銀行は不動産業を行っていません。

これは不動産業務の規制をかけられているから。

メガバンクも地方銀行も規制緩和を強く訴えています。


一方で、宅建協会や全宅連が全力で反対・阻止をしています。

幸いまだ規制があるため、不動産業への参入とはなっていませんが、銀行も経営が苦しさを増してきていれば、規制緩和への要望はどんどん大きくなっていくはずです。

大手ハウスメーカーの中には自社で住宅ローン商品を販売していている会社もあります。
参入を阻止しておきながら、自分たちは銀行の仕事を奪っていく。まあ要望が膨れるのも当然ですよね。※建築と不動産との違いはあります。

おそらく近い将来、銀行が不動産業に本格参入する日があると思います。

さいごに

自分で仕事を行うようになって、日々これからどうなっていくのかな~を考えます。


2020年8月はこんなようなことを予想していますが、どうでしょうかね。


来年にはまた違うことを予想しているかもしれません。


自分への記録用のようなブログになってしまいましたが、今日はこれにて!笑
この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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