ライフアーキ
9:30~18:00
水曜日
2020年08月29日
ブログ

農地を他の用途に利用する時に必要な農地転用を学ぼう!

「畑をやめて、駐車場にしよう!」

「相続した畑を売ろう。」

「歳をとって大変だから田んぼを他の方へ譲ろう。」


相続をしたり農業に引退にともなって、農地の活用や所有者が変更するケースがあると思います。

そのような時には【 農地転用 】が必要となります。


売土地の物件資料で「要農地転用」「農地法の届け出を要す」などの記載をご覧になって事があるかもしれません。

農地転用はどのような転用手続きが、どんな場合に必要なのでしょう。

農地の定義

そもそもですが、農地とはどのような土地を指すのでしょうか。

畑をしていれば? 稲作をしていれば? 地目が農地であれば? 誰が認定するの?


これは現況をみて判断します。

登記簿の地目が宅地であろうが、現況で畑をしていれば農地です。


目安のひとつに、課税地目があります。

課税地目は固定資産税等の課税通知書や課税台帳をみれば載っています。

法務局に登録されている登記簿地目とは違い、固定資産税等を計算するために現況を反映させていますので、現況を判断するひとつの目安になってきます。

農地転用とは

農地転用とは『農地を農地以外の使用に用いること』を指します。

例えば、畑を駐車場にしたり、田んぼを宅地にしたりする時には農地転用を行わなければいけません。


農地転用の許可申請手続きは、転用目的によって、農地法4条と農地法5条とに分かれます。

もしも、必要な手続きなしに農地の転用をすすめると、3年以下の懲役または300万円以下の罰金を科せられることもありますので要注意です!

では、それぞれの許可申請手続きについてみていきましょう。


農地法4条

農地法4条は『所有者が自分の農地を転用する』ときに用います。

・自分の茶畑を駐車場にする。

・自分の畑の一角に家を建てる。

なんていうような場合です。


以下が、農地法4条の申請に必要な書類になります。

◆農地法第4条 申請書

◆登記簿・公図

◆住民票

◆利用の計画書

登記簿や住民票の取得には費用がかかりますが、届け出や許可申請の行為自体には費用はかかりません。


転用する農地が広い場合や、転用後の利用目的によってはプラスで計画書類などを求められることもあります。

農地法5条

農地法5条は『転用をするため、土地を売買した』ときに用います。

・茶畑を購入して家を建てる。

・大きな田んぼを不動産会社が買い取ってマンションを建てる。

なんていうような場合です。


以下が、農地法4条の申請に必要な書類になります。

◆農地法第4条 申請書

◆登記簿・公図

◆住民票

◆利用の計画書

登記簿や住民票などを取得する必要はありますが、申請自体には費用はかかりません。

こちらも4条と同じく、転用する農地が広い場合や、転用後の利用目的によってはプラスで計画書類などを求められることもあります。

届け出・許可・不可

農地法4条にしろ5条にしろ、転用の届け出でOKなエリア、申請許可が必要なエリア、そもそも転用が不可なエリアが存在します。

それぞれ見ていきましょう。

届け出が必要

転用をする農地が市街化区域内にある場合は、各市町村の農業委員会への届け出が必要になります。静岡市であれば静岡市農業委員会が静岡庁舎新館16階にあります。

市街化区域は市街化を促進する地域ですので、農地を転用するのが容易で、届け出だけでOKです。


ただし、市町村ごと毎月の締め切り日があります。
静岡市は毎週水曜日に受付を締切り、転用許可書の交付は翌週水曜日です。

農地法5条では転用許可書がないと売買の引渡し等ができませんので、必ず締め切り日を意識しておかないといけません。

市町村によっては月に2回しか受付をしない市町村もあるみたいです。

市街化区域であれば許可書が発行されない心配は無用ですが、書類の交付に時間がかかるため、農地を売買して宅地にするなど農地法5条を適用する場合は、締め切り日を事前に把握しておきましょう。

許可が必要

転用をする農地が市街化調整区域内にある場合には、都道府県からの許可が必要です。

市街化調整区域は文字通り、市街化を抑制しているエリアですので、容易ではありません。

許可者は都道府県ですが、申請は各市町村の農業委員会を通じて行います。


そのため、市街化調整区域で農地転用をする場合は事前に農業委員会に相談をしてください。

こちらは締め切り日から許可まで1カ月以上かかることが多いです。

転用不可

そもそも許可がされない地域も存在します。

「農業振興地域」や「第1種農地」なんかがこれらに該当します。

農業生産を守るためには、そもそも農地がなければ困りますので、農地を守るために農地以外に転用できない農地が定められているのです。


ほとんど転用は不可能です。

ごく稀に転用することが出来る場合もあります。実際に農業振興地域に家を建てるお手伝いをしたこともあります。

ただ、これにはとても多数の条件があり、それらをクリアする必要があるため現実的ではありません。

さいごに

農地転用という言葉を知らなかった人も多くいたかと思います。

日本では農業生産を守るため、農地は厳しく管理されているんですね~


相続した畑を売る。稲作をやらなくなった田んぼを売る。など、不動産の取引では農地転用が関わる取引は頻繁にあります。

農地転用について知っていれば、土地資料の見方が変わりますね。


ちなみに農地転用申請は自分で行うことも出来ますし、行政書士等に依頼をして代行してもらうことも出来ます。

行政書士等に依頼する場合は、届け出であれば5万前後、許可であれば7万円前後が手数料の相場ですので、参考にしてください。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
arrow_upward