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2020年09月14日
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連帯債務で悩む【持ち分の決め方】。その注意点や考慮することをお伝えします!

不動産の所有は「単独名義」か「共有名義」に分けることが出来ます。

「単独名義」とは、一人の人が当該不動産の所有者となっていることです。
一方で「共有名義」とは、複数人が当該不動産の所有者となっていることです。


「共有名義」の場合には、複数いる所有者それぞれに『持ち分』が設定されます。

本日はこの持ち分のお話です。

持ち分についてのご質問を受けることはよくあります。そのデメリットや注意点をお伝えいたします。

ご夫婦や親子など、複数人でお金を出したり、住宅ローンを組んだりする場合には、必ず読んでください!何も知らずに持ち分を設定すると、住宅ローン控除で損をしたり、贈与税の対象となってしまったりする恐い一面がありますよ~!

持ち分とは

「持っている分」と書いて持ち分です。日本語は分かりやすいですね!

その不動産のうち、あなたが持っている分を示しているのが持ち分です。


何事もなく気が付いたら不動産を所有していた!なんてことはありませんので、持ち分を持っているという事は、相続や売買で不動産を取得したわけです。

相続であれば、相続人全員で話し合って持ち分割合を決めます。

売買であれば、あなたが出した金額に応じて持ち分を設定します。

4000万円のお家を購入するのに、旦那様が3000万円、奥様が1000万円を現金で出したとします。この場合、旦那様の持ち分が3/4、奥様の持ち分が1/4となるわけです。

では、住宅ローンを借りる場合にはどうなるのでしょう。

住宅ローンを連帯債務で借りる場合

旦那様だけの名義で住宅ローンを借りる場合は、住宅ローン借入額のすべてを旦那様が出したお金として、持ち分を設定します。

例◆旦那様400万円/奥様400万円/旦那様名義の住宅ローン3200万円◆

この場合の持ち分は旦那様9/10、奥様1/10となります。



では、旦那様と奥様の連帯債務で住宅ローンを借りる場合はどうなるのでしょう。

連帯債務では、住宅ローン借入額内の持ち分を自由に設定できます。

双方とも持ち分を所有しないといけないので、唯一、旦那様100/奥様0ということは銀行がOKを出しません(その逆も)。※フラット35の場合は可能です。

ただし、現金で出している分の持ち分は必ず設定しなければいけませんので、先ほどの◆の例でいけば、旦那様(奥様)の持ち分が1/10を下回ることは有り得ません。

あくまでも自由に設定できるのは住宅ローン借入額の内だけで、現金で出資したぶんは必ず持ち分を設定してください。

住宅ローン控除に配慮をしよう!

連帯債務であれば、住宅ローン控除を夫婦それぞれが受けることが出来ます。

共働きの夫婦であれば、この住宅ローン控除を最大限活かす持ち分に設定するのがひとつの方法です。


住宅ローン控除の上限額のひとつに「年末ローン残高の1%」という基準があります。

これは持ち分に応じて計算されます。

連帯債務で借りた住宅ローンの年末残高が3000万円あったとします。

持ち分が1/2ずつであれば、それぞれ年末残高1500万円とみなし、15万円が控除上限額のひとつになるわけです。


住宅ローン控除は支払っている所得税(一部、住民税も)が対象です。

所得を基準に、旦那様・奥様が受けられる住宅ローン控除の上限額を考慮した上で、最善の持ち分割合を設定するのが一番お得です。

ただし、あくまで支払うべき所得税の控除です。仕事を辞めたり、収入がなくなったりすれば所得税の支払いもなくなりますので、当然に住宅ローン控除も受けられなくなります。

持ち分が共有であるデメリット

複数人で所有していることによるデメリットは様々な場面で出てきます。

【売却時や賃借時】には、所有者全員の承諾が必要になります。

持ち分割合に関わらず、持ち分がある方は全員が売買契約書に印鑑を押さないといけないのです。

のちほど出てくる相続と絡み合うと、かなり面倒な問題が発生します。


【離婚時】はかなり面倒なことになります。

どちらか一方が出ていくとなれば、残った一方が出ていく方の持ち分を買い取らなければいけません。

しかしながら、買取をする費用を捻出できないことも多く、結果的に離婚にともない自宅を売却をすることになってしまうケースは多々あります。


【相続発生時】も要注意です。

当該持ち分は相続人のものになります。共有持ち分者はまったく関係ありません。

相続人が複数いた場合は、遺産分割協議によっては所有者が増えることもあります。その場合は、前出した所有者全員の承諾の問題が出てくるかもしれません。

たとえば、奥様は再婚で、ご夫婦の間とは別にお子様がいらっしゃったとします。

もちろん、その子も奥様の相続人なわけです。

つまり、奥様の死亡と同時に、会ったこともない人が自宅の所有者のうちの一人になるのです。住み続けるにしても、売るにしても、貸すにしても、これは高い確率で揉めます。

贈与税に注意!

夫婦間でも贈与税は対象となります。

奥様の貯金400万円を住宅購入資金に充てたのに、奥様の持ち分がなく、すべて旦那様の持ち分で登記をしてしまったとします。

この場合、この400万円は贈与とみなされ、贈与税の対象となります。
※贈与税の基礎控除(年間110万円)があるため正確には290万円。

必ず手出しの資金の持ち分を設定することを忘れないようにしましょう!!



細かい話ですが、住宅ローンの返済も持ち分に応じて行っていなければ贈与とみなされます。

ご夫婦の連帯債務での住宅ローン返済額が月に20万円、持ち分は1/2ずつだとします。

奥様が出産や育児にともなって、仕事を退職し専業主婦となりました。

本来は持ち分に従って旦那様が10万円・奥様が10万円を返済しなければいけません。

しかしながら、専業主婦ですので無収入で旦那様の収入から毎月20万円の返済を行っていました。

すると、月10万円(年間120万円)が贈与にあたることになるのです。

基礎控除があるため微々たるもので、税務署がわざわざ時間を割いて調査をするかは分かりませんが、計算上は贈与税として課税対象になるのです。

さいごに

「連帯債務の住宅ローンで、持ち分をどう振り分けるべきか。」

という質問を頻繁に受けます。


銀行は持ち分に対しては口を出さずアドバイスもくれません。

どうする方法があって、どんな違いや注意点があるのか分かりませんよね!
そもそも、持ち分なんて言葉自体を知らない方ばかりだと思います。

しかしながら、持ち分は気を配らないと税金の対象になったり、将来的に揉める火種になったりしてしまいます。


好き好んで連帯債務を選ぶご家庭はあまりありません。

連帯債務で住宅ローンを組むご家庭の多くは、連帯債務にしなければいけない事情があることが多いです。

連帯債務になることで、それぞれが持ち分を持つことになります。

それぞれが持ち分を持つことの意味や注意点、デメリットをしっかりと理解したうえで、進んでいきましょう!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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