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2020年09月18日
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超低金利時代の裏側!銀行の苦労をちょっと覗き見してみましょう!

ご存知の方も多いかと思いますが、いまは超低金利時代です。

住宅ローンの変動金利であれば0.5%で借りることが出来ます。
※静岡銀行 借入人の条件等によります。

バブル時代には8%以上(店頭表示の基準金利)でしたので、どれだけ下がった事でしょう!


ここで驚きの事実!現在の超低金利・・・・実は銀行は赤字です。

驚きですよね!!顧客の奪い合いの末、すでに住宅ローンで利益を上げる限度以下の金利になっているのです。


そこで本日は住宅ローン超低金利の裏側をお伝えいたします。

金利の影響

超低金利の話の前にまずは、金利の影響について知っておきましょう。

長期間の借入れとなる住宅ローンでは、金利の影響はとても大きくなります。


たとえば、3000万円・35年返済の住宅ローンを考えてみます。

金利0.5%の場合は、月々返済  77,875円で総返済額  32,707,560円

金利1.5%の場合は、月々返済  91,855円で総返済額  38,579,007円

バブル期の金利8%の場合は、月々返済  213,078円で総返済額  89,492,257円

となります。


金利8%の数字は理解不能ですね。笑
3000万円借りて9000万円返すんですよ。それ以前に毎月の返済が21万円なんて破綻しますよね!!

1%あがっただけでも、総返済で約600万円、月額で1.4万円も変わってきます。

やっぱり金利の影響って大きいですね~

団体信用生命保険は金利に含まれている

変動金利は0.5%ですが、銀行の取り分はもっと少ないです。

その理由は団体信用生命保険にあります。
※団体信用生命保険については下記をご参照ください。

どこの銀行でも団体信用生命保険の保険料が金利に含まれており、0.5%の変動金利のうち0.2%は保険会社の取り分となっているのです。

つまり、銀行の取り分は0.3%です。


これを上述した例と同様に3000万円・35年返済で考えてみます。

総返済額は31,606,088円です。
したがって、銀行の取り分は約160万円となります。

「なんだ~、しっかり利益確保しているじゃん~!」と思われた方!!ひとつ見落としています。

この160万円は35年かけて回収していくのです。

分かりやすく単純に年換算すると、年間4.5万円です。


銀行は3000万円の住宅ローンを0.5%で貸し出しても年間4.5万円しか取り分がないのです。

住宅ローンを融資するにも、事前審査・本審査・金消契約・融資実行、さまざまな手続きが必要です。もちろん人件費がかかります。

「住宅ローンは赤字である!」ご理解いただけたのではないでしょうか。

主要銀行となることが目的

それでも各銀行、お客様を奪い合っています。

住宅ローンは赤字なのに、いったいなぜでしょう?

銀行はご家庭のメインバンクとなることで、長期間かけて利益を確保していきます。


自動車ローン、教育ローン、生命保険、学資保険、投資信託など様々な商品を利用してもらい、長期的にみて利益が上がることを目指しています。

そのため、どこの銀行でも住宅ローン借入の条件に「給与振込の指定口座」「水道光熱費などの引落の指定口座」「クレジットカードの作成」などが含まれます。
※複数条件からの選択制なので給与振込口座が変更できなくてもOKです。

住宅ローンの返済に加えて、上記のような指定口座になることで、ご家庭のメインバンクとしてご利用いただき、住宅ローン以外の商品へ繋げていきます。


住宅ローンの融資は銀行にとって、利益をあげる商品としての役割ではなく、ご家庭のメインバンクとして多くのお客様と繋がりを持つための、窓口としての役割が大きくなってきているんですね。

銀行の選択

もちろん全ての銀行がそういうわけではありません。

たとえば、ネット銀行は人件費を削ることで低金利に繋げています。
スルガ銀行は他の銀行では融資が難しい人に、少し高めの金利設定で住宅ローンを貸し出すことで成立しています。
労金は他銀行が最長35年のところを40年にすることで差を出しています。

金利の違いだけではなく商品に工夫をして、住宅ローンを利益をあげる商品としている銀行もあるわけですね!


金利だけで考えれば、静岡では静岡銀行、JAあたりが有力でしょうか。

しかしながら、お客様によっては信用金庫をおススメしたり、労金をおススメしたり、スルガ銀行をおススメしたりしています。

金利が銀行を選ぶ際の優先事項であることは間違いありませんが、それぞれのお客様の状況と各銀行の得手不得手などを考慮して銀行をおススメしていきます。

さいごに

超低金利時代と言われる裏側で、銀行はかなり苦労しています。

金利面での優遇は銀行の苦労のうえに成り立っているんですね~


しかしながら、裏を返せばいつまで続くのかは不透明だとも言えます。

銀行が方針転換して、住宅ローンでしっかりと利益を確保していかなければならない!となれば、金利はあがります。

日銀が銀行にお金を貸している金利が上がれば金利は上がります。

バブル期との比較は極端ですが、金利が与える影響の大きさはご理解いただけたと思います。

裏側を知ることで、超低金利時代の恩恵をご理解いただけたと思います。

紛れもなく、いまは住宅向け不動産の買い時です。

「うちもいつかは・・・」そんな方もこのタイミングに一度住まい探しに動いてみると良いかと思います。

不動産も住宅も契約するまでお金は一切かかりません。そのあたりは動きやすくて安心ですよ。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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