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2020年09月20日
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不動産は所有者様の売却意思がないと売れません!認知症や死亡時にはどうすれば良いのでしょうか?

不動産を売却する時に、不動産会社が怠っていけない事のひとつに「本人の意思確認」という作業があります。

「親が寝たきり生活で・・・」
「父親がめんどくさがって・・・」
「お母さんはまだ売却に納得してなくて・・・」

このような理由で、所有者様でなくご親族様から売却の依頼をいただくこともございます。


しかしながら、不動産は所有者様の売却意思が確認出来なければ売ることが出来ません。いくら家族であろうが、居住者であろうが関係ありません。

親御さんが元気で売却にも前向きであればOKですが、すべての売却がそういうわけでもありません。

売却開始時はそうであったとしても、

◆売却中に所有者さんが認知症になってしまった。
◆売却中に所有者さんが亡くなってしまい所有者が変更した。

なんてこともありました。

そんな場合はどうなってしまうのでしょうか?

所有者様の意思確認ができないと売却不可

不動産は、所有者様の本人確認および売却の意思確認ができないと売却が出来ません。


そのため、不動産会社はご親族様から売却を依頼されても、売却を受付けることはありません。
もちろん相談や査定にはいくらでも応じます!


所有者様の意思確認ができていないままの売却行為は、大きなトラブルの種になってしまいます。

ご所有者様の本人確認と売却意思確認ができないと、不動産は売れない!

覚えておいてください。

売却中に認知症になってしまった!

不動産の売却中に、売主様が認知症になってしまったことがあります。

医師による診断で認知症であると判断されると、意思能力がないとして不動産の売却はできず、もし契約を行ったとしても、契約行為自体が無効になります。

つまり、認知症の方が不動産を売ることは出来ません!


本人は売却を行えませんが、成年後見人であれば本人に代わって売却を行うことが出来ます。

裁判所に後見人の申立てを行い、適切であると認められれば後見人に任命されます。

ただし、後見人だからといって、自由に売却をしてよいわけではありません。

不動産の売却は、家庭裁判所からの許可を得て後見人が代理で行います。

つまり、裁判所がダメだ!と言えば、売却できません。

今回のような、認知症になる前から売却をしていたケースや、売却代金を介護費用に充てるなど、売却の理由がなければ許可はおりません。


僕が経験したケースでは、このような後見人での売却を避けることが出来ました。
売却開始時にすでに所有者様の物忘れが激しくなってきたため、司法書士先生にお願いして、事前に本人確認および売却意思の確認、そして娘様へ当該物件売却行為の委任を行っていました。
結果的に、この対策が実を結ぶ形になったわけです。

売却中に亡くなってしまった!

不動産の売却中に所有者であるお父様が亡くなってしまったこともあります。


不動産は所有者さんが亡くなった瞬間に相続が発生します。

そのため、売却を続行するには相続人全員の本人確認と売却意思確認が必要となります。

相続人様が複数いる場合は厄介です。ひとりでも売却に反対の方がいれば、売ることは出来ません。

相続人が少ない場合や穏やかに相続がまとまりそうな場合は売却を続行しますが、状況によっては売却活動を停止することもあります。


僕が経験したケースでは、相続人が息子様だけで、売却の相談も息子様経由で受けておりましたので、問題なくスムーズに解決しました。


ちなみに、すでに売買契約を締結していれば、相続人が契約自体を引き継ぐことになるので、売主様が変更するだけで、問題なく取引が進んでいきます。


さいごに

所有者様の本人確認および売却意思確認ができないと、不動産を売却することはできません!

場合によっては、売却中に売主様に想定外のことが起こるかもしれません。


僕が経験した認知症のケースのように、事前に対策を講じる事も可能ですし、買主様とトラブルになるリスクについて知っておくことも可能です。

まずは一度、不動産会社へ相談をしてみてください。
この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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