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2020年10月02日
「家を買う」知識

新築建売を買うときに欠かせない諸費用の解説

新築建売を買うには物件の代金とは別に諸費用がかかります。


ポストに入っていたチラシで、近隣で行われている新築建売の販売会情報を目にしました。

「今の住まいの近くで、この金額なら。」と思う、見学に行ってみるととっても綺麗で気に入りました。

思い切って買おうと思ったら・・・・諸費用というお金が必要で、まさかの大幅に予算オーバー。

このような経験をされた方もいらっしゃるかと思います。


新築建売だけに関わらず、お家を購入する時に諸費用は必ず必要です。

本記事ではお家の中でも【新築建売を買う】に絞って、諸費用を解説していきます。


新築建売にかかる諸費用の目安は物件代金の8%前後


結構かかりますよね~( ゚Д゚)

これらは何の費用なのでしょう。ひとつずつ確認していきます。

印紙税

不動産の売買契約書には印紙を貼らなければいけません。

貼付する印紙の金額は、新築建売の売買代金に応じて変動します。

下記の表が、売買代金に応じた印紙税額です。

上表は国税庁ホームページより引用したものです。

軽減税率が適用されているため、令和4年3月31日までに作成される不動産売買契約書は上表の印紙税が適用となります。

登記費用(登録免許税)

新築建売を買ったら、法務局に土地の所有者変更を届け出て、登記手続きをしなければなりません。

建物は新たに登録をするので、所有者の変更は不要です。


この登記手続きを行うときに「登録免許税」がかかります



「登録免許税」に「司法書士報酬」を合わせた金額が、登記費用という名目で諸費用に含まれます。


登録免許税の金額については「三井不動産リアルティ」さんのサイトがわかりやすいので、そちらをご参照ください。


登録免許税を計算する際に基準となる課税標準額は、固定資産税通知書等でなければ確認できず、正確な金額を算出するには売主様の協力が必要になります。


そのため契約前の段階では、路線価などを参考にした概算の登録免許税額しか示してもらえないことが通常です。

登記費用(司法書士報酬)

登記を代行して行ってくれる司法書士先生へ、報酬を支払わなければいけません。


司法書士先生の報酬に明確な基準はありませんので、契約後に登記費用の見積もりを頂かないと価格は分かりません。


新築建売でも、土地の所有権の移転だけで済むので6万円~7万円ほどの報酬額であることが多いです。

ただし建物はスケジュール上、前住所(新築建売に引っ越す前)で登録を行うことになりますので、建物の登記の住所を変更する(新築建売の方に)必要があります。

この費用が1万円ほどかかります。


自分で登記手続きを行えば、司法書士報酬は節約することが可能です。

しかしながら、新築建売の場合はほぼ間違いなく売主様が承諾しません。

万が一、不備があると所有権の移転が予定日に行えないリスクがあるからです。

そのため、新築建売では売主様指定の司法書士を利用するのが一般的です。

表示登記費用

新築建売だけで必要となる、特徴的な諸費用です。


新築ですので、まだその存在を法務局に登録がありません。

どんな建物で、誰が所有者なのかを登録する作業が「表示登記および保存登記」です。


この作業は土地家屋調査士の先生が行います。登記同様に売主様指定の先生であることが一般的です。

費用はおよそ9万円~10万円です。

自分で行うこともできますが、基本的に売主様が許可しませんので、土地家屋調査士の先生に依頼することを前提に費用を確保しておきましょう。

仲介手数料

お家の購入を手伝ってくれた不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。

いくらの仲介手数料がかかるのでしょうか。


仲介手数料には下表のような上限額が定められています。

下表は全日本不動産協会のホームページより引用した表です。

この仲介手数料も節約することが出来ます。


そもそも売主様と直接取引を行えば、仲介する会社が存在しませんので、仲介手数料がかかりません。

静岡市内で言えば、「ホームポジション」さんや「明和住宅」さんは売主として直接販売しています。

3000万円の新築建売であれば96万円(税別)。

高額な買い物をする分だけ、仲介手数料も高額になるので不要となれば大きなメリットですよね。


一方で、「アーネストワン」さんや「アイディホーム」さんなどは売主の直接販売を行わないため、仲介の不動産会社を挟んで購入を行わなければいけません。

このような場合は仲介手数料が必要になりますが、定められているのは上限金額で、その金額以下であれば一切問題はありません。

不動産会社側の立場の僕が言うのもおかしな話ですが、諸費用を節約するなら、ここが一番の狙いどころです。笑

ただし、忘れないでいただきたいのは、不動産会社との関係性無しでは上手な買い物はできません。


不動産会社は「あなたに売らない。」という判断も可能ですし、不動産会社のサポート無しでは契約後のスケジュール管理、期日管理などで大失敗をしてしまう可能性もあります。

不動産会社は仲介手数料が収入源です。自分本位になり過ぎずに、節度ある交渉にとどめてくださいね。

固定資産税等精算金

家を買うと固定資産税等を支払わなければいけません。

購入時には、その精算も発生します。



固定資産税と都市計画税は、1月1日の所有者に対して課税されていますので、売主様が1年分まとめて、あなたの分も先に支払ってくれています。

あなたのものになって以降の分は、あなたに支払い義務が生じますので、日割りで(月割りのこともある。)売主様に精算をします。


新築建売の場合は土地だけの精算でOKなときと、土地・建物両方の精算が必要なときがあります。

これは単純に、あなたが家を買った年の1月1日時点で建物が建っていたかどうかによります。

1月1日時点で建物が建ってなかったら土地のみの精算、建っていたのであれば土地と建物の精算という事になります。


なお、どこを起算日にして1年を考えるかは、地域によって異なります。

静岡市では4月1日を起算日として考えることが通常です。(愛知県も4月1日起算日が当たり前でした。)

不動産取得税

お家を買うと不動産取得税の課税対象になります。

買っただけで税金が取られるんですから、恐ろしいですよね( ゚Д゚)


ですが、軽減措置により新築建売で不動産取得税が課税されることは、ほぼありません。


新築建売をお探しの方は「本来はかかるけど、いまは軽減措置によりかからない。」程度に覚えておけばOKです。

火災保険

お家を買ったら火災保険にも加入することになります。


未加入でも問題ありませんが、住宅ローンを組んでお家を買う場合は必ず加入をしないといけません。


火災保険は保険料や保険内容、期間、地震保険の有無により金額が大きく変わります。

もちろん保険会社によっても異なります。


当店では40万円ほどの予算確保で案内をしています。

お客様によっては45万円ほどかける方もいらっしゃいますし、30万円ほどでおさめる方もいらっしゃいます。

40万円をみておけば、最長10年・地震保険付帯の火災保険に加入することができます。

ちなみに1年単位で加入すれば、購入時の諸費用は抑えられますが、単価は高くなってしまいます。どうせ更新をするのであれば最長で入るのがベストです。

付帯設備費用

新築建売には、網戸・カーテンレール・シャッター雨戸・テレビアンテナ・エアコンなどが付いていないことが多いです。

もちろん付いている物件もあります!


お家を買って生活をして行くことを考えると、こういった設備は欠かせませんので、しっかりと予算を確保しておきましょう。


売主様の提携会社に丸投げして設置してもらうことも可能ですし、自分で取り付けたり工事会社に依頼することも可能です。

もちろん、後者の方が安く仕上がりますが、手間や業者選びが必要になるので、売主様の提携会社に依頼する人の方が圧倒的に多いです。


ちなみに網戸・カーテンレール・テレビアンテナの3つを売主様の提携会社に依頼するとしても、30万円をみておけば十分可能です。

まとめ:8%を目安に資金計画を!

以上が新築建売を買う場合の諸費用です。


売買価格のおよそ8%が目安です。


表示登記や付帯設備費用は、新築建売ならではの特徴です。

お家を買う目的は「豊かな生活を送ること」ですので、快適に住むための付帯設備費用などは欠かせません。


しっかりと諸費用を理解して資金計画を行いましょう。

とりわけ新築建売は諸費用の金額が高額になります。どんなものにいくらかかるのかを知っておく事で、資金計画だけでなく物件選びにも活かすことが出来ます。



土地、中古住宅、住宅ローンを借りる場合についての諸費用は「お家を買う時にかかる物件販売代金以外の費用とは?【物件種別ごとに諸費用を解説】」で説明しています。

住宅ローン利用者は本記事での説明とは別に諸費用がかかりますので、欠かさずにチェックしてください。
この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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