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2020年10月03日
「家を買う」知識

中古住宅を買うときに欠かせない諸費用の解説

中古住宅を買うときには物件の代金とは別に費用がかかります。

この費用は諸費用と呼ばれ、中古住宅だけに関わらず、お家を購入する時に諸費用は必ず必要です。


本記事ではお家の中でも【中古住宅を買う】に絞って、諸費用を解説していきます。


新築建売にかかる諸費用の目安は物件代金の7%前後


この目安は税金の軽減措置を受けられる場合です。物件によっては軽減措置の対象外の場合もありますので、注意してください。

軽減措置の影響があるのは「登録免許税」と「不動産取得税」の2つです。


また中古住宅をリフォーム前提で購入する方もいらっしゃいます。

全体の費用をしっかりと計画しておかないと、希望していたお家にならない可能性も出てきてしまいますので、諸費用とリフォーム費用は契約前にしっかりと確認をしましょう。

リフォームについては専門外ですので他にお任せするとして、本記事では中古住宅を買う時にかかる諸費用を確認していきます。

印紙税

不動産の売買契約書には印紙を貼らなければいけません。

貼付する印紙の金額は、中古住宅の売買代金に応じて変動します。

下記の表が、売買代金に応じた印紙税額です。

上表は国税庁ホームページより引用したものです。

軽減税率が適用されているため、令和4年3月31日までに作成される不動産売買契約書は上表の印紙税が適用となります。

登記費用(登録免許税)

お家を買ったら、法務局に所有者変更を届け出て、登記手続きを行います。


この登記手続きを行うときに「登録免許税」が発生します。



「登録免許税」に「司法書士報酬」を合わせた金額が、登記費用という名目で諸費用に含まれます。


登録免許税には軽減措置があり、中古住宅の場合は物件によって軽減措置が受けられるかどうかが異なります。

◆マンションなどの耐火建築物は25年以内

◆木造等耐火建築物以外は20年以内

に建築された建物でないと軽減措置は受けられません。

もし、この年数を超えている場合は、建物が新耐震基準に適合していることを証明する書類として、適合証明書を発行してもらわなければ、登録免許税の軽減措置を受けられません。

ご検討中の中古住宅の構造と築年数によって、軽減措置を受けられるかどうかが変わりますので、しっかりと確認しておきましょう。


登録免許税の計算については「三井不動産リアルティ」さんのサイトがわかりやすいので、そちらをご参照ください。

登記費用(司法書士報酬)

登記を代行して行ってくれる司法書士先生へ、報酬を支払わなければいけません。


司法書士先生の報酬に明確な基準はありませんので、契約後に登記費用の見積もりを頂かないと価格は分かりません。


中古住宅では、土地と建物それぞれの所有権を移転しなければいけませんので、そのぶん司法書士報酬も、それぞれかかってきます。


1件の所有権移転の報酬額がおよそ6万円~7万円ですので、中古住宅の場合は単純にその倍の費用がかかります。

とは言っても、報酬額に関して明確な規定があるわけではありませんので、司法書士先生によって値引きがあったり金額は上下します。


自分で登記手続きを行えば、司法書士報酬を節約することもできますが、売主様・不動産仲介会社・銀行の許可が必要ですので、OKが出るかどうかは別問題です。

銀行がNGを出すケースが多く、僕もこれまで100件以上の取引を行ってきましたが、買主様自身が所有権移転登記を行ったのは、たった1度だけです。

仲介手数料

お家の購入を手伝ってくれた不動産会社に仲介手数料を支払わなければいけません。

仲介手数料には下表のような上限額が定められています。

下表は全日本不動産協会のホームページより引用した表です。

この仲介手数料は、節約することが出来ます。


仲介手数料が定めているのは上限金額のみなので、値引きは法律的に何の問題もありません。

もし、諸費用を少しでも節約しようとするなら、ここが狙いどころです。笑


ただし、仲介手数料は不動産会社の唯一の収入源です。


不動産会社は「あなたに売らない。」という判断も可能ですし、不動産会社のサポート無しでは契約後のスケジュール管理、期日管理などで大失敗をしてしまう可能性もあります。

不動産会社との関係性無しで、上手な買い物はできません。

少しでも安く。というお気持ちは分かりますが、無理な交渉はやめましょう。

固定資産税等精算金

家を買うと固定資産税等を支払わなければいけません。

購入時には、その日割り精算が発生します。



固定資産税と都市計画税は、1月1日の所有者に対して課税されていますので、売主様が1年分まとめて、あなたの分も先に支払ってくれています。

あなたのものになって以降の分は、あなたに支払い義務が生じますので、日割りで(月割りのこともある。)売主様に精算をします。


1年のどこを起算日にして、1年を考えるかは地域によって異なります。

静岡市では4月1日を起算日として考えることが通常です。(愛知県も4月1日起算日が当たり前でした。)

不動産取得税

お家を買うと不動産取得税の課税対象になります。


軽減措置により新築のお家のではほとんど不動産所得税がかかることはありません。

しかしながら、中古住宅の場合は築年数に応じて軽減措置が異なるため、必ず確認をしましょう。


まず大前提として、新耐震基準に適合していなければ不動産所得税の軽減措置を受けら
れません。

つまり「1982年1月1日以降に建築された建物である。」「適合証明書がある。」「入居までに耐震補強工事を行う。」のいずれかを満たしていなければなりません。


そのうえで、軽減措置を適用した計算式に当てはめて、税額が決定されます。

計算をしてみると不動産所得税がかからない中古住宅も多いですが、中古住宅を買う場合には不動産所得税を必ず確認をしておかなければいけません。


さらに細かい条件、計算式が知りたい方は三井不動産リアルティのホームページで詳細を解説してくれています。

火災保険

お家を買ったら火災保険に加入しなければいけません。


実際には、未加入でも問題ありませんが、住宅ローンを組んでお家を買う場合は必ず加入をしないといけませんので、みなさん加入をしています。


火災保険は保険料や保険内容、期間、地震保険の有無により金額が大きく変わります。

もちろん保険会社によっても異なります。


当店では40万円ほどの予算確保で案内をしています。

お客様によっては45万円ほどかける方もいらっしゃいますし、30万円ほどでおさめる方もいらっしゃいます。

40万円をみておけば、最長10年・地震保険付帯の火災保険に加入することができます。

ちなみに1年単位で加入すれば、購入時の諸費用は抑えられますが、単価は高くなってしまいます。どうせ更新をするのであれば最長で入るのがベストです。

別途:リフォーム費用

中古住宅を買う場合には、リフォーム費用も購入前にしっかりと計画しておく必要があります。


築年数にもよりますが、中古住宅を購入された方の2/3以上は、室内のクロス、水回り(お風呂場、キッチン、洗面台)交換をします。


中古住宅を買う前に、これらの見積りをお願いして、リフォーム費用も含めた購入総額を把握しておきましょう。

そのためにはリフォーム会社に見積もりを依頼しなければいけません。

理想としては、ご自身が内覧を行うとき、一緒にリフォーム会社にも同行してもらうのがベストです。

内覧中にアドバイスやリフォームの質問が出来ますし、売主様が居住中のお家の場合は何度もみる事はできません。

中古住宅をお探しのお客様は必ず、リフォームを行うかどうかも含めたうえで、物件選びや資金計画を行いましょう。

まとめ:7%を目安に資金計画を!

中古住宅を買う場合の諸費用については以上です。


リフォーム費用を除いて、売買価格のおよそ7%を目安に資金計画を行えばOKです。

ただし、不動産所得税は物件ごとに変動しますので、必ず試算を行っておくようにしてください。


この諸費用に加えて、リフォーム費用を考慮しておけば、中古住宅を買うための計画は万全です。


住宅ローンを借りる場合にはプラスで諸費用が必要になりますので、合わせて確認しておいてください↓↓↓


土地、新築建売、住宅ローンを借りる場合についての諸費用は「お家を買う時にかかる物件販売代金以外の費用とは?【物件種別ごとに諸費用を解説】」で説明しています。
この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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