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2020年10月08日
「家を買う」知識

住宅ローンの保証料は一括がお得?分割がお得?

お家を購入されるほとんどのお客様が住宅ローンを利用されます。


住宅ローンの借入れには保証会社への加入が必須条件になっていますので、住宅ローンを利用する時には必ず保証料の支払いが発生します。


この保証料は【借入時の一括支払い】と【金利上乗せによる分割払い】の2通りから支払い方法を選ぶことが出来ます。



では、どちらの支払い方法を選ぶ方がお得に住宅ローンを利用できるのでしょう。


これは間違いなく【借入時の一括支払い】の方がお得です。


自己資金がある場合は分割がお得です!なんて記事もありますが、あれは間違っています。

実際に計算をして検証してみましょう。



なお、本記事は保証料型の住宅ローンを利用することが前提の記事です。

フラット35やネット銀行など、融資手数料型の住宅ローンを利用する場合には【金利上乗せ分割支払い】という方法はありませんので、ご承知おきください。

保証料とは?

本題に入る前に、保証料について確認しておきましょう。



保証料とは、住宅ローンを借りる人が保証会社に支払うお金です。


保証会社は、万が一あなたが住宅ローンの返済を滞納してしまったとき、残りの住宅ローンを一括で銀行に支払ってくれます。


ただし、「肩代わり」ではなく「立て替え」です。


つまり、あなたからすると支払先が銀行から保証会社に変わるだけであって、保証会社の加入によって直接的に恩恵を受けることはありません。

しかしながら、銀行からすると大きな安心感を与えてくれる存在であるため、住宅ローンを貸し出す条件に保証会社への加入が必須になっています。


フラット35やネット銀行などでは、保証料ではなく、融資手数料として費用が請求されますが、内容的にはほとんど同様です。

保証料の支払い方法は2通り

保証料は【借入時の一括支払い】と【金利上乗せによる分割払い】の2通りの支払い方法があります。


それぞれ、外枠方式(一括支払い)内枠方式(金利上乗せ)と呼ばれることもあります。

借入時の一括支払い

住宅ローン借入時に保証料を一括で保証会社に支払います。



保証料は借入額の1.5%~3%で、銀行や個人によって異なりますが、借入額の2%ほどを保証料として設定するケースがもっとも多いです。


明確な基準があるわけではないので、銀行で審査を行ってみないと何%の保証料が適用されるのかは分かりません。


過去には高めの保証料を銀行から提示されたお客様が、交渉をしたらやすくなったこともありました!


タイミングなどもあったのでしょうが、あまりに高めの設定であった場合には銀行に掛け合ってみると良いかもしれません。


これまでの経験上、もっとも高額であったのは借入額の6%です  ( ゚Д゚)

3000万円の借入れで180万円の保証料です。かなり高額・・・・、結局この方は、他の銀行で借りることにしました。



ちなみに、保証料のお金も借入に含めることが出来ますので、自己資金0円でも【借入時一括支払い】を選択することが出来ます。

金利上乗せによる分割払い

毎月の住宅ローン返済で保証会社への保証料を支払っていきます。


具体的には借入時の金利を0.2%~0.3%ほど上乗せすることにより、保証料を分割で支払っていきます。

変動金利0.6%で借入を行う予定だったのが、保証料分の金利上乗せによって変動金利0.2%で借入をした。 という感じです。


上乗せされる金利は、個人個人で異なるため、審査を行わないと分かりません。


借入額を減らしたい方や、家具家電の購入など手元の現金を他に使いたい方などからの需要があります。

【保証料一括払い】の方が絶対にお得

住宅ローンの保証料は一括がお得?分割がお得?

この質問には悩む必要はありません。絶対に【一括支払い】の方がお得です。

ここで言うお得とは、お家を買うために要した総支払額が少ないという意味です。

実際に参考例を用いて、どれくらいお得なのかを考えてみましょう。


ただし、お得なだけが選択の基準ではありません。

お得であることを理解したうえで、自分たちの返済計画を考えて組んでいくことがベストです。

【分割支払い】を選択した方の事例も含めて、後述しております。

自己資金ありの場合

一括支払い/分割支払い、それぞれ同条件で例をあげて考えてみましょう。


みずほ銀行が、一括支払い時の保証料計算・分割時の上乗せ金利をホームページに掲載しているため、引用させていただきます。
※みずほ銀行住宅ローン商品概要のホームページ


借入/3000万円  期間/35年 変動金利/0.525% の条件とします。


みずほ銀行で保証料一括支払いを選択する場合は、1000万円借入れで206,110円(最優遇)ですので、3000万円借入では618,330円です。

分かりやすく一括支払い時の保証料は62万円とします。


また、金利上乗せ分割払いの場合は借入金利に0.2%の上乗せとなります。

一括支払い

保証料62万円を一括支払いしますので、下記の条件になります。


借入金額 : 3000万円

期間 : 35年

金利 : 0.525%

自己資金 : 62万円 ⇒ 一括支払いの保証料へ 



この条件で35年間の総返済額を計算すると


総返済額 : 32,846,940円 となります。

分割払い

保証料分の62万円ある自己資金を支払いに充当します。


借入額 : 2,938万円( 3000万円 - 自己資金62万円 )

期間 : 35年

金利 : 0.725% ⇐ 0.525% に保証料分割時の 0.2%を上乗せ 

自己資金 : 62万円 ⇒ 借入額に充当


この条件で35年間の総返済額を計算すると


総返済額 : 33,273,660円 となります。


一括支払い時  総返済額 32,846,940円

分割支払い時  総返済額 33,273,660円


つまり、一括支払い時の方が426,720円もお得 になるのです!!

自己資金なしの場合

いまでは、住まい購入にかかる全ての費用を借入れすることが出来ます。


そのため、自己資金0円でも家を買うことが出来るのです。



それでは自己資金0円の方は、【分割払い】を選択するしかないのでしょうか。


いいえ、そんなことはありません!

一括支払い時の保証料も住宅ローンに含めて、借りることが出来るのです。



とはいえ、融資ですので保証料として借入したお金にも金利がかかります。


しかしながら、それでも【一括支払い】の方が総返済額が少なくお得に借入をすることができます!


自己資金ありの場合と同様に、みずほ銀行の条件をお借りして、

借入/3000万円  期間/35年  変動金利/0.525%  一括支払い時の保証料/62万円  金利上乗せ分割払い/金利に0.2%の上乗せ

で、検証してみましょう。

一括払い

一括支払い時の保証料62万円も融資を受けますので、借入額が3062万円となります。


借入額 : 3,062万円

期間 : 35年

金利 : 0.525%

自己資金 : 0円


この条件で35年間の総返済額を計算すると


総返済額 : 33,525,660円 となります。

分割払い

保証料分割払いでは金利が0.2%上乗せされます。


借入額 : 3,000万円

期間 : 35年

金利 : 0.725% ⇐ 0.525% に保証料分割時の 0.2%を上乗せ 

自己資金 : 0円


この条件で35年間の総返済額を計算すると


総返済額 : 33,975,900円 となります。



一括支払い時  総返済額 33,525,660円

分割支払い時  総返済額 33,975,900円


つまり、一括支払い時の方が450,240円もお得 になるのです!!




自己資金がある場合でも、ない場合でも保証料は【一括支払い】の方がお得なのです。

選択基準は「お得」だけではない

住宅ローンの保証料は【分割払い】よりも【一括払い】の方が、お得であるとお伝えしてきました。

では、いざ住宅ローンを借りよう! というときは、もうひとつ知っておくべきことがあります。



それは繰上げ返済を行う場合です。


繰上げ返済を実施する場合は、分割払いの方がメリットがあります。



35年で支払うはずだった住宅ローンが30年で返し終わった。なんて話はよくあります。


このケースで分割払いの場合は、まるまる5年分の支払いが不要になります。


一方で、一括支払いの場合は、既に払っているので返ってきません。銀行によっては返金がありますが、5年相当額から大きく目減りした価格です。



かなり細かい部分のお話ですが、この違いがお客様の選択を分けることもあります。
そんな事例を下に紹介しています。


お得なだけで、何も考えずに選ぶと何十万円も損をするかもしれません。

【分割払い】をおススメした事例

あまり多くありませんが、住宅ローンを借りる際の保証料で【分割支払い】をおススメしたことが何度かあります。



【分割支払い】をおススメするケースに共通しているのは、住み替えです。

なかでも、購入先行の住み替えの場合には【分割支払い】がおススメです。

その理由は「繰上げ返済をするから。」です。



購入先行で行う住み替えの場合、旧住まいを売却したお金を繰上げ返済に充てる方がほとんどです。


そうなると、結構大きな金額の繰上げ返済が可能になります。


結果的に、当初組んだ住宅ローンは期間を満了せずに、完済することとなります。


【分割支払い】で受けられる繰上げ返済のメリットを最大限活用する形なります。



このような購入先行型の住み替えでは【分割支払い】の保証料を選択する方が有効になるケースもあります。

さいごに

住宅ローンの保証料は【借入時の一括支払い】の方がお得ですので、基本的には一括支払いを選択すればOKです。

ただし繰上げ返済の可能性がある場合は、そこも考慮すると選択肢は変わってくるかもしれません。


少しでもお得にお家を買えるように、しっかりと理解して、自分たちにあった住宅ローンの選択を行いましょう!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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