ライフアーキ
9:30~18:00
水曜日
2020年11月20日
不動産売却

不動産買取の土地相場は上がっている?|建売住宅が不動産買取価格あたえる影響を解説

一般的に、不動産買取による売却では相場価格よりも低い金額での取引となります。


しかしながら、そんな不動産買取において、ここ数年は土地の買取相場が上昇しているような気がします。

とりわけ物件数の少ないエリアや人気の学区では、「少し厳しいかもな~」という土地買取希望額でもすんなりと購入していく会社があります。

さすがに仲介と同等の価格とまではいきませんが、それでも以前と比較すると高値で取引されているな~という印象です。


価格がデメリットである不動産買取で、買取価格が上昇しているとなれば売却の選択肢も変わるかもしれませんよね!

※不動産買取と売却の選択肢は『不動産買取で家を売る?不動産仲介で家を売る?|あなたに合った売却方法を解説』をご参照ください。



なぜ、土地買取の相場は上昇しているのでしょうか。

土地の買取り価格相場が高くなっている理由を静岡市の不動産会社ライフアーキが解説いたします。

建売が土地の不動産買取り相場を押し上げる

ここ数年で土地の不動産買取り相場が上がっている背景に、建売分譲会社の躍進と競争激化があげられます。


20年ほど前までは、土地を買取るとなれば、不動産会社が買取って土地分譲を行うのが一般的でした。

不動産会社は、土地を安く買って高く売る。
土地の差額だけで利益を出します。


しかしながら、建売分譲の場合は土地の差額利益でなく、建物の利益も考慮して計画を立てることができます。

つまり、建物で利益を確保することができれば、土地買取による利益が少なくても、建売住宅全体としては十分に利益が取れるのです。


また、建売会社は土地を仕入れなければ何も始まりません。
そのため買取価格が少し上がっても土地を買取って商品をつくり続けます。

後ほどご説明しますが、建売会社はビジネスモデル上、常に商品(建売住宅)をつくり続けないと潰れてしまうんですね~


激化する建売分譲市場の中で、商品をつくるためには多少高値でも土地を買取る。
これが土地の買取り価格相場が上昇している要因です。

建物で利益を確保できるようになった

新築戸建市場における建売の勢いはすさまじく、日本一の建売住宅グループである飯田グループホールディングスは年間およそ4.7万棟の戸建住宅を供給しています。

積水ハウスと大和ハウスを合わせても戸建住宅の供給数は年間およそ2.2万棟ほどですので、飯田グループホールディングスの圧倒的な規模はご理解いただけると思います。


飯田グループホールディングスは、そのスケールメリットを最大限活かして、高品質の建売住宅を安価に建築することが出来ます。

この基盤があることで、少し高めの土地買取価格でも建物で全体の利益を補うことができます。

買取り価格(仕入れ価格)と販売価格の差額だけで利益を出していた不動産会社では手の出ない買取価格でも、飯田グループホールディングスは買取りをしていきます。


もちろん競合他社も黙っていません。

デザイン性や狭地3階建など、飯田グループホールディングスとは異なる路線で、成長を遂げています。

結果的に、飯田グループホールディングスにも負けない価格で買取を行える建売会社が増加しました。

静岡市だけではないと思いますが、いまは空前の買取合戦です!笑
建売会社を主軸とした買取りが激化しています。

建売会社によっては、一般向けに仲介で売り出している土地も買おうとしているくらいです。

建売会社間での競争が激化することで、さらに土地買取の価格は上昇傾向をたどっています。

建売会社は土地を買い取り続けるしかない

建売住宅会社のビジネスモデルも買取り価格の上昇の一端を担っています。


ある程度の規模を持つ建売住宅会社は、何としてでも土地を仕入れて、常に商品(建売住宅)をつくっていないと倒産します。


土地を買い建物を建築して、建売は商品となります。

建売住宅が、買主様から資金を回収(売却代金)できるのは、建物が完成してお引渡しをするタイミングです。

しかしながら、土地を購入する時も、地盤改良をする時も、建物基礎をつくる時も、建物を建築する時も、費用がかかります。
つまり、商品化までに多額の費用を投じるのです。


銀行が底なしにお金を貸してくれるわけではありませんので、毎月しっかりと商品を売り続け、利益を上げ続けなければいけません。

上がった利益で次の現場の支払いを行い、完成したら売却して、また上がった利益で次の現場の支払いを行っていきます。

常に土地仕入れ・建築・売却(資金回収)のサイクルを回していないといけません。

もしサイクルが止まってしまったら、支払いと人件費で一気に行き詰ります。


そのため、商品をつくるための土地は、途切れることなく仕入れを行っていかなければいけません。

結果的に「買取金額を上げてでも土地を仕入れて商品を確保する。」という選択になってくるのです。

不動産会社の土地分譲も追随?

建売会社がこれだけ買取を行うと、困る人が出てきます。


それは土地を探している人です。

建売会社がバンバン土地の買取を行って建売用地にしていますので、土地を探している人からすると、土地分譲地は希少性がでてきます。

結果的に、綺麗に整理された土地分譲地も多少値段が張っても購入する人が表れます。

やっぱり分譲地は見栄えが綺麗で、欲しくなりますからね~

そうなれば、土地分譲をする不動産会社の買取価格も・・・・・(^^)/


こんな具合で不動産買取市場はバランスをとっています。

建売会社が弱いケース

建売会社にとっては、土地仕入れ・建築・売却(資金回収)のサイクルが滞ることが一番のリスクになります。


人気エリアは需要があり価格を改善すれば売れるため、利益がなかったとしても、サイクルを回すことが出来ます。

人気エリア ⇒ 価格を下げれば売れる ⇒ サイクルは回せる


一方で、あまり人気でないエリアではそもそもの需要が少ないケースがあります。たとえ利益の取れない価格まで値下げをしても売れない可能性もあるわけです。建売会社にとって最も恐いサイクルが止まるケースです。

あまり人気でないエリア⇒なかなか売れない⇒サイクルが滞る


それゆえに、あまり人気でないエリアにおいては、建売会社も土地での利益をしっかりと確保します。

そうなると、不動産会社が買取を行って土地分譲する場合とさほど変わりません。

むしろ、建物建築費用も投資している建売会社の方が在庫となってしまった場合のリスクが高いため、弱気です。


つまり、人気のあるエリアにおいては建売会社の土地買取が優位ですが、あまり人気でないエリアにおいては、不動産会社の土地買取の方が優位になることがあります。

ご自身の売却物件のエリアによって、買取見積もりを依頼する先を変えてみるのも買取価格を上げるためには有効です。

まとめ:建売住宅の躍進が土地の買取価格を活性化

不動産買取では転売を目的としているため、再販売価格から商品化の経費・利益を差し引いて買取価格が決められます。


土地だけの転売では、土地を売った金額と買った金額の差額分だけしか、利益になり得ません。

しかしながら、建売住宅は建物の利益も一括りに考えることが出来るため、建売住宅の進化が土地買取価格の上昇に直結します。


ここ10年ほどで建売住宅は大きな躍進を遂げていますので、不動産買取の土地相場も上昇しているんですね~


実際にはエリアや土地面積、土地形状などによる部分も大きいので、買取価格を見積もってみるのがベストです。

買取をする会社にも特徴がありますし、情報の鮮度も重要ですので、むやみやたらに複数の不動産会社に買取り見積もりの依頼をかけるのはよくないです。

不動産買取の依頼をする会社を探すときのポイントは『不動産買取は買取業者1社と仲介会社1社に依頼しましょう』にまとめてあります。ぜひ参考にしてみて下さい。
この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
arrow_upward