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2020年11月29日
不動産売却

不動産査定の価格の差は不動産会社の狙い?|一括査定よりも個別査定依頼がおすすめ

「不動産の査定をお願いしたけど、不動産会社によって何百万円も査定価格に差があり、何を信用して良いか分からない・・・」

「電話営業とかは苦手だな~。不動産の一括査定ってどうだろう?」

「不動産査定って、どうやってお願いすれば良いんだろう・・・」


本記事ではこんなお悩みを解決します!



不動産の売却において、不動産査定はかなり重要です。

なぜなら、精度の高い不動産査定を行えると、売主様のご希望に沿った売却計画が可能になるからです。

売却できるであろう金額を把握することで、高額での売却へのチャレンジや早期売却へ向けた価格設定など、あなたに合った売却計画を立てられるようになります。


しかしながら、実際に一括査定などで土地査定をお願いされた方のなかには、不動産会社によって査定価格が何百万円も変わってしまい困惑されている方もいらっしゃると思います。


今回は不動産査定をお願いしたけど会社選びで迷っている方、これから土地査定を行う方に向けて、不動産会社ごとに査定価格が違う理由、不動産会社の選び方を解説していきます。

本記事さえ読めば、売却査定をお願いする不動産会社の目途が立つと思います。

不動産会社によって価格が違うわけ

土地の査定は、近隣の成約事例等と比較して価格を算出します。

建物の査定は、構造・築後経過年数によって減価償却をして価格を算出します。


不動産査定には3つの方法がありますが、一般住宅の査定では9割以上の会社が上記の方法によって査定価格を算出しています。

しかしながら、不動産会社によって査定金額は異なります。不思議ですよね~


その理由は、査定価格は不動産会社にとって都合の良い数字に操作できちゃうからです。


・査定価格を高めにして、とりあえず売却の依頼を任せてもらおう!

・少し低めの査定価格にしておいて、早く売れれば来月の数字になりそうだ!


信じられないかもしれませんが、不動産会社はこんなことを考えています。

愛知県のバリバリの営業会社にいたときは、まさに↑こんな感じでした。
査定での訪問時に査定価格の違う査定書を3通持って行って、お客様の反応で利用する査定書を変えていましたし。笑


不動産査定も複数社で競合するのが当たり前。いまや査定書は物件の適正価格を示す書類ではなく、不動産会社が依頼を受けるための営業書類になってしまっている気がします。

土地査定は担当者により異なる点数付け

土地査定は価格根拠を明瞭に示すことはできません。


土地にはひとつとして同じものはありません。

そのため、成約事例や公示価格との比較によって土地の査定価格を算出します。


当店でもこの比較による査定を利用していますが、比較条件となっている日当たりや騒音、地形などは、査定書を作成する私の主観による部分が大きくなってしまいます。

点数付けの表があるにも関わらず、土地部分の点数が査定を行う担当者によって異なるのです。

土地査定の方法は『不動産会社が行う土地査定の計算方法を解説|評点を用いた土地価格の算出』で解説しています。

建物の劣化状況やお手入れ状況は減価償却だけでは反映できない

建物査定は建築時の価格から減価償却をひいた残額を建物価格として採用します。


一見すると、理にかなった計算方法である気がしますよね。

実際にほとんどの不動産会社がこの方法で査定を行っていますので、かなり主流の方法です。ちなみに当店もこの方法で建物価格を計算しています。


しかしながら、そんなに簡単ではないのが実態です。

この計算はあくまで税法上。市場と乖離している場合があるのです。

たとえば、お手入れの状況やリフォーム履歴などは、この減価償却では表せません。

リフォームは別途計算方法があるのですが、お手入れ状況を明確に建物価格に反映させることは出来ません。


そのため減価償却にて求めた建物価格に手を加えることもしばしば。

しかしながら、これらも根拠があるわけではなく、営業マンの経験と感覚+売主様との話し合いのなかで決めていきます。

不動産会社の都合に合わせた査定価格の作成も可能

土地の査定価格は点数付けによってある程度いじれる

建物の査定価格はお手入れ状況等が反映されていませんので、計算にて算出した価格からの変動は可能


つまり、査定価格は営業マンがある程度いじることができます。


査定額を高くして依頼を受けようとする会社もあれば、しっかりと適正な査定価格をお伝えする会社もあれば、安く依頼を受けて早く数字に繋げようと考える会社もあります。

結果的に同じ物件であっても、不動産会社によって査定価格が異なってきます。

一括査定の信頼性は?

最近では不動産の一括査定サイトが人気です。

手間をかけずに複数の不動産会社に査定を依頼できるうえ、大手もこぞって登録しているため、売主様からすると名がある会社の査定を受けられるので安心ですよね。

しかしながら、実は一括査定こそ最も不動産会社の思惑に左右される査定方法で、査定価格の信頼性が薄い不動産査定方法です。


適正価格の提示よりも売却依頼を受ける方が優先

一括査定は他社との競合が当然で、1件の査定で5社以上が競合することも当たり前です。

そうなれば、残念なことに「査定額を高くして依頼を受けよう」と考える会社も複数でてきます。

売却依頼を受けないと不動産会社は仕事になりませんので、適正価格を提示することよりも売却依頼を受けることを優先してしまいます。


これが大問題です!!

複数社が高めの査定価格を提示してしまうため、売主様は本来の適正価格とかけ離れた価格を適正価格だと勘違いしてしまうのです。

すると、適正価格で売れても売主様は不満の残った売却になってしまいますし、そもそも適正価格まで値段を下げていただけるかも怪しい・・・・

結果的に売れ残り市場在庫になって、印象を崩して適正価格以下での売却・・・なんてことになってしまいます。


不動産会社としては売却依頼を受けないと一切仕事には繋がりませんので、高く価格を提示する気持ちは分かりますが、これは本当に売主様にとって悪でしかありません。

不動産一括査定への誘導サイトにはご注意を

不動産一括売却査定への誘導サイトは多数あります。

ほとんどが一括査定のメリットや売却成功例を語って、一括査定に誘導しているものですが、これはアフィリエイトですので注意してください。

上で説明した、依頼を受けるために査定価格を操作できるのが一括査定の実態です。

過去に不動産アフィリエイトについての記事も書いていました。ご参考までに『不動産記事のアフィリエイトに要注意!不動産の知識は不動産会社の記事から仕入れましょう


アフィリエイトですので、一括査定に誘導できれば記事を書いている人にお金が入ります。

記事を書いているのはブロガーなどの文章のプロですが、不動産の知識や実務経験はとても薄いですし、正確で有益な情報を伝えることより一括査定サイトへ誘導することに重きを置いています。

とはいえ、さすがはプロ!上手に記事を書いているので、不動産の売却に関することを検索すると記事が上位にくるんですよね~!笑
ん~悔しい ('Д')

一括査定の成功例もあります!

不動産売却の一括サイトのおかげで売却が大成功した事例もあると思います。


不動産はすべてが一点ものなので、需要とタイミングがマッチすれば多少高くても売却できますので、一括査定により高めの売却が実現することもあるはずです。

そんな事例もあるからこそ、一括査定は魅力的にうつるのだと思います。


実際に適正価格を知ったうえで、チャレンジ価格として高めに売出しを行ってみるのはおススメで、当店でもご提案を行うことがあります。

ただし、
適正価格を知ったうえでチャレンジ価格2000万円で売却できた。
適正価格を勘違いしていたが高めの価格2000万円でも売却できた。
同じ価格での売却でも、意味合いが全く違います。


適正価格と売却できた金額は必ずしも一致しません。

一括査定で成功することもありますが、基本的には適正価格をしっかりと理解したうえで売却価格をチャレンジする方が賢明です。

査定を依頼する不動産会社の選び方

一括査定サイトが人気になっている背景に、

「どうやって査定を依頼する不動産会社を選べば良いか分からない」

という疑問があるかと思います。

一括査定よりもおすすめの方法がありますので、ご紹介します。

おすすめの査定依頼先の選定

私がおすすめする不動産査定の依頼方法は、大手不動産会社/地元の不動産会社/顔が見える不動産会社 をそれぞれ1社ずつ、計3社に査定依頼をすることです。

特徴の違う3社を見比べることで、自分たちに合った最善の依頼先を検討することが出来ます。


大手不動産会社は、静岡市ではハウスドゥ・セキスイハイム不動産・静鉄不動産などです。

地元の不動産会社は、売却物件に近い不動産会社です。問合せをしづらいですが、地元の情報には強いです。

顔が見える不動産会社は、情報発信を良くしている会社さんです。顔出しで個人の力で仕事をしていることが多いです。当店もココに位置します。ネットなどで探してみると良いと思います。


これら3社に電話やメールなどで、直接査定を依頼してください。

一括査定では大手不動産会社は競合で負けないように査定価格を高めに出すかもしれませんし、一括査定では地元不動産会社は見つかりません。

特徴の違う不動産会社の査定を見比べると結構面白いですよ~!

まとめ:不動産査定価格の信頼性を上げるには個別依頼がおすすめ

不動産会社の売却査定について、実態をお伝えしました。


一括査定は他者との競合があるため、価格を高めに査定して、依頼を受けることが優先になってしまいがちです。

そのため、同じ査定方法でも不動産会社によって査定価格に差が出てきます。


これらを改善するおすすめの方法は、不動産会社へ直接査定依頼を行うことです。

特徴が異なる3つの不動産会社に依頼すると、より自分に合った不動産会社に依頼することが出来るはずです。



不動産会社も売却依頼を受けるために必死です。

それゆえに、適正な査定価格を提示してもらえず、高値で市場にさらされてしまうこともあるのが不動産査定の実態です。

ぜひとも手間を惜しまず、不動産会社に直接査定依頼をしてみてください。

ご売却の結果が変わるかもしれません!

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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