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2020年12月07日
不動産購入

家を住み替えるときは住宅ローン残債の有無で手法が変わる!|住み替えを成功させるポイント解説

現在の住んでいる家を売却して新たな家を購入する「住み替え」では、現住まいの住宅ローン残債の有無が、住み替え計画を策定するうえので大きな分岐点になります。


住宅ローン残債は残っていても住み替えは可能ですが、スケジュール面と新居の予算面で制限が出てしまう場合もあります。



本記事では、住宅ローン残債が無い場合と有る場合に分けて、それぞれの場合でどのような進め方になるのかを解説していきます。

これからお家の住み替えの行う方にとって、自分の状況や進め方を把握するのに非常に役立つと思います。

現住まいに住宅ローン残債が無い場合

家を住み替えるときには、こちらの方が圧倒的にスケジュール面でも新居探しの面でも自由度が高いです。



住宅ローンの残債が無いお家の住み替えでは、多くの方が新居探しを先行して行います。

住宅ローンを利用して新居を購入  ⇒  新居にお引越し後に旧住まいを売却  ⇒  売却したお金を住宅ローンの繰り上げ返済に充てる

というのが大まかな流れです。

自分のペースで新居を探すことができ、売却も高値で売れるのを待つことが出来ます。

これが住み替えでは一番理想的なケースです。

住宅ローンが借りられないケース

老後の平屋への住み替え、マンションへの住み替えなど、年齢や収入などの問題で住宅ローンが借りられない方もいらっしゃるかと思います。

その場合は、新居探しではなく現住まいの売却が先行となります。
過去には現金一括で新居を購入した方もいらっしゃいますが、これは例外としておきます。


売却先行の場合は、

現住まいを売却  ⇒  仮住まいへお引越し  ⇒  売却資金を利用して新居を購入

というのが大まかな流れです。


売却した現住まいは買主様の所有になるため、一度仮住まいへ出なければいけません。

売却先行の場合は、この仮住まいが大きな手間となってしまいます。

仮住まいを省く方法として引渡し猶予という方法がありますが、取引としての難易度が上がるので、引渡し猶予を良しとしない不動産会社もありますし、取引実績がない不動産会社も多いです。

当店は引渡し猶予全然OKですので、お気軽にご相談ください。
※引渡し猶予の詳細は『家の住み替えで仮住まいを回避する2つの方法|引渡猶予と先行入居の解説』でご説明しています。


基本的には、住宅ローンが借りられない場合は現住まいの売却が先行となり、仮住まいの必要が出てしまいます。

現住まいに住宅ローン残債が有る場合

家を住み替えるときには、現住まいの住宅ローン残債は少しやっかいです。

もし一括で繰上げ返済してしまえる資金がある場合は、返済してしまった方が住み替えがスムーズにいきますので、おすすめです。
現住まいが売却できれば、資金も回収できますので、長期間の手元資金不足にはなりませんので。


住宅ローン残債が有る場合は、さらに2つに分岐します。

現住まいの住宅ローン残債が残ったままでも新居の住宅ローンが借りられる場合

現住まいの住宅ローン残債を完済もしくは一部返済をしないと新居の住宅ローンが借りられない場合

の2つです。

それぞれの場合によって進め方が異なりますので、細かく見ていきましょう。

現住まいの住宅ローン残債が残ったままでも新居の住宅ローンが借りられる場合

この場合の家の住み替えは、新居の購入を先行して行うことが出来ます。


現住まいの住宅ローン残債が残り1000万円、新居購入にかかる費用は3000万円、あわせて4000万円の住宅ローンを新居購入時に借入れするわけです。

その後、旧住まいが売却できたタイミングで1000万円を繰上げ返済します。


この方法は銀行に相談・審査を行わないと、出来る出来ないは分かりません。

①4000万円を借入れできる収入や勤続年数があるか。

②3000万円の物件に4000万円を融資してもらうため、担保割れがおこらないか。

この2点が銀行審査のポイントとなります。


この方法が可能であれば、仮住まいの必要性がなく、新居探しも余裕をもって出来るので、住宅ローン残債があっても比較的スムーズに住み替えを行うことが出来ます。

現住まいの住宅ローン残債を完済もしくは一部返済をしないと新居の住宅ローンが借りられない場合

この場合の家の住み替えは、売却を先行して行うこととなります。

つまり、仮住まい(もしくは引渡し猶予特約)の必要がでてきます。


現住まいの売却  ⇒売却費用で現住まいの住宅ローン完済  ⇒  仮住まい  ⇒  新居購入

という流れです。

仲介?買取?現住まいの売却方法も大切な選択

家の住み替えでは、現住まいの売却を仲介で行うか、買取で行うか、という選択もあります。


仲介であれば売却金額は相場価格を期待できますが、いつ・いくらで・どんな条件で売れるのかは全くの未定です。

買取であれば売却金額は相場価格よりも低くなってしまいますが、それ以外の条件は融通を利かすことが出来ます。

※仲介と買取については『不動産買取で家を売る?不動産仲介で家を売る?|あなたに合った売却方法を解説』で詳しく解説しています。



住宅ローン残債が無い場合は、仲介で価格にこだわって売却することもできますが、あまりに長期化すると、新居の住宅ローンに充てる繰上げ返済も先延ばしになってしまいます。


住宅ローン残債が有る場合は、買取での売却で住宅ローン残債を完済できるのであれば、その方が住み替え計画自体はスムーズに進みますのでおすすめです。仲介ではいつ売れるかが分からず、現住まいが売れる時期に合わせて新居も見つけなければいけないなどの制約が出てしまいます。


スケジュールや住宅ローン借入など、様々な条件を調整しながら進める住み替えでは、諸条件の融通が利く買取での売却は重宝されています。

まとめ:家の住み替えでは住宅ローン残債の有無で進め方が変わる

家の住み替えでは、新居の購入を先行して行う場合と、現住まいの売却を先行して行う場合に分かれます。

スムーズに住み替えを行えるのは、新居の購入を先行して行える場合です。

可能なかぎり、こちらの購入先行で進めるのが成功へのポイントです。


しかしながら、住宅ローン残債が有る場合や新居購入費用を現住まいの売却費用に頼る場合は、売却を先行して行わなければいけません。

この場合では仮住まいの必要が出てきてしまいます。

2度の引越し・賃貸契約などの仮住まいの手間を考えると、買取による売却で引渡し猶予などの諸条件の交渉を有利に進める方法が得策の場合もあります。


家の住み替えでは事前の計画が大切です。

しかしながら、住み替え計画はそれぞれのご家庭の状況で大きく異なりますので、ネットで情報を収集するよりも、個別相談が一番有効です。

ぜひ不動産会社に住み替え計画を相談してみてください。

あなただけの住み替えプランを策定してくれるはずです。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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