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2020年12月13日
不動産売却

不動産売却で生じた売却益にかかる税金はどのくらい?

不動産の取引では様々な税金が関わってきます。


そのなかでも本記事では、不動産売却において売却益がでた時に課税される税金について、説明をしています。

不動産売却益には譲渡税が課税されます。

譲渡税とはどんな税金で、それくらいの税額なのでしょう?

本記事を読めば、譲渡税の理解がグッと深まるはずです。

不動産の売却益に対して課される譲渡税

譲渡税は不動産を売却した際の売却利益に対して課されます。

実は譲渡税というのは呼び名で、その内訳は所得税と住民税から構成されています。

そのため、不動産売却により利益が出た場合は、その翌年の所得税と住民税が例年以上に請求されます。



あくまで譲渡税は売却利益に対しての課税ですので、不動産売却による利益が出ていない場合は課税されません。

たとえば、2000万円で購入した土地を2000万円で売却した場合には、売却による利益はありませんので、譲渡税は課税されません。

譲渡税の税率

譲渡税の税率は、売主様が当該不動産を所有していた期間に応じて異なります。

所有期間が短くなりがちな、事業目的の不動産売却(転売)に対しては、税率を高く設定しておこうというわけです。


◆短期譲渡所得◆

当該不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下

39.63%   内訳 : 所得税 30.63%  /  住民税 9%


◆長期譲渡所得◆

当該不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間5年超

20.315%   内訳 : 所得税 15.315%  /  住民税 5%



5年超の所有をしているか否かで、およそ倍近い譲渡税率になってしまいます。

所有期間が4年ほどである場合や売り急いでいない場合などは、所有期間に応じて売却のタイミングを考えても良いかもしれません。

不動産売却益の計算方法

不動産の売却益は以下の計算によって決定します。

売却価格 - ( 取得費 + 売却経費 )

取得費とは当該不動産の「購入価格+購入経費」のことを指します。


不動産売却益の計算には、購入や売却の際にかかった経費も含めることが出来ます。

ただし、これらの金額が証明できる契約書や領収証などが必要です。

建物は減価償却により残存価値を算出

建物に関しては、税法上の減価償却を行い、残存価値を算出したうえで、売却益の計算を行います。


2000万円の土地を購入し3000万円の新築住宅を建て、10年後に売却をしたとします。

建物の減価償却を行い残存価値が2000万円であった場合、この中古住宅を4000万円以上で売却をすると売却益が生じることになります。※ただし、経費は未考慮


経年劣化により価値が下がっていく建物は、いまの価格に直したうえで、売却益が生じるかどうかを確認しなければなりません。

取得費が不明の場合

相続により取得した不動産や何十年も所有している不動産では、購入した価格が不明であることがよくあります。

この場合は、売却価格の5%が取得費として計算されます。


取得費不明の土地を1000万円で売却した場合は、取得費は50万円となり、950万円に対して譲渡税が課されます。※ただし、売却時の経費は未考慮

取得時の価格が分かるか否かは、譲渡税において、かなり大きな違いになります。



なかには取得が40年前50年前の不動産もあると思います。

40年前と現在とでは貨幣価値が異なるため、数百円や数十円で購入をしているケースがよくあります。

しかしながら、貨幣価値は現在に直しませんので、こういったケースでは取得費不明で売却価格の5%を採用することになります。

居住用であれば控除が受けられる

譲渡税には「居住用財産の3000万円特別控除」という控除が存在します。


居住用財産の3000万円特別控除は、3000万円までの売却益に対しては譲渡税は非課税でOKだよ~という控除です。

短期譲渡/長期譲渡は問いません。


ただし、居住用財産であることが条件なので、売主様自身が住んでいる家や土地を売る場合にのみ適用することができ、仮住まいや別荘には適用できません。

適用期間は住まなくなった日から3年が経過する年の年末までの売却。

老人ホームなどに長期間入所をしていると適用外になってしまうので、売却時期と住まなくなった時期は関係性が深く、節税の面では非常に重要です。


この居住用財産の3000万円特別控除があるため、一般の方が自宅を売却する際にはほとんどの場合で譲渡税の支払いはありません。

ただし、相続によって取得した不動産を売却する際には、居住用財産の3000万円控除を受けることができず、譲渡税がかかってくる事がありますので、要注意です。

3000万円控除と相続との関係については『3000万円特別控除は相続後には使えない?』でお話しています。

まとめ:不動産売却益には所有期間に応じて税金が課される

不動産売却では売却益が生じた場合、売却不動産の所有期間に応じて、譲渡税が課されます。


売却をした年の1月1日時点で所有期間が5年以下であれば39.63%

売却をした年の1月1日時点で所有期間が5年超であれば20.315%

の譲渡税が課されます。


売却益は 【 売却価格 - ( 取得費 + 売却経費 ) 】によって求められます。

万が一、取得費が不明な場合や少額の場合は、売却金額の5%が取得費として計算されます。


ただし、ご自宅の売却であれば、居住用財産の3000万円特別控除が適用できるため、ほとんどの場合で譲渡税はかかりません。適用条件にはお気を付けください。


不動産売却においては、最終的に手元にいくら残るかが大切なポイントです。

不動産売却益が出る売却ばかりではありませんが、最終手取り金額を把握するには譲渡税の理解は欠かせません。

まずは気軽に不動産会社に声をかけてみて、売却益が出るのか、譲渡税はかかるのかなどを確認してみると良いかと思います。

この記事を書いた人
内藤 文弥 ナイトウ フミヤ
内藤 文弥
不動産売買店 ライフアーキ代表 / 有度二小 - 清水七中 - 静岡東高 - 山口大学工学部卒 / 見た目は大柄ですが声が高めで恐くない / 髭が濃い / 2019年はゴルフに注力。スコア95を目指します。現在ベストスコア97。ついに100きり / お酒も好きで飲みに行くことも多い / 地元消防団に加入しており、日々活動しております。消防団員も随時募集中です!!
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