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2019年02月18日
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住まい売却の流れ

お住まい売却の流れについて、ご案内いたします。

1.売却のご相談

①依頼物件の状況等ヒアリング

物件の概要や所有者様の確認、売却の背景や時期の希望など、物件のついてのヒアリングとお客様の希望についてのヒアリングをさせていただきます。

細かい情報がわからなくても、登記簿などで調査することができますので物件の所在地だけは分かるようにしておいてください。

売却には登記簿上の所有者の方の売却意思が必要です。必ず同席頂くか、欠席の場合は事前に意思確認をしてきてください。

 

②不動産の調査

ご相談いただいた物件について、登記関係や都市計画、法令等の様々な調査を行います。

調査により再建築が出来ない物件であったり、当時は適当でしたが現在の法律では不適当になってしまうこともあります。そういった場合は買主の銀行融資にも影響しますのでどのような販売方法を取るかの重要な資料になります。

前面の道路が私道で上下水道配管等の工事をするのに所有者の許可が必要になったなんてこともあります。

 

③不動産査定額等のご提案

査定額の提示を行います。建物がある場合は、事前に中を拝見させていただくことで正確な査定金額を算出することが出来ます。

車買取や古本買取と違って不動産の場合、査定は売値を決める参考資料になります。

したがって、不動産会社がその値段で不動産が売却できると保証するものではありませんので、高値の査定額を提示する会社が良い訳でありません。

むしろ情報が新鮮で注目を浴びるときに、相場からかけ離れた金額で売りに出していることはマイナスでしかありませんので、ご注意ください。

なぜその価格であれば売却ができると試算したのかをしっかり確認しましょう。不動産会社によっては、市場流通性や市場調整率など根拠のない訳の分からない数字を持ち出している場合もありますのでご注意ください。

 

④不動産会社の決定

依頼した不動産会社の話を聞いて、どこの不動産会社にお任せするかを決めます。

ちなみに、不動産の査定は複数社に依頼するのが良いと思います。

一社だけだと適正価格や担当者レベルも図りかねます。2~3社が良いかと思います。

同一の質問を複数社にしてみると、担当者レベルが分かって面白いですよ。

一括査定サイトはおすすめしません!一括査定に登録している業者は大金をかけて登録しています。そのため、お客様のことよりも自社で媒介契約を結んでもらうことを優先に考えている業者も存在してしまいますので、おすすめできません。

もちろん人柄や誠実さは重要ですが、売却のプランや知識面でより信頼のできる営業マンが良いと思います。

2.媒介契約の締結

媒介契約には3種類あります。

どのような契約を結ぶのか相談のうえ、決定いたします。

◎一般媒介契約

複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約です。

 

◎専任媒介契約

一社のみで他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約です。

ただし、売主様が自分で買主様を見つけることが可能です。

 

◎専属専任媒介契約

一社のみで他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約です。

売主様が自分で買主様を見つけることもしません。

 

一般媒介契約は高値成約にも早期成約にも向いていない上に、売主様の手間は多いので全くおすすめできません。基本的には不動産業者等が売主の場合に使うことが多い契約です。

一般の方は信頼できる会社さん一社に専任媒介契約を依頼しましょう。

一社にすることで販売に注力し高値成約や早期成約に期待できます。

専任媒介と専属専任媒介の違いは売主様が自身で買主様を見つけた場合のみです。その場合でもどうするか自由に選択できる専任媒介が良いでしょう。

3.販売活動

◎現地に売り看板の設置

現地に売り看板を設置します。中古で居住中の場合などは設置しないことも多くありますので、ご相談ください。

現地を見た方からの問い合わせになるので、お客様の意欲としては一番高いです。

ネットや広告をみて現地を訪れるお客様へのアピールとしても非常に有効です。

 

◎現地見学会の開催

空き家の場合に限られてしまいますが、中古物件の場合は気軽に内覧が行える見学会を開催することで、多くの反響に繋がります。

開催にかかる費用や広告などは不動産会社の負担になるので心配は不要です。

現地見学会の際には、掃除など事前の準備なども重要ですのでご協力ください。

 

◎不動産流通機構(レインズ)への登録

レインズとは不動産屋のみが利用できる不動産流通サイトです。

日本全国、売り出し中の物件や成約済の物件を検索することができます。

専任媒介契約は締結後7営業日以内、専属専任媒介契約は締結後5営業日以内にレインズに受託物件を登録し、登録証明書を売主に交付しないといけません。

一般媒介契約の場合、レイズへの掲載は不動産業者の任意です。

 

◎インターネットへの掲載

アットホームやスーモなどの不動産ポータルサイトや自社ホームページに受託物件を掲載し、買主様を募集します。

全物件同一の掲載しかできない不動産ポータルサイトに比べ、近年では各社の自社ホームページが活気を帯びています。弊社でも物件ごと写真やイメージを共有してポータルサイトでは出来ない細やかなアピールをさせていただいております。

近年ではチラシで見た物件をインターネットで見てから問い合わせをされる方が増えています。インターネットへの掲載は情報拡散の観点から非常に大切です。

 

◎チラシ等への掲載

紙媒体の折込広告や新聞チラシなどへ掲載を行います。

ここ最近清水区ではチラシの反応が極端に悪いような気がしていますが、葵区駿河区では好調のようです。いまだに拡散力はあるので定期的な掲載は必須かもしれません。

しかし不動産を購入する世代には新聞を購読している家庭は少なく、折込広告よりも地域を絞ったポスティングの方が効果が得られるかもしれません。

弊社では物件の学区を絞ったポスティング等も行いますので、お任せ下さい。

 

◎物件の内覧

中古物件でお住まいの家を売却する場合は、週末など日程を調整して購入希望者様が内覧に訪れます。

各個人に対応する方が成約率は高いですが、指定時間に内覧会をしますので参加してくださいという形で希望者一斉に内覧を行うことも可能です。

内覧当日は室内の清掃と、全照明の点灯を忘れず行ってください。

特に玄関は綺麗な状態で内覧していただけると印象がUPします。

4.購入申込のご案内

不動産の販売活動を行い購入希望者がいると、購入申込書が提出されます。

購入申込書には「どこの誰が、どの物件を、どういった条件で購入したい。」という買主様の希望が書かれています。

この購入申込書が提出されると他者への紹介はストップします。

値段交渉をされる方もいらっしゃいます。お断りすることも、承諾することも、金額を再交渉することも可能ですので、不動産会社と相談してどうするかを返答しましょう。

5.売買契約

買主様との交渉が完了すると契約に入ります。

契約には所有者様(複数人の場合は全員)が参加してください。時間は1.5~2時間ほどかかります。

契約時に売買手付金が現金で支払われます。

契約書には物件の概要や取引条件、引渡し時までに行っておくことなどが記載されています。契約には実印をお持ちください。

6.お引き渡し(決済)

①決済準備

契約が完了するとすぐにお引渡しに向け動き出します、建物の解体があったり、測量があったり、不具合設備の修理があったりします。

すべて弊社で手配可能ですので、ご相談ください。

②お引渡し

お引渡しは買主様が住宅ローンを借りられる銀行で行いますので、平日の午前か午後一番で行います。

お引渡しには売主様、買主様、司法書士、仲介業者、銀行担当者が一堂に集まります。

司法書士書士が準備した委任状や売渡証書等に署名押印を済ませておき、残代金のお支払いをしていただき、司法書士先生が所有権の移転を行って完了となります。

銀行や曜日等にもよりますが一時間前後かかります。

③お引渡し後

翌年の2月後半から3月半ばに確定申告を行っていただきます。時期になったら、弊社より必要書類等の案内を出しますので、参考にしてください。

また個人間の売買の場合は、瑕疵担保責任というものが3カ月つくのが一般的です。

これは誰も知らなかった物件の不具合や不備を契約時に定めた範囲に限り売主が責任を負うという内容です。

もし3カ月以内にシロアリ被害や雨漏り被害が見つかった場合は損害賠償等が発生する場合もありますので、売却で得たお金をすぐに使うのは待ってください。

さいごに

疲れてしまうほどの長文を読んでいただきありがとうございます。

現在はお客様が不動産会社を選ぶ時代です。

どの不動産会社も選ばれるために必死で頑張っていますが、気持ちが強すぎるあまりにお客様本位にならない事をしてしまう不動産会社があるのも残念ながら事実です。

お客様自身で正しく選択を行えるように、最低限の知識を提供したく本ホームページでは情報発信を行っています。

ぜひブログやQ&Aもご確認ください。

大切な資産の売却で損をしないように!

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ご相談、ご案内は一切無料ですのでお気軽にどうぞ。

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