住替えをする【住まいを売ってから新居を買う】

家の買い替え

前回は、住替えで「新居を買ってから旧住まいを売る」という選択についてお話をいたしました。

今回はその逆、【住まいを売ってから新居を買う】という選択についてお話をさせていただきます。

旧住まいに残債が残っている場合に選択をするケースが多いですので、まだ現在の家にローンが残っているけど、住み替えを考えている方はお読みください。

仮住まいの必要が出てきます

【住まいを売ってから新居を買う】住替えの場合は、基本的には一度仮住まいに入っていただく必要が出てきます。仮住まいをしなくても良い特殊なケースもありますが、それは後ほど説明いたします。

前回の「新居を買ってから旧住まいを売る」方法と大きな違いは、①仮住まいの必要がある。②資金計画が明確な中で新居を検討できる。ことです。

ざっくりとした流れは「旧住まいが売れる⇒仮住まい⇒新居」です。

旧住まいが売れるという事は、他人の所有物になるということですので、当然ながら住むことはできず、新居が決まっていなくても譲渡さなければいけません。

そこで新居が見つかる（建つ）までの間の仮住まいが必要となってきます。仮住まいは引越しが増えるし、費用も掛かるので出来れば避けたいと考える方が非常に多くいらっしゃいます。

ただ一方で、旧住まいが売れてから新居の具体的検討をスタートするので資金計画を立てることが可能になるメリットもあります。

【住まいを売ってから新居を買う】方法を選択する方の多くは、旧住まいに住宅ローンの残債が残っています。

つまり、それを返さないと新たな住宅ローンが組めないのです。

前回、「新居を買ってから旧住まいを売る」方法でご説明させていただいた、新住まいの住宅ローンに上乗せする形で旧住まい住宅ローンも返済する方法が取れれば、買ってから売る選択も可能です。どちらの選択になるかは、銀行の審査次第ですので、まずは銀行関係を明確にするところからスタートすべきです。

仮住まいが必ず必要になる理由は、荷物の搬入など物理的に無理だからです。

売却側は支払いを受けた瞬間から、自宅が他人のものになります。

購入側は支払いを完了した瞬間から、物件が自分のモノになります。

売却にしても、購入にしても銀行等の手続きがあります数時間ほど時間が必要です。

売ってから買う住み替えの場合は、自宅が他人のモノになって（売ってから）から、新居が自分のモノになります（買う）。ここでブランクが生まれます。

一時ですが、自分の家がなくなります。つまり、自分達の荷物や家具家電が存在する以上、売ってから買う住み替えを仮住まい無しで成立させることはできません。

と言ったそばからですが、仮住まいを避ける方法として、「引渡し猶予」と「先行入居」という特殊な方法があります。

《引渡し猶予》は、売却する旧住まいの支払いを完了としても、数日間だけ住まわせていただく方法です。数日間は旧住まいを買ってくださった方の所有なのに、住まわせてもらうということです。その数日間の間に、新居への引越しを済ませます。

《先行入居》は、購入した新居がまだ自分のモノになっていないのに、数日先に入居（荷物の搬入等）をさせてもらう方法です。引渡し猶予と同様に、その数日で引越しを完了させます。

上記の方法であれば、仮住まいを避ける事ができます。ただし、所有者でないのに住むという状況が発生しますので、対応してくれる方や会社は少ないです。多少なりともリスクのある方法ですので。

また、これらにはもう一点超えなければならない壁があります。

超えなければいけない壁。それは、スケジュールの問題です。

《引渡し猶予》を利用させてもらう場合も、《先行入居》を利用させてもらう場合も、旧住まいが売れて明け渡す時期と、新居に引越し時期が同じくらいでないといけません。

つまり、旧住まいが売れると分かったら、すぐに新居（土地付建物）を見つけないといけません。建売物件や中古であれば良いのですが、土地から注文住宅を検討している場合は、建物が完成する時期に合わせて、旧住まいの売却も契約・引渡しを計画しないといけません。

たとえ建売物件や中古を購入する場合でも、旧住まいが契約となったら、すぐに新居候補を見つけないといけませんので、時間的な余裕は全然ありません。

個人的にはそこまでして、仮住まいを避けなくても良いのかなとも思っています。

結局のところ、「買ってから売る」方法で、売るのは買取。というのが、ベストだと思っています。新居を選ぶ時間的な余裕があり、資金計画も明確なので、スムーズで分かりやすいですから。

とはいえ、ベストな進め方は各個人によって変わってきます。住み替えの場合は、必ず不動産会社等に相談して、スケジュールや進め方の計画を立ててもらいましょう。