変動金利の５年ルールと１２５％ルールを解説｜仕組みを知れば変動金利は恐くない

マイホームとお金

変動金利には「５年ルール」と「１２５％ルール」という２つのルールがあります。

これは急激な返済負担額の上昇を防ぐために作成された銀行のルールですが、この２つのルールを理解すると、少し恐い一面もみえてきます。

変動金利に定められた「５年ルール」と「１２５％ルール」、２つのルールの恐い一面、それでも変動金利が恐くなくなる仕組みの説明をいたします。

この記事さえ読めば、住宅ローンにおける変動金利の理解は完璧です。

５年ルールとは？

変動金利の５年ルールとは、返済額が５年間変わらないというルールです。


変動金利とは、住宅ローンに適用されている金利が上がったり下がったりと変動する金利形態で、半年に一度のペースで金利の見直しが行われています。


しかし、半年ごとに月の返済額が変わることはなく、５年間は月の返済額が変わることがありません。これが５年ルールです。

５年ルールの存在によって、変動金利を選択しても、住宅ローン１年目の返済額と５年目の返済額は同じになりますし、６年目と１０年目、１１年目と１５年目の返済額も同じになります。


もしも、５年ルールがない状態で、半年に１度の見直しの度に金利の上昇が続いたらどうなってしまうでしょうか？

あっという間に、月額１０万だった返済が１１万円、１２万円と上がってしまいます。


そうなると資金計画に狂いが生じて、住宅ローンの返済が困難になってしまうかもしれません。返済する方も銀行も困りますよね。

そこで、５年間は同一の返済額から変更しないように定めることにより、金利の上昇による返済額の急増を防止しています。

１２５％ルールとは？

つづいて、変動金利の１２５％ルールについて、解説します。


１２５％ルールとは、金利見直し後の返済額は最大でも金利見直し前の１２５％を超えることが出来ないというルールです。



たとえば、返済１年目に１０万円／月の返済でスタートされた住宅ローンが、金利の上昇によって６年目の金利見直しの際に、２０万円／月になってしまったら困りますよね。

これが１２５％ルールによって、最大でも１２.５万円／月までしか返済額が増加しないように定められています。


急激な金利上昇が起こっても返済額増の上限を定めることにより、返済困難になってしまう人が増えないようしているのです。

２つのルールの恐い一面

変動金利は「５年ルール」と「１２５％ルール」によって、返済負担額が急増しないように定められています。

「変動とは言うものの、それならば安心だ。」と思いますよね。

しかしながら、この２つのルールには恐い一面があります。


それは返済負担の先送りです。

変動金利の上昇が続くと、この２つのルールにより図らずとも返済の負担を将来へ先送りすることになってしまうんです。

悩ましい

５年ルールにより変動金利が上がると元本が減らない

変動金利が半年に１度見直されているのに、５年間も返済額が同じなのは、なぜでしょうか？


理由は毎月の返済額の内訳（元金と利子）が変更されているからです。

毎月１０万円の返済のうち、金利が低いうちは【７万円が元金返済／３万円が利子】であったとしても、金利が上昇すると【６万円が元金返済／４万円が利子】の支払いに充てられます。

５年間は表面上の返済額１０万円は変わりませんが、金利の変動により１０万円の返済内訳が変わっています。

結果的に、金利が上昇すると５年後には当初想定していたほど元金が減っていない。という事態になってしまいます。

もちろん減らなかった元本が無くなる訳ではありませんので、ただただ返済を先送りにしているだけなのです。

１２５％ルールが返済をさらに先送りに

ここに１２５％ルールが拍車をかけます。


５年ルールによって減らなかった元本を減らすには、５年に１度の見直しで、月額返済を１０万円⇒１５万円に上げる必要があったとします。

しかしながら、１２５％ルールにより返済額上昇の限度１２.５万円までと定められています。つまり、さらに返済を先送りにしてしまうのです。


最後まで無くならなかった元本は、最終的に一括返済をするか、返済期間を延長することで支払っていくことになります。




最悪のケース想定ではありますが、この返済負担の先送りこそが、変動金利における「５年ルール」と「１２５％ルール」の恐い一面です。

５年ルールと１２５％ルールがない銀行も

ネット銀行のソニー銀行と新生銀行の変動金利商品には、「５年ルール」と「１２５％ルール」が存在しません。


実はこの２つのルールは、銀行が融資契約に定める約定であるだけで、住宅ローンに必ず付帯しなければならないルールではありません。


これを危険だと考えるか、先送りリスクがなく安心だと考えるかは人それぞれです。

変動金利の仕組みを知れば恐くない！

「５年ルール」と「１２５％ルール」の恐い一面を知ると、なんだか変動金利を選ぶのが少し恐くなってきますよね。

もしも、金利が上がったら将来どうなってしまうんだろう・・・・
そんな不安がよぎるかと思います。

しかしながら、しっかりと変動金利の仕組みを理解して、現状を把握すれば、なにも恐れることはありません。

かなり大雑把ですが、日本銀行の政策により変動金利は決まりますので、新聞を読んでいなくても、テレビでニュースを流していれば、何となく変動金利の上がりそうなタイミングが分かります。

「こんなニュースが流れてきたら、変動金利があがるかも。」
それさえ知っておけば、むやみに恐れる必要はありません。

変動金利は政策金利によって決まる

住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートという指標をもとに決定されます。

短期プライムレートとは、銀行が優良企業に短期的（１年未満）な貸し出しをする際の優遇金利を指します。


銀行はこの資本（お金）を、日本銀行から借りて捻出しています。

したがって、短期プライムレートは日本銀行が一般の銀行にお金を貸すときの金利（政策金利と言います。）によって決まってきます。

さらに踏み込むと、短期プライムレートをもとに決められている住宅ローンの変動金利も、政策金利によって決まっていると言えます。


ちなみに２０２０年１０月現在の政策金利は－０.１％です。

なんと今はマイナスなんです！！
１０００万円借りたら、１年後に９９９万円返してね！ということです。

驚きですよね( ﾟДﾟ)

銀行は日本銀行からお金を借りれば借りるだけ得しますので、一般向けの貸出金利を下げて、たくさんの人にお金を借りてもらおうとします。

これが今の超低金利時代の根幹です。

政策金利は金融緩和政策によって決まる

現在、日本は異次元の金融緩和政策を実施しています。

政策金利が低いどころかマイナスなのは、この金融緩和政策によるところです。

そして、この異次元の金融緩和政策は物価上昇率２％という目標が達成されるまで継続されます。


コロナで延期となってしまいましたが、東京オリンピックを翌年に控えて、景気が上向きそうだった２０１９年。物価上昇率は何％だったと思いますか？


正解は０.６％です。


たくさんの道路が整備され、ホテルなどの建設ラッシュが生じても０.６％。

そう考えると物価上昇率２％はまだまだ先の長い目標に思えてきますよね。


そうなれば今後も金融緩和政策は継続され、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性は低いのではないかな～。なんて予想もつきますよね。

日本銀行

裏を返せば、

「物価上昇率が２％に近づいてきた。」
「政策金利が上昇した。」

こんなニュースがあったら、変動金利が上がるかもしれません。

経済面の大ニュースですので、テレビやネット記事にも間違いなく掲載されます。


そのタイミングで変動から長期固定に切り替えるもOK、家計の見直しをはかるもOK、繰上げ返済を行いもOKです。


基本的に、景気が良ければ物価は上がり金利も上がります。

したがって、物価上昇率が２％となり政策金利が上昇するときには、景気が上向いており、収入も増加している。と考えるのが自然です。


これが変動金利の仕組みで、変動金利を大袈裟に恐れる必要がないと言える理由です。

まとめ：変動金利は２つのルールと仕組みの理解でリスクを軽減できる

変動金利の「５年ルール」と「１２５％ルール」は、金利の上昇による急激な返済額の増加を防止するために設けられたルールです。

しかしながら、ルールの特性上、返済負担の先送りをしてしまう可能性は理解しておかなければいけません。


その上で、変動金利の仕組みについて理解すると、安心感を持って金利種別の選択ができますよね。


住宅ローンだけに関わらず、金利が上昇するリスクはいつの時代も無くなりません。

しかしながら、金利が上昇するということは、世の中の状況やあなたの状況も少なからず変化が起こっているはずです。


最善の策は金利が上昇したとしても借入額の一部を繰上げ返済できるだけの余力を残しておく事ですが、言うは易く行うは難しですよね。

ただ、この２つのルールや金利が変動する仕組みについて知っておけば、気持ちも予算も変わってくるのではないでしょうか。


これから静岡市でお家を探される方、資金計画や住宅ローンについて不安がある方はお気軽にご相談ください。

確実な知識と親しみやすい人柄でサポートさせていただきます(^^)