がけ条例って、ご存知ですか？

がけ条例

静岡県建築基準条例第１０条に「がけ条例」という約束が存在します。

「がけ条例」が該当する物件は数多くあり、日々の不動産取引の中でも頻繁に出てきます。

がけ条例は、がけ崩れや土砂の流出などの被害から身を守るための条例で、高低差がある敷地に対して、がけの安全対策を講じないと住宅の建築をすることができない旨を定めた条例です。

がけ条例に該当する物件とは

２ｍ以上の高低差がある土地が「がけ条例」に該当します。高低差がある場所が自分の敷地内か外かは関係ありません。

また、がけの上も、がけの下も条例が適用されます。

不動産の取引でよくある例は、隣地との境界部分に２ｍ以上の擁壁が築造されている場合です。

この場合も、がけ条例に該当するため、所定の規制をクリアする必要がでてきます。

「がけ条例」に該当する場合は、以下記載の４通りいずれかの方法で規制をクリアする必要がでてきます。

①がけの高さの２倍以上の距離をがけから離して、建物を建築する

②堅固な擁壁を築造する

③鉄筋コンクリート造または、鉄骨鉄筋コンクリート造の建物で、がけ崩れ等に対して安全性を保つ

④がけにコンクリート被表などをして、がけを保護する

実務では多くの場合が②、稀に③の方法で「がけ条例」をクリアします。

②の方法では堅固な擁壁という評価は１級建築士の診断が行います。

既存の擁壁の築造年数が古く、確認申請を受けていない擁壁の場合は、診断をクリアすることが出来ずに、建築にあたって擁壁の再構築が必要になる可能性もありますので、注意が必要です。

予算や希望エリア、タイミング等にもよりますが、基本的には高低差のない物件がおすすめです。

高低差があると余分な費用が発生する上に、「がけ条例」に該当すると擁壁の再構築が必要になる可能性もあり、将来的な売却時にも影響が及びます。

ちなみに擁壁の費用は、高さ２ｍ幅１ｍの擁壁で４万前後がかかります。自分の敷地一周ぐるりと必要になった場合はその30倍～50倍の費用がかかってしまいます。

それであれば、その分だけ予算をあげて、高低差の少ない物件を探した方が良いかと思います。

土地を見るときは高低差に注意をしてください。がけ条例にかかる場合は、建設会社もしくは不動産会社に相談をしましょう。

ご心配な場合は、お気軽にお問い合わせください。